这是魔都财观的第188篇原创文章

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我们之前用了14篇文章写完了买房学堂的导论部分。这些体系文章已经给大家建立了一个关于买房的基本体系认知，包括了买房的终极目标是什么，如何判断未来几年的房价走势，如何使用贷款，如何选到大涨十倍的板块等等。对这些文章有兴趣的朋友，可以在魔都财观公众号后台回复“#M10”、“#M20”...编号获得，目前已更新至#M140。

如果你只是想建立买房的一个通识，那么前面这14篇文章已经足够你速成了。魔都财观公众号的买房学堂栏目还在继续，还会从5个方面探讨买房这件事。

• 宏观周期——宏观走势，识别未来三年涨不涨

• 楼市微观——一、二线城市比较观察，买在大涨前夜

• 信贷融资——扩大收益，揭开10年10倍收益的秘密

• 交易策略——如何买到9折笋盘

• 现金管理——小钱办大事，越买钱越多

这也是我每个月为期2天的线下精品课上会深入探讨的内容。如果你想学会全套经验，欢迎你来线下课程坐坐（加个人微信moducaiguan2报名）。有些干货私密内容实在不便于写在文章里，你懂的。

今天，我们线上文章正式进入买房学堂的第一个大模块——关于宏观周期的研究。

从这个模块开始，后续的文章里会涉及到不少数据分析和公式计算。在开始这些讨论之前，我倒是觉得应该先回答一个问题：买房子是定性分析为主，还是定量分析为主。简单滴说，到底是靠拍脑袋还是列算式。

01

虽然我很喜欢数据，也擅长精算，但我这么多年下来的经验是：

买房子这件事应该以定性分析为主的。

这并不是说数据就没有用，而是因为中国发展的太快，很多政策、规章制度都没有一个成型的体系。你在一个不稳定的体系里，是无法搭建出光靠量化就能决策的模型。

特别是房地产行业。每隔几年就会有个天翻地覆的政策变化。就在十几年前，房地产还是国民经济的支柱产业，是国家鼓励的经济命脉。但这些年来，只要经济景气，房地产就会被调控打压。经济走弱了，房地产就会被迅速祭出，托底经济。所以才会有任志强说的，房地产就像夜壶，着急的时候拿出来用一用，不急的时候就放回床底下。

大起大落的房地产行业，经常是连发展方向都会有根本性的变化，数据是滞后的。

所以判断房价涨不涨，应该是用更高的大局观来分析这个行业，关注政府语境、利益关联、发展周期这些跳出数字之外的因素，把握会更大一些。

我个人的偏好是，先用定性分析确定买房的大方向，然后再用定量分析来证明它可行。定性分析的结论来自于逻辑、经验和感觉，更像是面向未来的展望，你拍脑袋做出大胆的假设；而定量分析来自于各种维度的数据回归判断，关注的是过去和现在，用列算式做出小心的验证。

02

举个例子，我是如何用定性和定量分析判断中国楼市的未来。

我对中国楼市的未来十分有信心，未来依然长期看好。房产的收益率会高于大部分理财产品。在保持较高收益率的基础上，还能确保极高确定性的资产，依然只有房产。

我以前对房价有过判断，未来十年，大城市大概还有一倍到三倍的涨幅。这个信心主要是来自于定性分析的判断：我们面临着潜在的人口老龄化问题和科技创新不足的问题，内生的生产效率并不高。中国有需要在未来相当长的一段时间保持利率的低位，通过货币宽松来刺激经济增长。房产是最大的受益者。详见《房产下一轮大涨何时到来？重磅干货分享》

另外看好房产的理由还有：

• 地方政府的土地财政，需要稳定的拍地收入

• 大量人口涌入大城市，产生的长期居住消费需求

• 经济发展、城市能级提升、基建投入促进的地价、房价增值

在得到这些定性分析结论之后，我们长期关注几个定量分析指标来跟踪验证，得到的都是偏向乐观的结论。

一是，中国的城镇化率还处于60%不到的水准，距离发达国家75%的城镇化率，还有大概15个百分点的空间。按照过去1年增加1个百分点的标准，房产大概还有15年到20年的好时光。

二是，经济增长GDP的增速在慢慢放缓，大概在6.5%的水准，符合我们之前的中国经济内生增长动力不足的判断。但是即便如此，我们的GDP增速在全球也是领先的。经济增速的相对放缓保证了刺激的可能，经济增速基数较高确保了买房人的购买力。这些都是利好房产的。详见《为什么经济越差，房价越涨？一篇读懂经济是如何影响房价的#M110》

三是，货币总量M2增速也在放缓，目前大概在8%左右。但是你看货币总量M2和经济增长GDP的比值，还是处于2：1的高位。这个比值的意思是生产出1块钱的东西的同时，社会上有面值2元的货币在流动，更多的货币在追逐相对少的物资。

