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这是魔都财观的第277篇原创文章
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我们每天可以看到各种房价指数，有统计局的70城房价指数，还有各种民间版本的计算方式。如果大家能耐着性子长期观察，会发现房价表现的确是不太好。就拿上海来说吧，房价回撤的幅度，有说5%的，也有说15%的。不管怎么样，大盘平均价格基本跌回了2016年9月前的水平。也就是说，过去三年在上海买房的，从统计学角度来看都亏钱了。楼市最大的魅力就在于，所有成交都是去中心化的离散交易。以二手房为例，其实是没人能说清楚，某个小区真实房价的。因为下一个有效报价，存在于众多卖房者飘忽不定的心绪中，每时每刻都在变化。这种在宏观统计和微观落地之间的细微偏差，其中蕴含了巨大的机会。看似相差不大的几个点，会因为房产的高总价，而被放大成一笔可观的财富。所以今天我们就来聊聊如何利用房价认知偏差，买到便宜又漂亮的房子。文章有点长，因为真的很少有人会写这么多细节干货，我建议大家耐心读完。这一轮牛市里，上海是全国率先走完一个完整牛熊周期的城市，而上海楼市主要以二手成交为主，所以我会拿上海二手房来举例。说的是上海，但是里面的逻辑是适用于全国的。当我从上海主流中介二手房成交价入手，考察了大量个体楼盘之后，我发现过去三年，上海房价呈结构性分化的特征。市区不带学区的老公房产品以及远郊房源，普遍跌掉10%-15%，厉害的跌幅高达20%。这里要特别提示大家的是，这些房子的平均价格大多在300万左右，作为上车盘，他们是上海成交的主流产品类型。但是，令人意外的是，学区房、强势板块的标杆楼盘反而是略有涨幅，目前的成交价不比2017年低。举个例子，市中心强势板块强势产品，位于上海老静安传统闹市区的远中风华园，成交价丝毫没有回撤。大家看下图，同样是114平米高区，今年的价格相比两年前还在涨。不少人看房价，是从“全市均价”、“板块均价”、“楼盘均价”出发，认为房价是如此简单。然而，我想告诉大家的是：均价数据是二维的，只有时间+平均价格两个维度，而真实的房价远远不止这么简单。我不太方便随意点评别人房子的涨跌，不过好在自己2019年初刚好买了一套房子。作为业主，我是切身体会到这套房子半年涨了50万的，而且是在你看不出小区均价有较大变化的前提下。我知道一定会有人问这是怎么做到的？给大家简单分析一下。首先说说这套房子的情况，几个关键点：浦西外环外，板块成交活跃，附近高端就业资源丰富，大型购物中心今年开业，电梯次新，小区中心位置，高区非顶楼，精装两房带地下车位，2019年3月拿到产证，距今不到半年。房子的实际成交价是330万+，面积100平出头，车位按低了算，减掉10万，也就是说房屋本身的单价在3.2万元不到点。价格和房产证都贴出来了，原谅我的灵魂打码。现在这套房子的单价保守估计在3.7万左右，也就是说浮盈50万。不过，如果你只看这个小区的挂牌均价的话，半年来仅仅从3.6万涨到了3.7万，看起来变化不大。让我们坐上时光机，看看我买这套房子时，整个小区在售情况。我们魔都财观有自己的二手购房业务，所以当年初我自己想买这个小区的时候，就从团队置业顾问那边，找到这个小区全市场所有房源。然后我就整理出一个Excel表格，来记录当时同小区房源竞品的情况。嗯，是的，每次买房之前，我们团队都会认真做这样的尽调。半年前，整个小区中大户型共25套挂牌，均价3.6万元，我根据单价由低到高排序，并将25套房源分别命名为A至Y。大家看下面的表，重点看单价，楼层和装修，后面会给大家分析。- 高层的中高区，每高一层，合理的价格应该是贵0.6%到1%左右
