这是魔都财观的第217篇原创文章

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很多人都知道，买房子这件事要谨慎认真。但真的到了看中买下的时候，整个落地操作也就一个月的时间。

表面上看，大家都是看盘选房，人和人之间都差不多。但其实差距还是很大的。这一年来，我接触了近千名粉丝朋友，有的对当地市场的理解已经超过了我，但大部分依然停留在如何拿到房票的起步水平。

作为非地产人士出身，只是因为喜欢买房才进入这个行业，至今仍是兼职大V的半个局外人，我过去多年的体会是：

房产领域没有那么多玄幻莫测。每个人在业余时间对买房投入了多少，才是拉开差距的关键。

你要做的无非是在平时多一些积累。只要买对一套房，收获的回报足以改变你的一生。

今天和大家聊聊我的经验。

01

买房子肯定是要踩盘看房的。

大部分人平时都很忙，是不太可能专门花时间去把所有热点地区都看一遍的。

但其实你完全可以把踩盘板块和具体看房这两件事分开。弄明白整个板块的周边配套，比知道某某小区的户型产品更重要。

因为决定房价涨幅和生活舒适度这些潜力的，往往是板块里的资源，而不是房产本身。你更应该关注的是板块内的产业、人流、动线。

而踩盘板块这件事是完全可以在平时休闲一起兼顾掉的。

拿我自己来说好了，我平时喜欢看演唱会，经常去上海世博园的梅赛德斯奔驰演艺中心。

我每次都会早到，然后以世博园为中心，选定一个附近版块，驱车在周边逛逛。

在前往附近板块的路上，我会抓紧看看单程通勤实际时间、拥堵程度，特别关注马路旁边大型小区的外立面品质。

接着我会在这个板块里最大的购物中心里逗留吃饭。看看一楼主力店的品牌档次，再打开大众点评看看饭店的人均消费，就知道了周边居民的购买力。

然后是找周边园区写字楼，观察有没有金融、码农元素，或者知名企业总部，重点关注产业配套。

就这样，去年5次演唱会，我就把上海世博前滩和它附近辐射区全部看完了。人肉踩盘虽然辛苦，但好在有晚上演出打鸡血，还挺高兴的。

下面是我的上海浦东踩盘路线图，去年我考察下来，前滩、杨思、三林、北蔡潜力不小。

建议大家多去关注的副中心附近逛逛，每次去多少会有些收获。我的经验是，真正的潜力板块，往往就是在副中心周边30分钟车程内、二手品质次新房供应充分、房价可控的区域。

02

如果你踩盘板块之后仍然有富余时间的，我还是建议你看几套房子。

房圈有个说法，看房200套你就成为专业人士，但真正能做到的人很少。

我开公号以前看房挺多的，但那么多年加起来也看了几百套。现在给大家写文章之后，看房机会更少了。

那么如何在有限的时间最大化看房成果呢。

诀窍在于看代表性楼盘的主力户型。

我会在链家上筛选出房龄15年以内，成交量最大的一、二个二手小区。

然后我从不提前预约看房，直接杀到这个小区门口，找到最大的中介，让他找出钥匙放在门店的房子直接带我去看，一般一个户型看一套就行了。

因为不用沟通房东，看房很快，一般一个小区半个小时即可。

带看路上，我会问问中介小哥，业主都在哪里上班，就知道了这个房子的未来接盘侠是谁。

这样最多我一天能看20套房子，7、8个小区。

如果时间还有多，可以顺带去个附近的新房售楼处，了解下板块里最好的产品是怎么样的，相当于做了竞品调研。

以上这一套做完，你基本上就对这个板块房子的价格体系了如指掌。

你看房的时候没必要过多关注某套房子的细节，或者去看中介推荐的所谓折扣笋盘。因为真正的笋盘不可能你第一次去就抓住。笋盘往往会在某天突然出现在中介朋友圈里，只有你已经掌握整个片区价格体系之后，你才有能力识别出来。

03

前面说的是对买房落地能力的改进，但买房知识结构的升级更多的还是靠阅读。

阅读上我自己的习惯是以微信公众号为主，因为图书太慢，微博太短，头条太乱，抖音没用。

大家至少要关注三类号。

一种是帮助你判断买房时机。房产周期已经从三年变成五年，避免买在阶段顶部是每个买房人的必修课。这个大家可以多看看宏观新闻和券商宏观分析师的内容，比如泽平宏观就写得很不错。

