这是魔都财观的第214篇原创文章

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熟悉我的朋友都知道，我是一个求稳的人。

特别是在买房子这件事上，我非常追求确定性。毕竟一套房子动辄几百、上千万。即便是自住，我也希望我的房子能在满足舒适感的前提下，尽可能多一些升值机会。

如果你在房圈混的时间足够长，就会了解到，稳健的涨幅一般来自于两种情况：

要么你买的足够便宜，要么你买到潜力板块。

淘便宜笋盘需要多年历练的嗅觉，以及那么一点点运气，不太适合新手。而找潜力板块则容易许多，只需要掌握一些基本的规律，每个人都可以做到。

今天就和大家聊聊我们的一些经验。和以往文章不同的是，这次我们会用非常看好的上海前滩来做一个沙盘推演，告诉你下个领涨十年的板块是长成什么样。大家可以把这些方法复制到自己所在的区域。

01

上海的潜力板块那么多，为什么我们看好前滩？

因为它在浦东新区。

听上去像是在开玩笑，但我是认真的。虽然我自己是在上海浦西长大的土著，但我早已放弃对新区的偏见。当我认真观察上海过去三十年各区变迁，发现一个事实：

在打造副中心这件事上，浦东从来没让我们失望过。

小陆家嘴、大陆家嘴、张江、联洋、世博，凡是浦东想建设的区域，都搞成了。

浦东之所以如此强势，一是因为它是小平同志的遗愿，钦点的第一个国家级新区，比上海其他区高半级。

行政上的优势，让它享受到来自于中央和市政府的支持，有钱自然什么事都好办。

二是浦东的位置真心好。黄浦江不宽的江面，让浦东极易获得浦西外溢的资源。地处冲击平原沉淀出的大块平地，也便于打造各种综合体。

以前文章曾提示过一个板块的房价会大涨，主要靠出地王，拉动新房。所以我们买房喜欢看百度地图，注意是用卫星视角，欣喜地找到大块的、绿油油的耕地。这些地方都可能分分钟变成地王。

你用这个方式来看浦东，会发现潜力非常大。再用这个方式看前滩，绝对是潜力新区中的潜力板块。

大家看下面这张图，比起东侧密密麻麻的已建成住宅区，红框内的前滩是稀缺的主城区净地。而且南北向依然有大量保留空地，给未来轮动拉升预留空间。

我们要分享的第一条经验是：

永远记住顺着空地找板块。

因为每一轮上涨，是空地变成地王来带节奏，而不是靠存量老破小。

02

前滩的潜力有目共睹，但是如何确保板块的潜力最终落地成为实力CBD。

过去多年，全国各地政府都出现过不少修改规划的情况，甚至有一句话叫“规划规划，墙上挂挂"，造成跟风买房的朋友重大损失。

我们的对策是观望政府重大投资后再出手，不见兔子不撒鹰。这有点类似于互联网风险投资里的B轮、C轮跟投模式，我们不会在规划刚公布的时候入场，而是等到重大项目开建或者将建成的时候才选择进入。

拿前滩来举例，我们会关注到这里已经有6号线、8号线、11号线共计3条地铁线通车，未来还有19号线、机场联络线等2条地铁规划。学校方面已经引入了惠灵顿和华二，产业基建方面有东方体育中心及大量在建写字楼。

政府已投入的沉没成本非常大，如果修改规划，是实实在在的损失。当然因为利好已经开始兑现，房价也会上涨，但我们的选择是：

宁可牺牲一些房价涨幅，也要换来规划落地的确定性。

03

那么来看看为什么我们说前滩的规划好。

之前已经有很多软文推介过前滩的各种产业，大家百度即可，的确是会有很多牛逼的企业入驻。

我们更想说的是，前滩是上海为数不多的产住结合的整体大型社区。

大家看下面这张规划图，其中黄色部分是住宅用地，红色部分是商业用地。

可以看到前滩的住宅和产业园区有机的结合在一起，而且住宅和产业的比例配套刚刚好，目测大概是1:1.5左右的比例。

这意味着，一旦产业园区中高薪人群入驻，带来的居住刚需，叠加不多的住宅供应，很容易引起供求共振，牵着房价往上走。

产住结合很显然是一种非常好的新区开发模式。而大家不太知道的是，产住结合的规划，之前在上海、北京这样的老牌顶级城市里，是不太多的。

你看上海那些老的市中心，人民广场、徐家汇、淮海路，都是以商业建设为主，并没有预留足够多的住宅供地组团。虽然不乏零星点缀的豪宅，但因为无法形成整体连片的高端社区，拉低了房价的天际线，留下不小遗憾。

而深圳这样的城市，在开发新区的时候，非常注重产住结合，所以深圳的房价高点很分散，就算远到龙华和宝安都有自己的豪宅区。

而且产住结合也减少了人群通勤的距离。上海因为商圈多在内环内，居住在中环外，造成每天内外通勤的钟摆效应，疲于奔命。而我在深圳实际感受是，虽然城市比上海小了三分之二，但晚高峰比上海通畅多了，因为大家都在家门口上班，路上的人不多。