注意这个比值有扩大的趋势，证明了我们依然很依赖于货币宽松。

需要特别说明的是，楼市的波动在变大，长期看好不意味着短期可以无脑的买买买。选筹和杠杆运用要理性，不要因为赌博，倒在大涨前夜，错过整个行情。

03

既然定性判断是根本，那么如何做出好的定性判断呢。我的理解是：

大部分好的定性判断一定是符合常识的。

当然也有些顶尖的定性判断是颠覆认知的。在冒高风险的情况下，得到的也是高回报。比如六、七年前买比特币，或者是十几年前搞互联网创业。这样的成功概率小，好多年才出现一次。之所以叫颠覆认知，就是因为它不太常见。

面对几百万的投入，我们大部分情况下还是要相信常识。今天的中国已经进入了半成熟阶段，不太会有一夜暴富的机会了。对大部分人来说，踏踏实实博个中上水平已经是很不错的结果了。

但是如果你凡事都相信常识，什么突破都没有，那一定是平均水准的收益。没有差异化，就没有优势，你还是要有别于他人的。

我们追求的最好的定性判断一定是意料之外，情理之中的。

还是拿买房子举例子。

大部分人对买房的认知是买房子要买好地段，要买市中心成熟地段。因为李嘉诚曾经说过，买房子最重要的就是地段、地段、地段。

这个没有错。房子这个建筑物本身只会老去，在慢慢贬值，但是房子下面的土地在增值。大家所谓的房价涨，本质是你房子占用的土地使用权在涨。

从这个角度看，你买市中心好的地段，土地价值高，一定是保值增值的。这符合情理。

但是你如果用发展的眼光看未来，就会发现真正涨得快的大多都不在市中心。就是因为市中心的地段足够好，配套已经成熟，它反而没有太多的增量空间。

在买房这件事上，我们看的都是增量，而不是存量。地段看的也是预期变化，而不是现成既有。

这是我们的定性分析判断，接下来定量分析来验证。

过去12年，上海房价平均涨了6倍左右，但细化到不同楼盘，涨幅差异极大。我们选择了2006年那时还有新房出售的10个小区，用新房开盘价作为基数计算到现在的涨幅。这些小区有市中心的，也有近郊的，下图是10个小区的分布图，图中红线是上海市中心的内环线。

下图是10个小区的涨幅情况。

结论是涨得快的小区，有以下特征：

• 低基数

• 靠近产业园区

• 靠近城乡结合部

详见《如何买到大涨十倍的房产？#M100》

这些涨得快的小区，都不是传统意义上的好地段，几乎就没有市中心的，大多位于近郊，依靠城市边际线的不断扩张，获得房价的暴击。反而，那些传统的好地段，市中心的豪宅，比如翠湖和世茂滨江，涨幅十分惨淡。因为卖给你的就是一个成熟地段，成长性自然弱了一些。

在买房定性判断上，我们要做的是相信常识，符合大众主流认知，但是在常识范围内，尽可能与众不同，然后用定性分析来验证结果。

04

在买房这件事上，我长期关注三个关键问题，反复不停地做定性和定量分析，分享给大家一起思考。

第一是刚才第02节提到的，中国楼市的未来，我的结论是坚定看好，定量分析上采用我长期跟踪城镇化、GDP和M2这些指标，大家百度即可。

第二是某个具体城市的大涨，是看当地的限购限贷政策和房产供求关系的。我的判断是限贷（认房又认贷）是最重要的政策，没有之一。只要放松限贷政策，对需求刺激很大，会有明显涨幅，放松限购会有小涨。

定量分析上，我长期关注各大城市的二手房成交量、土地供应和新房存货，用来跟踪验证政策和供求关系变化后的房价涨幅。

第三是对于单个房子的收益，最重要的是房价涨幅或者你买入的折扣率。租金收益率以前不重要，现在也慢慢重要起来，因为房子越来越需要长持。

买房的基本收益是靠价差，其次才是放杠杆和做大规模。我们更应该优化收益率，从选筹、装修、出租角度来增收，而不是靠一味借贷。杠杆是要用在大涨前夜的，但是大涨前夜是很难判断的，所以反而要谨慎。

定量分析上，我会对每套房子都做精细的现金流量试算，会计算未来5年的涨幅、租金和利息、税费等，得到每个房子的最终收益。如果计算下来比不上银行理财，那我会放弃交易。大部分情况下，只要选筹没问题，计算结果还是比较好看的。

好了，希望大家能用对方法，科学决策，理性买房。

只有这样，你才能真正意义上做到客观，不会被别人牵着鼻子走。

毕竟，最后承受房子得与失的，是你和你未来这30年的时光。

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