这是魔都财观的第239篇原创文章
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大家都知道区位对于买房的重要性。
谁都希望自己房子所在的片区,可以成为政府发展的重点区域,这样才会有资源持续不断地注入进来,自己可以享受到实实在在的好处。
那问题就在于如何找到这些潜力区位?
讲真最重要的还是看政府规划文件,关于地段所有的秘密都藏在这些文件里。
只不过每个城市的规划太多,而且一直在变,大家是不太可能把所有文件都读一遍的。
我相信在这些差异万千的规划背后,应该是藏着一些通用普适的规律的。
我没有什么高精尖的理论学术,但是我想用自己的人肉经验,替大家梳理出压中大涨板块的方法论。
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因为我平时要在知识星球里给大家解答全国各地买房问题,没事就要翻一下各个城市的地图。
看得多了,我发现中国的不同城市之间,地理形态差别巨大,你很难用一套简单的地段论来对某个城市下定义。
不过我还是尽可能地把大部分城市按照地图形态分成三种,分析出每种形态里自己的价值体系。
第一种城市形态是自内向外扩张型。
像上海、北京、西安、成都这些城市,地处于平原地带,是非常适合建设大型城区的。
这些城市从地图上看形态完美,呈现几何对称的模样。你可以很容易找到一个清晰的市中心,然后从市中心向外扩散发展。
由于城市是一圈一圈向外摊大饼扩张,所以发展到中后期,在资源有限的情况下,政府不太可能在所有方向上平衡发展,往往会选择一到两个方向主攻。
因为城市本身地势平坦,没有自然条件上的羁绊,每个区域可塑性都非常强,所以在打造潜力新区这件事上,政府规划的行政力量起到决定性作用。
比如上海选择了东西两侧,浦东和大虹桥是未来十年发展的重心。北京选中了北城和东边的通州。西安则是向南和向东。成都以南向为主。
在这样的城市,房价总的来看是,越靠近市中心越贵,从市中心向外,房价呈现逐步走低的态势。但是在城市近郊这些被重点打造的副中心,房价也是相对高点。
像上海的张江、唐镇、大虹桥,北京的望京、通州、西二旗,西安的曲江和高新,成都的天府新区,都是接近市中心的房价。
所以在这样的城市买房,要么是买市中心的品质住宅,享受既有资源,要么是顺着政府主导方向,布局近郊潜力新区,千万不要四个方向都押注。
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第二种城市形态是两翼齐飞型。
这样的城市多少会因为受一些地理或人文因素影响,导致主城区发展空间有限,需要把人口和产业向外导出,所以会出现主城区和两侧齐头并进的情况。
举三个城市的例子。
苏州是千年古城,主城区内有众多历史文化保护建筑,政府就索性直接在城市东西两侧各搞了一个园区和新区,导了非常多的产业产业注入进去。现在苏州房价高点是在东部的园区,而不是市中心。
杭州主城六区已经没有什么增量空间了,政府主导方向是向东为主,钱江新城、钱江世纪城、萧山新城区,然后是大江东。西侧是高科技产业带,西溪湿地、未来科技城。城市发展的重心在市中心和东西两翼。
而南京则是向三个方向,向西南方向,河西的房价已经超过了新街口,成为新的CBD,向西北的江北新区也是下一个增长极,另外向东的江宁则是产业聚集带。
在这样的城市买房,要特别小心土著的传统市中心偏好。
因为老的市中心腹地有限,不太有利于建成连片的高档品质社区。
如果发现政府把精力放在周边,而不是在市中心拆迁,那应该放弃传统的市中心,考虑两翼的新区。因为那里有更大的纵深,潜力巨大。
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第三种城市形态是块状分布。
这样的城市因为自然条件的原因,整个城市被山川河流切割的四分五裂,很难找到一个典型的市中心。即便是市政府规划的城市建设,也要结合自然环境来推进。
还是举三个城市的例子。
我们只要看了地图,即便不看政府规划,也很容易找到城市发展的方向,因为的确也没有什么其他地方可以造城了。
比如深圳的东南是香港,北侧是大片连绵山脉,整个城市只能东西横向发展。深圳的副中心以前是罗湖,然后是向西去到福田,现在是再向西去到前海,未来发展的方向就是向西北的宝安和向北侧的龙华和光明。
重庆的地理形态更加支离破碎,两座大山和三条河流切割之后,重庆只有北侧有大块腹地,决定了城市发展方向必须一路向北,从渝中,江北到渝北。
福州周边群山环绕,主城区发展完之后,也只有向西南和东南两翼还有些余量。
在这样城市的买房,可以完全不顾及市中心概念。因为城市本身已经被分割成一个个块状,每块都有自己的副中心,产住融合,自成社区。所以买房的关键,是要找到那些腹地广阔,有产业潜力的副中心。
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好,大家看到这里应该会明白,每个城市有自己的地理特征,我们是不能简单复制其他城市的成功经验。
