观观 | 如何从地图上找出下一个大涨板块#M280
这是魔都财观的第239篇原创文章
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大家都知道区位对于买房的重要性。
谁都希望自己房子所在的片区，可以成为政府发展的重点区域，这样才会有资源持续不断地注入进来，自己可以享受到实实在在的好处。
那问题就在于如何找到这些潜力区位？
讲真最重要的还是看政府规划文件，关于地段所有的秘密都藏在这些文件里。
只不过每个城市的规划太多，而且一直在变，大家是不太可能把所有文件都读一遍的。
我相信在这些差异万千的规划背后，应该是藏着一些通用普适的规律的。
我没有什么高精尖的理论学术，但是我想用自己的人肉经验，替大家梳理出压中大涨板块的方法论。
01
因为我平时要在知识星球里给大家解答全国各地买房问题，没事就要翻一下各个城市的地图。
看得多了，我发现中国的不同城市之间，地理形态差别巨大，你很难用一套简单的地段论来对某个城市下定义。
不过我还是尽可能地把大部分城市按照地图形态分成三种，分析出每种形态里自己的价值体系。
第一种城市形态是自内向外扩张型。
像上海、北京、西安、成都这些城市，地处于平原地带，是非常适合建设大型城区的。
这些城市从地图上看形态完美，呈现几何对称的模样。你可以很容易找到一个清晰的市中心，然后从市中心向外扩散发展。
由于城市是一圈一圈向外摊大饼扩张，所以发展到中后期，在资源有限的情况下，政府不太可能在所有方向上平衡发展，往往会选择一到两个方向主攻。
因为城市本身地势平坦，没有自然条件上的羁绊，每个区域可塑性都非常强，所以在打造潜力新区这件事上，政府规划的行政力量起到决定性作用。
比如上海选择了东西两侧，浦东和大虹桥是未来十年发展的重心。北京选中了北城和东边的通州。西安则是向南和向东。成都以南向为主。
在这样的城市，房价总的来看是，越靠近市中心越贵，从市中心向外，房价呈现逐步走低的态势。但是在城市近郊这些被重点打造的副中心，房价也是相对高点。
像上海的张江、唐镇、大虹桥，北京的望京、通州、西二旗，西安的曲江和高新，成都的天府新区，都是接近市中心的房价。
所以在这样的城市买房，要么是买市中心的品质住宅，享受既有资源，要么是顺着政府主导方向，布局近郊潜力新区，千万不要四个方向都押注。
02
第二种城市形态是两翼齐飞型。
这样的城市多少会因为受一些地理或人文因素影响，导致主城区发展空间有限，需要把人口和产业向外导出，所以会出现主城区和两侧齐头并进的情况。
举三个城市的例子。
苏州是千年古城，主城区内有众多历史文化保护建筑，政府就索性直接在城市东西两侧各搞了一个园区和新区，导了非常多的产业产业注入进去。现在苏州房价高点是在东部的园区，而不是市中心。
杭州主城六区已经没有什么增量空间了，政府主导方向是向东为主，钱江新城、钱江世纪城、萧山新城区，然后是大江东。西侧是高科技产业带，西溪湿地、未来科技城。城市发展的重心在市中心和东西两翼。
而南京则是向三个方向，向西南方向，河西的房价已经超过了新街口，成为新的CBD，向西北的江北新区也是下一个增长极，另外向东的江宁则是产业聚集带。
在这样的城市买房，要特别小心土著的传统市中心偏好。
因为老的市中心腹地有限，不太有利于建成连片的高档品质社区。
如果发现政府把精力放在周边，而不是在市中心拆迁，那应该放弃传统的市中心，考虑两翼的新区。因为那里有更大的纵深，潜力巨大。
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第三种城市形态是块状分布。
这样的城市因为自然条件的原因，整个城市被山川河流切割的四分五裂，很难找到一个典型的市中心。即便是市政府规划的城市建设，也要结合自然环境来推进。
还是举三个城市的例子。
我们只要看了地图，即便不看政府规划，也很容易找到城市发展的方向，因为的确也没有什么其他地方可以造城了。
比如深圳的东南是香港，北侧是大片连绵山脉，整个城市只能东西横向发展。深圳的副中心以前是罗湖，然后是向西去到福田，现在是再向西去到前海，未来发展的方向就是向西北的宝安和向北侧的龙华和光明。
重庆的地理形态更加支离破碎，两座大山和三条河流切割之后，重庆只有北侧有大块腹地，决定了城市发展方向必须一路向北，从渝中，江北到渝北。
福州周边群山环绕，主城区发展完之后，也只有向西南和东南两翼还有些余量。
在这样城市的买房，可以完全不顾及市中心概念。因为城市本身已经被分割成一个个块状，每块都有自己的副中心，产住融合，自成社区。所以买房的关键，是要找到那些腹地广阔，有产业潜力的副中心。
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好，大家看到这里应该会明白，每个城市有自己的地理特征，我们是不能简单复制其他城市的成功经验。
