是魔都财观的第198篇原创文章

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有经验的买房人，从去年10月份开始，早早就收起了看房踩盘的心情，开始耐心等待年底那个重要会议的决议。

他们相信，近百日的等待不会白费。

对于楼市，刚刚过去的这个新年果然过得还算宽裕。12天里，一共有5个城市传出微调的消息。

不知不觉，房产自媒体的文章标题偷偷地从暴跌维权，改成放松限价。朋友圈刷屏的主旋律也有大反转的感觉。

观观在楼市出道11年，这样的跌宕起伏经历了不下3次。但每次还是让我感叹，市场最大的不变就是人性的善变。

过去那么多年，无论市场好坏，我们看到的宣传口径一直是稳健中性的。

有哪一次，会有一纸通知明示我们要买房或者卖房？不曾有过，也不应该有。

大家都是成年人，自己做下决定，自己对自己负责。

看看周围的人，哪个不是被一轮轮沉浮虐成人精的。

01

今年开始，楼市走势应该会让很多人失望。

第一批失望的看客就是那些希望楼市暴跌的人。

中国楼市从没有经历过暴跌，未来很多年也不会有。

即便是十年前形势比现在恶劣百倍的金融危机，我们也安全度过。

稳定楼市，经济增长，保障就业，对这个国度的意义，你若是略懂历史，也就会明白为何我能如此断定。

太乐观的人也会失望。

迄今为止，所有的好消息，都是在帮助那些首房首贷的刚需买房人。那些因为种种原因错过上车的自住客，终于迎来了春天。

而大家一定要明白的是，投资需求在今年依然是不受欢迎的，凡事尽量低调。三年前那轰轰烈烈的大场面，今年一定不会有。

不会有大涨，不代表不能抄底。房价已经调整过一二成的大城市，几乎没啥风险。市场的静淡会打掉开发商和房东不切实际的浮夸想法。打八折打九折还愿意卖房的，那是真心实意想卖的。遇到这样的，在市场价上再好好谈一个折扣，差不多就可以了。

这就是一个不咸不淡的年份，没有过多的欲望，就没有过多的失望。

不如静悄悄地提前埋伏，等待几年后的大机会。

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02

最近很多人问我，要准备多少现金。

我的答复十分保守，越多越好，多到撑满你五年的月供。

脑袋里的疯狂和现实中的安全垫并不矛盾。如果你经历过2011年新国八条全国限购限贷后的残酷五年，你就会和我一样学乖。即便是乐观，也不忘给自己加道保险。

现金在手的，也不要太浪，不要去做那些特别复杂的投资。很多人其实搞不清理财和投资的区别。

保本保收益的叫理财。

风险博收益的叫投资。

今年的市场风格，只能做理财，不要去做股市、黄金这样的投资。

哪怕是银行卖的所谓理财产品也不那么安全。

银保监会主席郭树清以前说过，收益率超8%有危险，超10%要做好准备损失全部本金。

最近我问了在券商的师兄，形势更严峻，他告诉我，

理财收益率超过5%的都有风险。

所以最近大家就消停点，像我一样，有闲钱就买银行T+0、T+7的保本保收益的理财产品，找那种全国性的股份制银行，大概收益率在4%左右。

不要太在意收益率，关键是流动性。

今年的楼市是十分缺乏流动性的。有钱就是大爷。

随时拿出100万现金，还能有房票的，是极品大爷。

千万把握好做大爷的机会。

03

如果能借到钱，而且不是那么贵的话，我会建议去借一点。

今年会是一个十分考验融资能力的年头。

全年会出现多次买房好机会，但机会往往是稍纵即逝。

一个月内能筹集到多少资金，就决定了你能买多大多好的房子。

我有一个朋友，几乎开发了身边所有亲戚朋友的资源。引而不发，一触即发，真到了认筹下定的时候，分分钟调来一二百万资金，羡煞旁人。

平时苦心经营的靠谱人设，值得信任的人品，终于有了用场。

当然凡事不能太过，有些朋友也太能借钱了，这种朋友我会劝他少借一点，反复提醒融资成本。现在不是无脑放杠杆的时候，记得要把负债率，也就是家族总负债/家族总资产控制在30%以内。