我们更应该做的是,掌握政府主导的发展方向,看地图找出城市主要动线,浏览当地人文历史,用脚丈量主城区和周边板块,最好再和土著和新移民聊一聊。其实这一套做下来,你自己就能发现潜力区位。
不过还是有人会问,那有没有什么共性的思路可以参考呢。
有的,还是有一些现成的经验的。
我说几个自己观察到的小技巧。
首先是去寻找腹地广阔,有大量空地的区位。
政府发展的方向一定是有大片增量土地供应的地方。
其实这个逻辑也很简单,一想就明白,只有大空间才可能造出产业、商业、住宅连片的整体社区,才适合大规模基建。
更深层的原因是,只有大片空地才能让政府凭借卖地收入,支撑起滚动开发,把新区建出来。
所以大家发现没,我们举例子的城市地图,用的都是百度卫星图,而不是标准地图,我们就是要找出那些绿油油的空地来。如果这些空地上有河流湖泊的话,问题不大,以目前的建设能力,跨江连湖已经可以克服。关键是不能有大山,山脉会切断土地连片。
所以在上海的朋友,就会明白,为什么我们那么看好大虹桥。
你看下地图就会知道,因为大虹桥有天量的土地没被开发,而且没有大山和河流,正好处于新移民进入上海的主要动线上。你环顾四周,没有任何一个区位可以和它竞争,大虹桥一定是未来上海的主攻方向。
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接下来要说的这个技巧更重要,大家要注意的是,即便是在城市主攻方向上,政府主导不同业态的发展顺序,最终对片区房价影响也是巨大的。
房价容易大涨的区域,一般的发展顺序是,优先建造连片的高端住宅群,然后是周边有布局高新产业,接着是社区内建造大型商圈,最后是物流和景观功能的布放。这里参考了楼市问号山丘老师的观点。
比如上海联洋、大宁,合肥的滨湖新区,还有苏州园区,都可以看到大片次新高端住宅,且周围离金融和高新科技园区不远,然后是慢慢引入地铁通勤,吸引高薪人口入驻。
另一种大涨区域的形态,是以产业园区为主导,然后周围配建住宅、商圈,再辅以物流功能。比如上海的陆家嘴、张江、唐镇,南京的河西,杭州钱江新城和钱江世纪城,西安的高新区。
这种发展模式,完全依赖于产业园区的兴起。如果是金融和高科技企业为主的园区,那涌出的高薪人口一定能支撑起高房价。
反过来,如果产业疲弱,那周边房价也不会表现太好。比如上海北区房价一直羸弱,就是因为宝钢为首的钢铁产业连续多年走低。
我最不看好的、房价上涨缓慢的区域,大都长成这样:
社区内以物流功能或者景观规划为主,周边配建住宅,辅以零星点布的产业和商圈。
比如高铁站和机场附近都有建设新城,还有些房企喜欢在大城市远郊或者三四线城市建设海景、湖景和山景住宅。这些在我看来都是坑。
因为进入这些片区的人群主要是流动人口,比如游客和旅居人群,周围是物流和旅游等低附加值的产业,很难沉淀高薪人口。没有产业,就没有安居乐业,也不容易吸引愿意支付高价的接盘侠。
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最后要强调的是,要注意政府规划倾向性,最好等到规划已经开始落地后再进入。
如果大家关注政府规划的话,可以发现,大部分城市目前正在执行的是200X年至2020年的规划。
那些大城市老的市中心都是在2000年以前建成的。
他们的优势是周边有教育,医疗和政府行政机关资源,但是因为有大量老破小低端住宅的羁绊,存量腾挪施展空间不大。是否能被纳入规划中的建设重点,这个不好说。
另一方面,大约是在2000年以后,几乎所有的地方政府都在城市近郊打造一个个新城,现在大家所熟悉的各种网红新区也就是从那个时候慢慢热起来的。
所以大家务必留意政府规划的倾向性,看清楚当地到底是主推市中心拆迁旧城改造,还是将资源注入到近郊新区,或者两者兼而有之。这个直接关系到板块选择。
另外还有一个需要了解的,就是有的政府规划会变得很快。一届政府一个方向。比如以前天津是重点打造滨海新区的,现在基本已经放弃了这个想法,朝西北搞京津冀大融合去了。
面对这种情况,我的建议是一定要等到规划落地才能进入。
具体来说,就是地铁开始建设、大型枢纽开造或者有写字楼产业园区开始招商。一定要确保前期投入的沉没成本足够大,我们才能跟进。
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好了,以上就是我的一些小经验,供大家参考。
我一直觉得,买房这件事,试错成本极大,与其自己四处碰壁,不如多听听过来过来人的一些话。我们不一定能点石成金,但决不会让你踩坑。
这么多年来,掘金房产的梦想就像黑暗中的明灯一样吸引人们源源不断进入。我每周都会和十几个粉丝当面聊上一阵,谈谈自己对房产的理解。说实话,这些买房方法谈不上有多玄幻奥妙,但我还是想提醒大家一句:
相信自己,但也请尊重专业。
希望大家买到的房子蹭蹭涨,都能发大财。
以上是正文。
如果有没说到的城市,不代表他们不够优秀,而是因为篇幅有限来不及放上来。
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