以上这些都是我们一直用的方法，有心的朋友应该牢记。在那个时候，我主要选择的是高区+中等或精装+正常户型，这也是我一直给大家强调的，要选择主流产品，注意满足接盘侠的口味。我把看中的好房子做了记号，大家可以看下一张表中黄色房源。我们可以看到，高区单价最低的是3.4万元一平，总价根据面积、装修等不同，在325万到380万不等，也就是B E F H L M共6套房源。如果你眼尖，一眼就可以看出，B房源是一套性价比高于其他房源的折扣房源，也就是大家常说的笋盘。不过，市场中介所谓的笋盘一般是低总价、高单价的坑，比如上表中的W房源。而真正的笋盘就是B房源这种，低单价无硬伤的好房子。大家可以再看看上图，比较下笋盘和坑之间的在单价上的差别。之所以能有这样的笋盘机会，主要是因为当时上海行情还处于低谷期，房东比较没信心，年前急用钱的也较多。根据以往经验，春节前后一般是一年里二手房价比较容易松动的时候，房东议价空间都在5%以上。所以我和置业顾问团队加紧行动。大约用了二、三周时间，345万的挂牌价被我们硬生生砍到325万成交下定。而当时这套房子的真实市场价比挂牌价还高出10万以上，换句话说，仅仅通过挖笋、砍价、交易，至少30万浮盈就已到手。很快，随着春节后二手房市场的热度上升，小区去化速度加快。下图是上海的二手房成交量，可以看到成交量一直在放大。而这个小区，从2019年2月至2019年7月这半年，一共成交了11套两房房源。
于是，半年后，去掉灰色的已售房源，再来看目前还在挂牌的14套房子，发现形势已经大不一样，单价小于3.6万的，只剩下三套低楼层房源，其中一套还是毛坯的。大家看下图挂牌中的房源单价。如果还是按照半年前高区+中等或精装+正常户型的组合，黄色的符合房源，只剩375万和380万两个选择，也就是L和X这两套。更要命的是，随着成交量的上扬，房东的底气越来越足，二月还有7个点的让价，四月就剩4个点折扣了，五到七月，折扣率更是只剩2-3个百分点，也就是说，现在你去跟房东谈价，房东顶多也就给你杀个1%-2%的价格而已。这就意味着，今年4月份，你还能买到354万的105平高区，而现在去选，性价比相对较高的L房源就已经是375万的挂价了。如果你跟房东去还价，房东会和你这么说：“我这套已经是全小区性价比最高的房子了，侬还想作撒？现在来看房的人很多，我不愁买家的。”如今的你，就像下表所示，要么牺牲楼层，去选3.9-4.0万均价、小10个平米左右的正常户型中层，要么就只能接受超过20万元的实际成交价上升。而这一切发生的同时，小区挂牌均价只从3.6万涨到了3.7万，微涨，按照部分人的“资金成本”算法，还是跌的。所以可以看到，我这套房子半年50万的涨价幅度主要由两个部分组成：1、一是利用半年前笋盘颇多、房东急售的优势，一举拿下比市场价低30万的房源，提前锁定利润；2、二是低总价、低单价、高性价比的房源逐渐被消耗掉，剩下的优质房源都比之前卖掉的贵一些，房东底气也越来越足，杀价越来越难，这部分创造了20万的涨幅。这种悄无声息的交易活动在过去半年的上海频频上演。房产交易的规律便是如此，成交量上来的时候，最先被消化掉的往往是性价比最高、资质最好的房源，尤其是性价比和折扣率均不俗的笋盘。而经过半年十几万套的二手房成交浪潮后，虽然挂牌均价没怎么变，但剩下的房源大多是户型、朝向、装修有瑕疵硬伤的产品。所以当大部分人理解的房价是统计报表里数字的时候，我想告诉你的是：1、真实的房价是三维的。不是只有时间+平均价格两个维度，还需要考虑高性价比房源的供应这个维度。2、有效成交总是从最有性价比的房源开始去化，这个过程中楼盘的挂牌均价是不变的，但购房者的真实购房成本是快速上升的。3、当低单价的供应消化完毕之后，楼盘挂牌价会突然变化。后知后觉的购房者会发现为时已晚。4、以上规律适用于二手房，也适用于新房。市场回暖时，当限价新房售完之后...所以大家看到这里应该可以发现，在静淡市也是有不少机会的。如果说要给什么建议的话，那应该是：我们的偏好是选择强势产业区周边，高收入人群多，在城市发展主要方向上的板块，购买电梯次新房产品，这样的选筹强势，抗跌，更容易缓跌先涨。2、选筹时最好带有一定折扣，保证买入就有价格安全垫当下的市场安全性比什么都重要。买下的房价折扣就是最好的安全垫，也是未来的一大部分收益。3、小区均价并不能代表实际行情，可能在挂牌价没动静的情况下大幅提升购入门槛。价格是三维的，你永远不可能通过均价去买房。过于看中均价，往往会将真实的市场行情淹没在一串没有感情的数字之下。![]()
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