这是魔都财观的第218篇原创文章

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我房圈达人朋友不少，有几位十分了得，平均每年给自己买一套。

最快的一位，今年元旦刚过了四天就买好房子了。

我去请教他，为啥买个房子跟买菜似地那么快，他的回答很简单：

没什么好多想的，看到这套是好房子，就买了啊。

哦，原来对一些人来说，当买房已经成为一种习惯，是不需要太多思考的。

但实际上大部分人买房还是要想很多的，多到不得要领。

我每天都会被问到无数问题，从买在哪里到装修户型各种都有。有些一年前问我的朋友，到现在都没有买，依然在纠结那些问题。

我忽然意识到，除了那些碎片化的买房知识，其实大家更需要的是一个清晰的决策流程，是从0到1完整的思考过程。

所以我今天打算聊聊我的决策经验。这些内容我们每月在上海的线下精品课要用2天才能讲透，但我尽可能把要点写在一篇文章里，便于大家参考。

01 做方案

很多人买房子，第一步就是冲到售楼处去看房。一看到漂亮的销售小姐姐和光鲜亮丽的沙盘，脑门一热就下定金了。。。

讽刺的是，大家平时在京东淘宝买个手机，都要货比三家，看性能、折扣还有测评报告，可是真到了关系到一生的房子上，反而就乱了方寸，用脚思考。

我的经验是，买房子是要做一个方案计划的。

现在的房子越来越贵，一套房子动辄几百、上千万，相当于一个小微企业的资金规模，买房越来越像创业。

而买房的方案计划就是创业企划书，是成败的关键。

一个好的方案计划，至少应该在购房半年前做起，内容包括买房时机、资金筹划、购房资格、区位和产品选择这些要素。

事实上，魔都财观的房产代购业务，每次做的第一件事，就是给买房人梳理这些要素。

我建议大家自己都做一下。

真正好的买房习惯，都是思定而后动，在前期花费大量时间，在方案里最优化买房时机，最大化资格资金，最小化区位范围。到了落地环节，反而是最轻松的，按照方案按部就班执行即可。

02 确定时机

房产的周期正在从三年变成五年。

虽然长线依然看好，但如果买入的时点不好，房价可能会五年不涨甚至回撤，机会成本损失巨大。

所以时机判断永远是最重要的，不管是刚需还是投资。

我对自己的要求是，不追求买在大涨前夜，但至少避开短周期的顶部。

纵观过去多年楼市历史，房价向上的时候就是几个月脉冲式上涨，但回撤筑底会维持几年静淡市的时间。

所以大家要注意的是：

一是回避牛市末端，那就是限购、限贷、限售政策刚开始收紧的时候。

二是比较好的买入时机，就是静淡市一、二年后房价已经稳定，二手房成交量开始放大的时候。关注刚需进场，刚需是最真实的需求，他们能接受的价格就是底价。

三是顺势而为。如果政策也鼓励买房，比如有去库存和放松限购限贷，那要加快买入。如果政策温和中性，比如今年的工作报告里没说房住不炒，但也没有提满足居民合理住房需求，那可以更从容一些。

另外，有些朋友是要买房结婚、孩子入学，这种属于有时间窗口限制，刚得不能再刚的需求，那就只能按照自己的计划来了。

03 购房资格

时机决定了什么时候买，而房票决定了你能不能买。

买房方案里应该花费大量精力去梳理房票。很多会心一击的惊天创举就是在这个环节里想出来的。

我可以很确定地说，大部分人的房票潜力都有很大提升空间，拉开买房人差距的也就是在这个环节。

一般而言，各大城市的房票来自于交社保和落户。

没有房票的朋友第一个要想的是，你能不能去落户。

现在除了京沪之外，其他城市落户条件十分宽松。拿深圳来说，最快4个月就能落户，简直就在送房票。事实上，如果原户口不在京沪的话，我建议家庭里至少一人应该落户在深圳、南京、杭州这种潜力巨大的城市，就算不买房，户口本身也是巨大红利。

第二种房票解决方案是法拍。像上海法拍是不被限购的，而且可以做按揭，但注意清场风险，不要买有老人和小孩住在里面的法拍房。

第三种是赠与。在上海，是可以把房子赠与给父母的，哪怕老人没有上海购房资格。赠与后自己名下就有购房资格了。赠与的时候只需缴纳契税，老人拿到房子后，将来售出的时候，只要满五年且名下这套房在上海是唯一住房，就不用缴所得税，否则要缴纳房子总价全额20%所得税。北京和深圳不能这么干。

第四种是代持。就是借名买房，不鼓励大家使用，但如果你实在没办法，倒也不失为一个解决方案。虽然听上去有点不放心，但其实只要保证好代持人的人品，有很多手段是可以规避风险的。

还有一些广大群众喜闻乐见常用的方法，以及其他不便公开讨论的方法，欢迎大家加文末的联系方式，进入我们微信群讨论。

04 资金筹措

钱到用时方知难，几万压倒英雄汉。

这个在买房时是常有的事。所以房圈里有个段子，买房人要么是在筹钱，要么是在筹钱的路上。。。

现在买房的首付款大多来自于卖房的收入。卢俊说未来房子是卖给有房子的人的，这话虽然有些残酷，但说的是不错的。

那当下是静淡市，我建议大家一定要先卖房再买房，这个节奏和牛市先买后卖是反过来的。千万要避免让自己陷入倒逼卖房的尴尬。具体卖房的方法，大家可以看看《为什么你的房子那么难卖？真相竟然是...#M180》这篇。