我们更应该做的是，掌握政府主导的发展方向，看地图找出城市主要动线，浏览当地人文历史，用脚丈量主城区和周边板块，最好再和土著和新移民聊一聊。其实这一套做下来，你自己就能发现潜力区位。
不过还是有人会问，那有没有什么共性的思路可以参考呢。
有的，还是有一些现成的经验的。
我说几个自己观察到的小技巧。
首先是去寻找腹地广阔，有大量空地的区位。
政府发展的方向一定是有大片增量土地供应的地方。
其实这个逻辑也很简单，一想就明白，只有大空间才可能造出产业、商业、住宅连片的整体社区，才适合大规模基建。
更深层的原因是，只有大片空地才能让政府凭借卖地收入，支撑起滚动开发，把新区建出来。
所以大家发现没，我们举例子的城市地图，用的都是百度卫星图，而不是标准地图，我们就是要找出那些绿油油的空地来。如果这些空地上有河流湖泊的话，问题不大，以目前的建设能力，跨江连湖已经可以克服。关键是不能有大山，山脉会切断土地连片。
所以在上海的朋友，就会明白，为什么我们那么看好大虹桥。
你看下地图就会知道，因为大虹桥有天量的土地没被开发，而且没有大山和河流，正好处于新移民进入上海的主要动线上。你环顾四周，没有任何一个区位可以和它竞争，大虹桥一定是未来上海的主攻方向。
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接下来要说的这个技巧更重要，大家要注意的是，即便是在城市主攻方向上，政府主导不同业态的发展顺序，最终对片区房价影响也是巨大的。
房价容易大涨的区域，一般的发展顺序是，优先建造连片的高端住宅群，然后是周边有布局高新产业，接着是社区内建造大型商圈，最后是物流和景观功能的布放。这里参考了楼市问号山丘老师的观点。
比如上海联洋、大宁，合肥的滨湖新区，还有苏州园区，都可以看到大片次新高端住宅，且周围离金融和高新科技园区不远，然后是慢慢引入地铁通勤，吸引高薪人口入驻。
另一种大涨区域的形态，是以产业园区为主导，然后周围配建住宅、商圈，再辅以物流功能。比如上海的陆家嘴、张江、唐镇，南京的河西，杭州钱江新城和钱江世纪城，西安的高新区。
这种发展模式，完全依赖于产业园区的兴起。如果是金融和高科技企业为主的园区，那涌出的高薪人口一定能支撑起高房价。
反过来，如果产业疲弱，那周边房价也不会表现太好。比如上海北区房价一直羸弱，就是因为宝钢为首的钢铁产业连续多年走低。
我最不看好的、房价上涨缓慢的区域，大都长成这样：
社区内以物流功能或者景观规划为主，周边配建住宅，辅以零星点布的产业和商圈。
比如高铁站和机场附近都有建设新城，还有些房企喜欢在大城市远郊或者三四线城市建设海景、湖景和山景住宅。这些在我看来都是坑。
因为进入这些片区的人群主要是流动人口，比如游客和旅居人群，周围是物流和旅游等低附加值的产业，很难沉淀高薪人口。没有产业，就没有安居乐业，也不容易吸引愿意支付高价的接盘侠。
06
最后要强调的是，要注意政府规划倾向性，最好等到规划已经开始落地后再进入。
如果大家关注政府规划的话，可以发现，大部分城市目前正在执行的是200X年至2020年的规划。
那些大城市老的市中心都是在2000年以前建成的。
他们的优势是周边有教育，医疗和政府行政机关资源，但是因为有大量老破小低端住宅的羁绊，存量腾挪施展空间不大。是否能被纳入规划中的建设重点，这个不好说。
另一方面，大约是在2000年以后，几乎所有的地方政府都在城市近郊打造一个个新城，现在大家所熟悉的各种网红新区也就是从那个时候慢慢热起来的。
所以大家务必留意政府规划的倾向性，看清楚当地到底是主推市中心拆迁旧城改造，还是将资源注入到近郊新区，或者两者兼而有之。这个直接关系到板块选择。
另外还有一个需要了解的，就是有的政府规划会变得很快。一届政府一个方向。比如以前天津是重点打造滨海新区的，现在基本已经放弃了这个想法，朝西北搞京津冀大融合去了。
面对这种情况，我的建议是一定要等到规划落地才能进入。
具体来说，就是地铁开始建设、大型枢纽开造或者有写字楼产业园区开始招商。一定要确保前期投入的沉没成本足够大，我们才能跟进。
07
好了，以上就是我的一些小经验，供大家参考。
我一直觉得，买房这件事，试错成本极大，与其自己四处碰壁，不如多听听过来过来人的一些话。我们不一定能点石成金，但决不会让你踩坑。
这么多年来，掘金房产的梦想就像黑暗中的明灯一样吸引人们源源不断进入。我每周都会和十几个粉丝当面聊上一阵，谈谈自己对房产的理解。说实话，这些买房方法谈不上有多玄幻奥妙，但我还是想提醒大家一句：
相信自己，但也请尊重专业。
希望大家买到的房子蹭蹭涨，都能发大财。
以上是正文。
如果有没说到的城市，不代表他们不够优秀，而是因为篇幅有限来不及放上来。
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