要借钱，但不要借太多钱，怕你hold不住。

04

说完了钱，来说说如何观察市场。

现在有一个不太友好的风气是，鄙视数据分析，全靠拍脑袋。

从我自己的经验来看，用数据分析楼市来还是靠谱的。

地产数据行业，已经有十几年的发展史了，目前整个行业有近千名从业人员，也有多个龙头公司。市面上常见的是克而瑞和易居研究院的数据报告，还是不错的。2018年，他们的母公司易居在纳斯达克上市。

所以全盘否定数据分析对房产行业的贡献，是不可取的。

但是地产数据也有一个很大的问题，就是会被滥用。

很多人写文章是先有结论，再有数据的。

特别是我们这样的房产大V，最擅长先找到一个想要说明的观点，然后再去找数据证明的。有些心眼多的同志，会刻意设计数据论证部分，故意不说对自己观点不利的数据。

而且大V们基本上都配备了核武器级别的数据储备。找IT爬数，买专业数据库，翻看各类券商年报。经过这么多轮的洗礼之后，终于大V们慢慢变成了数据控，远离了买房交易的本源。

我是很担心自己变成那样，所以让助理安排每周和大家搞茶话会，就是提醒自己要接地气。

我觉得吧，对于大家来说，买房还是要看看数据变化的。

如果平时太忙，那至少要看看所在城市的二手房成交量。量在价先，这永远是最重要的数据指标，没有之一。

如果你连这个都没法知道，那就看看你家小区单价最低房子的消化情况。卖的快就是回暖，卖的慢就是静淡。

相信数据，但不要迷信数据。

05

观察市场，很多人平时喜欢听地产大佬的讲话，把他们的观点作为判断依据。

但其实地产和房产还是两回事的。大部分地产商都是有立场的，比如任志强是看多的，王石是偏空的。他们都是很厉害的企业家，但他们不能告诉你哪个城市的房子能买不能买。

地产商强项是拿地、做出优质产品，他们的言论不应该，也不适合作为你的决策依据。

因为买房子有选筹、限购、限贷这些实际的问题，而这些只是地产商销售端里要考虑的部分因素。

而且，就算是最擅长的拿地，地产商也会有看走眼的时候。我算了下，2016年、17年在上海、杭州、南京拿的地王，今年都会陆陆续续进入市场。静淡市下，地王项目的开盘，地产商心里应该都在滴血。

对于买房人来说，真正的好办法，还是听听身边有两套房子以上的朋友对楼市的看法。

他们的境遇和你相仿，他们身家性命在楼市里，最关键的是，他们会和你说真话。

认可房产，但不过度认可地产。

06

现在的市场，就算有再多的分析功力，也无法准确推演未来。因为市场里一直有一只有型的手在指导前进，所有的趋势都是不确定的。但是回顾过去的一年，依然有一种投资是妥妥赚到的。

就是投资自己，让自己变得更强。

现在还在持续关注楼市的朋友，都应该觉得庆幸，我们正在经历一轮完整的楼市牛熊周期。

这种亲身体验的宝贵经历，是再多书籍和爆文都没法教会你的。

千万要记得三年前当时的亢奋激动，和现在的焦虑不安。人最容易忘记的就是自己的情绪。

为什么有羊群效应这个说法。就是因为人们一开始总是理性而淡定，可是一旦周边人集体兴奋或者郁闷的时候，我们就会被这股强大的情绪所裹挟，不能自拔。下一次，依然会是这样。再过半年，大家又会重新浮躁起来。

观察自己这份情绪，长出你的同理心。到下一轮市场变化的时候，你就能跳出来，看着别人的上窜下跳，回想到当年的自己。

用自己的确定性，对抗市场的不确定性。

当我们学会控制情绪的时候，我们已经战胜了大部分人了。

最后，再给大家提示下我对市场的看法。

现在交易静淡的原因无非就是两条：

有钱的人买不了房，

买得了房的人没有钱。

能力维度上的匮乏，只能依靠时间维度来解开。

要么是市场逐渐走向宽松，允许一部分不那么激进的人买上一套喜欢的住宅。

要么是经济走好，让更多有购房资格的人有钱。

我们对这两条都有信心。有了第一条，第二条自然也会变好。时间是最好的解药。

有恒产者有恒心，有房产者有防心。

没事多想想我的建议。

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