产住结合代表了未来城市发展的方向。好消息是，上海开始有意考虑到这一点。比如正在打造的大虹桥，在核心商务区旁的华漕和徐泾板块配建了大量连片的住宅社区，这一轮牛市里房价表现很不错。

产住结合，相当于把住宅价格直接锚定了产业园区的财富创造，是最有效的分享产业资源变现的方式，也是我们未来买房选筹的主攻方向。

04

再来看看前滩的房价和地价，这是一个特别有意思的话题。

前滩的拍地大多是在2014年底完成的。

2014年是上海地价逆袭的年份，年初方兴地产拍出了大宁金茂府的地王，楼板价比肩周边二手房，一下激活了上海土地市场。

被抬了轿子的房企，在2014年底拍地前滩的时候，刹不住车，几块纯宅地的楼板价上到了6.5万，大家看下图中的红字部分都是前滩纯宅地。

比较悲催的是，当2016年前滩土地变成房子要上市的时候，遇到了调控。

2016年10月14日住建部发布《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，并召开电视电话会议部署进一步整顿规范房地产市场秩序工作。

限价就是从那个时候开始的，各地房价不能超过2016年10月的价格。

前滩的房价从此定格在8.5万。所有前滩已售和在售的房价都被锁死在这个区间。

某种意义上来说，对于房企的不幸，就是买房人的幸运。

前滩成为上海少有的区位热门，价格有性价比的板块，是上海第一个，也是唯一一个摇号大热的板块，几乎每逢开盘必火。

这样的板块比较对我们的胃口。

因为布局潜力板块的精要就是，用不热的价格买到未来热门的房子，方法无非两种：

一种是提前埋伏在板块存量次新二手房，等新房来拉升。比如2014年的大宁和现在的大虹桥，需要对时机把握到位。

另一种则简单许多，就是像前滩这样因为限价带来的新房套利机会。每一次开盘买到就是赚到。每个人都应该去试试。

05

不过，前滩新房限价也是有代价的。

高地价、控房价造成了它的新房产品力只能看房企良心。

之前已开盘的中粮前滩海景壹号和晶耀名邸因为产品过硬，被一抢而空。而最近认筹的东方悦耀则是因为户型被诟病，明显没那么热了。

这种因为限价导致的产品争议，历来已久。

我的看法是，没有不能买的房子，只有不能买的价格。

只要价格合理，一切都是可以商量的。

在一个房子里，大概有60%价值是来自于土地。所以买房子关键是买对板块。买到它对应的产业、交通、学区配套。

至于房子产品力的问题，要因人而异来看。

如果买房是改善自住，产品力是要重点考虑的，因为自住是买房的本源目的。而且由于改善产品大多是大户型，面向中高端人群，产品力是接盘侠考量的重要标准。产品力弱的大房子未来再次置换出售时，流动性也会有问题。

如果买房是更偏向于投资，是可以考虑优质板块产品不那么完美的小房子的。先卡住板块位置，享受地段增值。未来出售的时候，依靠总价可控的优势，可以比较容易做通接盘侠的思想工作，克服产品障碍。

至于前滩哪些房子性价比最高，我们的小叶同学是前滩晶耀业主，我特意邀请了他点评前滩各楼盘。我看了下小伙子还挺用心的，准备了数千字的文章，关心的朋友可以在公众号后台回复“前滩”，推送给你文章链接。当然也可以加入我们的免费新房知识星球获得。

06

最后给大家总结一下，我们认为能够领涨十年的板块，主要有以下特征：

1、一个能够主导资源分配的强力地方政府，是打造热点板块的有力保障。

2、距离市中心不那么远，至少普通公交单程可以在1.5小时内到达。

3、板块拥有较为完整，可以总体规划的净地，没有过多存量老破小的羁绊。

4、强力产业的加持，例如金融、高科技和高端制造。

5、产住结合。住宅供应合理，住宅面积与产业园区差不多。

6、建成时机恰到好处。最好是大量住宅上市的时候正好处于静淡市，房价不会那么高，给到大家入场机会。

7、价格不能高于周边板块50%以上，溢价大概在10%-30%左右为宜。这样容易形成轮动，也没有房价高基数影响未来涨幅。

07

如果说有什么要给大家的建议，那就是：

1、遇到热点板块限价，千万不要浪费每一次新房摇号薅羊毛的机会，大力出奇迹。小叶同学就是依靠勤奋努力，摇中了两套前滩晶耀，当然老爸给的几百万也是帮了点小忙。

2、提前埋伏次新二手。最好是能直接买在板块里，等待旁边新房打开价格空间。板块二手零供应的，可以考虑周边3到5公里内辐射区。

3、纯自住的朋友不必过分在意板块。但如果是有自住+投资需求的，建议围绕热点板块转，至少不能离的太远。

经过多年楼市沉浮之后，我慢慢地发现，买房择时是不容易的，看产品又太专业，到最后能抓在自己手上的

——还是选一个好板块。

以上是正文。

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