除了卖房，有些朋友是向亲戚朋友或者其他地方借钱的，要注意两点：一是借款期限不要少于5年，二是利率不要高于8%。

因为一轮房产周期是五年，哪怕是你扛不住卖房，五年的时间大概率保本，而利率可控确保你的资金成本不那么大。一定一定要回避那些每年还本然后续借的借款，经验告诉我们，钱还回去再借不出来是常有的事情。

再说说按揭贷款，我建议大家在每月还款现金流允许的情况，一定要贷足按揭。理由记住下面这句话就可以了：

全款买房打平货币宽松，贷款买房掘金货币宽松。珍惜首房首贷这一生一次的机会。

另外还有一些其他的创新融资方式，也欢迎你到微信群里交流。

05 区位选择

对于自住的朋友，建议大家要关注通勤、品质和配套这三个方面。

千万要记得，你买房子的目的是要把自己的肉身装进去，未来你要在这个社区里愉快滴生活5到10年。所以你应该选择这样的区位：

1、自己上下班方便。

2、整个板块大多是漂亮住宅的社区。

3、最好离地铁3公里以内。

4、对口小学的生源至少是来自于和你差不多的白领家庭。

5、社区有个还过得去的、有吃有逛有电影院的mall。

6、步行可以到达的、可以看感冒发烧的社区医院。

我特别提示下，那些号称自住+投资的朋友，本质上就是自住，先让自己住的开心，再来谈涨幅。

因为自住体验是确定性的，投资收益是不确定的，从来都不应该牺牲自住体验。

而那些纯投资的朋友，你要找的理想区位，我在《如何发现下一个领涨十年的板块？》这篇里写过了。潜力板块主要有以下特征：

1、坐落在一、二线大城市或者靠近大城市的三、四线城市的临近地块。

2、一个能够主导资源分配的强力地方政府，是打造热点板块的有力保障。

3、距离市中心不那么远，至少普通公交单程可以在1.5小时内到达。

4、板块拥有较为完整，可以总体规划的净地，没有过多存量老破小的羁绊。

5、强力产业的加持，例如金融、高科技和高端制造。

6、产住结合。住宅供应合理，住宅面积与产业园区差不多。

7、建成时机恰到好处。最好是大量住宅上市的时候正好处于静淡市，房价不会那么高，给到大家入场机会。

8、价格不能高于周边板块50%以上，溢价大概在10%-30%左右为宜。这样容易形成轮动，也没有房价高基数影响未来涨幅。

06 产品选择

确定完区位之后，就是要选产品了。

大多数人是搞不清楚应该买新房还是二手的。

我的建议是如果你是自住，应该优先考虑新房。如果你是投资，更多地应该考虑二手。

大家看下面这张图。从6个方面做了比较。

最近几年我看的新房比较多，印象最深刻的是：不管在哪个城市，新房产品创新能力强到令人发指，行业的平均水平上的非常快。

现在的新房，干挂石材、人车分流、会所泳池已经成为标配，92平米可以做出客厅4米面宽的南北通三房两厅外加干湿分离两卫，120平米做出无硬伤四房两厅两卫。

大概在2015年前后，住宅设计建造能力又比之前跨越了一个时代。

所以居住体验上，新房是胜过大部分二手的。

交易风险上，随着政府的预售证严格管理，开发商跑路几乎无风险，大家只是要担心开发商承诺的配套能不能兑现。相比之下，二手房可能会有房东违约风险，这个如果有链家先行赔付或者专家来把控也可以解决。

学区选择上，如果是买学区房，优先还是要考虑小户型的二手房，因为本质上你在买学票，不是在买房子，最小化房产价值即可。而新房一般没有很好的学区。

平均涨幅上，由于新房限价的原因，部分地方新房是有一些投资潜力的，你需要的是一点运气。但是如果你真的想买到8折或者9折的房子，你应该去买二手房。专业人士都买二手，因为总能遇到几个急售的房东，愿意让出一、二成的房价。

07 做决策

好了到这里，我们已经说完了买房时机、购房资格、资金筹措、区位选择和产品选择等全部流程。

我自己买房和帮朋友代购，也是按照这个决策流程走下来的。

大家可以仔细回味下这个过程，基本上是按照从上至下、从宏观到微观的思考逻辑走下来的，还是比较好记忆的。因为篇幅原因，可能写的不够精细，但至少关键节点都是讲到了。

希望大家都可以复制这个思考过程，尽早给自己做一份买房方案计划。

另外有的朋友可能会说，虽然知道决策过程，但实操经验依然略有不足，我的建议是

一是，你要多去踩盘看房，就像《那些好多套房子的人，不买房的时候，都在做些什么#M190》这篇文章说的，积累都在平时，看多了就有感觉了。

二是，有条件的可以多帮身边朋友买房，你在帮助他的时候，自己也学到了经验。在买房这件事上，赠人玫瑰，手有余香，是真的有效。

最后的最后，如果你在做决定的时候，当你面对几套房子选不出来的时候，记住第一感觉往往是最重要的，自住的喜好往往是最重要的。就找你最喜欢的那套，多半不会有错。

在房圈里我们都信这句话：

房子和人是互相吸引的，对的房子总能找到对的人。

如果你觉得这篇文章有用，请转给有需要买房的朋友。

以上是正文。

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