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这是魔都财观的第276篇原创文章
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即便是过去这段时间发生那么多利空，我也坚信未来楼市还能走出新高，从没有卖掉过一套自己的房子。但这并不意味着我就会盲目忽视房地产里面的风险。事实上，我每隔一段时间就会对楼市生态有个全局思考。想一想房地产对这个国家的意义，再想一想这个国家的人民到底还需不需要房地产，谨慎地判断着各方利益关系，就能梳理出大概的头绪。市场里有一种普遍的解释，是无数多的货币宽松造就了当下的高房价。但是与其把房地产说成货币宽松的蓄水池，我更想补充的是：大家都知道，我们是一个以银行信贷为主要融资手段的国家。当我们环顾四周之后，我们发现只有土地信用才是核心信用，所有的经济发展模式都是围绕土地运转的。中国央行只有名义上的铸币权，真正大规模的货币宽松，决定权在房地产市场的调控。只要房地产政策一放松，就会促成大量的买地和买房信贷交易，这种因为房地产扩张而带动的货币扩张，增速是非常惊人的。大家想象一下，当一套房产从400万上涨到800万之后，再次交易的时候，买家使用首房首贷之后，会增加至少280万贷款，也就是说全社会无中生有地增加了280万资金。接着，房东拿着这些多出来的资金，会去买改善住房，又会激活更多交易，释放更多资金。更多资金又会拉高房价，促成更多交易，形成房价和货币内循环的自我实现。所以是房产牛市造就了货币宽松，而不是反过来。而当下楼市归于静淡，货币增速也就变得慢了起来。只要土地信用背书的本质不变，房地产的金融属性就将长期存在。房地产作为中国经济和金融的锚资产，表现就不可能太差。从历史和国际环比情况来上来，也能印证这一点，房价长期来看和货币增速保持一致。过去60年，美国货币M2增速是年均6.5%，大家可以看下图中黄线和蓝线部分。而同期美国的房价名义涨幅为5%左右，大家可以看下图中黄线和蓝线部分。房地产兴起，催生了货币宽松，而货币宽松反过来夯实了高房价。当房价一步步创新高，又在不断强化银行心目中的土地信用。过去二十年的房地产大牛市，把土地信用强化到无可附加的地步。以至于，目前银行抵押物里有六成以上都是和土地相关。坦率地说，大城市的房价已经超过了普通居民能够承受的范围，接盘侠越来越吃力。我们每个月在上海有精品课程，参加的同学都是有志于在买房事业上深耕的房产爱好者。即便是他们这样的准专业人士，要买上大城市的房子，也得用尽6个钱包的资金，用上不少贷款。但是微妙的是，2017年中国居民杠杆率已经达到了49%，开始接近发达国家美国(79%)、欧元区(59%)、日本(58%)、英国(88%)的水平。换个角度思考，过去那种靠持续做大规模，靠杠杆拉升房价的打法，其实在未来的空间不大了。如果你仔细观察过城市内的房价轮动，就会发现一个城市的房价拉升，刚开始的主升浪往往是由先知先觉的专业投资客借助信贷杠杆炒作起来。但是房价上去了之后要稳得住，一定是要由真的刚需客户来接盘才能被夯实。我没见过光靠炒房客能把一个城市的房价拉到天上去。所以真实有效的高房价，最终一定是让刚需客户能买得起的价格。而我担心的是中国居民杠杆率上升的速度太快，未来的刚需客户还能不能接得住更高房价。大家看下图红线，过去十年居民杠杆率提升了2倍以上。所以很多人没意识到的是，中国房产的命门就是居民杠杆率。因为货币总量是没有天花板的，货币增速也是可以保持很快的。在印钞机时代，很容易让大家陷入房价的货币幻觉之中。但是居民杠杆率是有极限的，一般国家到达80%也就是极限了。再超过这个水准就很容易产生债务危机，而债务危机往往是房地产危机和经济危机的前兆，前车之鉴就是美国次贷危机和欧债危机。按过去这样放杠杆的速度，我们到达居民杠杆率的上限，大概剩下十年时间和几倍房价空间了。不太会有人关注到这个指标，但这反而这才是最重要的指标。央行近日发布的《中国区域金融运行报告(2019)》计量分析结果表明，控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率水平每上升1个百分点，社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。另外中国社科院财经战略研究院发布《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》表明：负向效应超过正向效应的临界房价收入比为9左右。2018年中国房价收入比为9.3，已经超过了临界点，对经济净贡献出现了由正转负的拐点。这是官方第一次在理论指导上明确了房地产及其高杠杆对中国经济的副作用。这也意味着中国经济正式开启了去房地产化的尝试探索。这些年来，国家做了非常多的努力，引导新经济增长，比如科创板、自贸区和鼓励小微企业融资。宁可“不将房地产作为短期经济刺激手段”，承受着经济下行压力，也要为转型争取空间。一方面我非常清楚，中国经济的未来在于科技立国，在于新经济增长，但那样的转型反馈到房价上，可能会需要很多年。另一方面，我也很期望中国房价能够再有一轮涨幅，兑现收益，但我很清楚如果稍有不慎，很有可能引发高房价和高杠杆的债务危机。不过，无论是我们选择哪种路径，房地产到了今天这个阶段，都是不可能离开它的，即便它的确也不适合作为支柱产业。我能预见的未来几年的结果是，整个国家会继续集中精力深耕新经济的探索，但是如果经济真的出了大问题的话，房地产还是会成为最终托底的手段。因为从来没有任何一个国家，能够在房地产低迷的情况下，成功崛起。我脑海里对中国楼市的沙盘推演，未来大概有有两个结局。第一个版本是，中国经济转型成功，摆脱了房地产的依赖，像美国那样依靠高新技术带动经济增长。那个时候，中国的房价还会继续涨，但不会是全面上涨，也不是那种几年一倍的暴涨。因为那个时候的上涨，主要是依靠强势高薪产业导入的高收入人群，他们不断增加的购买力，把具有高新技术能力的大城市房价带动起来。就好像近年来美国湾区和纽约的房价上涨，只是局部的房价暴击。第二个版本是，发生了令人遗憾的事情，我们不得不再依靠房地产狠狠刺激经济一把，房价快速翻倍。中国就会像90年代日本那样，盛极一时，但很快也就由盛转衰，但结果也会像现在的日本一样惨烈。‘也许还有介乎第一个和第二个之间的第三种版本，但是不管是哪种结果，我们这一代人应该是最大的受益者，因为中国经济正在完成向成熟社会的最后一跃。等到我们孩子踏入社会起步的时候，无论他是在房价泡沫里长大，还是以科技精英的身份奋进，他们面对着的都是一个社会分层已经确定的世界。他们能有多少作为，说到底还是看他们的父辈能积累多少资源。鸡蛋从外面被打破，只能被当成食物，鸡蛋从内部被打破，就是强大的新生。对国家这个大家如此，对个人的小家也是如此。任何时候，我们都不能停下脚步。如果你觉得有用，请把这篇文章转发给有需要的朋友。
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