第二种帮你弄明白所在城市楼市情况的。告诉你当地的重点板块和发展方向。我会去找一个所在地最大的个人号。因为机构号一般是推荐新房为主，个人号还是有一些观点，更接地气。

第三种是你要学会一些全国都能用的交易策略，比如房票贷票的筹划、房价估值的理念和潜力板块的共性。这种你可以在魔都财观公众号后台回复“干货”，关注下我们后台推荐的秘籍文章。

大家既然能看到我这篇文章，说明平时应该都有阅读习惯，但我还想多说几句的是，阅读文章的时候一定要有杠杆阅读思维：

就是带着目的去阅读，舍弃完美主义，抓住最重要的20%内容。

拿我举例，我大概关注了40多个房产号，我看文章之前脑海里都很清楚要从文章里索取什么，时机、板块还是策略，然后就是一目十行扫，遇到粗体和感兴趣的内容再做展开。

另外阅读要有自己的辩证思考，现在的写手太会撩情绪，读的时候必须要跳出来，否则很容易被逻辑自洽的文章带节奏走偏。

04

除了阅读外，还有一种迅速提升自己的方法，就是多结交一些人脉。

很多时候打开我们认知的并不是关系最好的密友，往往是那些舒适圈外的弱连接朋友。

人和人之间不同的成长经历和财富阶段对房产往往会有不同的思考，通过与更高维度人士的沟通不断打开你的新世界。

毫不夸张地说，和一个经验丰富的房圈人士高质量的15分钟交流，远远胜过你封闭环境下苦思冥想几个月。

每个买房人最好能多认识几个房子比自己多2、3套的朋友，他们的现在就是你5年和10年后的未来。你要做的只是复制他们过去走过的路即可，虚心请教的你一定会受益匪浅。

我自己一直非常热衷于参加各种房圈线下活动，甚至有时都会飞到异地。我现在的合伙人和大部分房圈朋友都是在过去几年活动上认识的，他们给我带来了丰富的房源和信贷资源，也促成我去年的购房交易。

我建议大家应该有机会多去参加一些小型活动，人数控制在20人内，这样的活动因为足够私密，可以聊得更透彻，也更容易交朋友，否则只能泛泛而谈。结交朋友尽可能找有买房实践经验的达人，而不是理论研究的专家。

交朋友和买房子一样，都是求质不求量。

05

最后一点，也是最重要的，就是善待自己和家人。

这一轮房产牛市让大家充满了焦虑，所有人都想着买房逆袭，也有不少人和我说要缩衣节食，就为了把房子买大一些，给家里开销每个月只留3000块，我听了感觉有些魔怔，心想这个药丸啊。

房产的牛市还是很长，大家机会很多，关键是找到一个可持续的模式，获得家人的支持。

况且房子只是人生的一个维度，人的一生还有家庭、事业那么多主线要过。

不要因为买房的疯魔，破坏了家庭和睦。因为房子可以选，家人是不能选的。

我们知道，买房这件事很吃现金流。

房产又是一件长持的事情，眼光再好，赚的也是资产浮盈，你不套现终归是看不到现钱消费的。而这个世界上大部分人都是短视的，大家的家人也是如此。面对未知风险的恐惧，很难选择延迟满足，宁愿关注当下的及时享受反馈。你可以克服，但你的家人克服不了。

所以不管你是贷款，还是自己存钱，买房子的时候，有必要留足生活开销。不要让家人觉得买房子就是过苦日子。那样结果只会是，你一边要扛贷款的压力，还有承受家人的抱怨，撑不了多久。

人不可能被说服，只能被天启。只有在第一套、第二套房子买的足够好，见到足够大收益之后，家人的支持才会慢慢改变。

在此之前，让自己和家人过得好一些，平衡好买房和生活，才是最重要的。

06

我最近在微博上看到一句话，有点鸡汤：

只要持续地努力，不懈地奋斗，就没有征服不了的东西。

作为一个买房人，我信这句话，但我更相信：

这份努力不应该是轰轰烈烈地砸钱押注，而是在日常生活里的点点滴滴、默默积累。

以上是正文。

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