地王时代我们该做什么保护自己

7月1日上午，魔都土地市场再次不负众望，如愿拍出新地王，松江大学城地铁站旁住宅地块最终由合景泰富以47.35亿总价夺得，预估楼板价在41000元左右，未来售价至少达到6万以上。

先上一张图，看一下这个地块的位置，离市中心直线距离30公里。而且松江地处西南侧，上海西向东交通一直较为拥堵，实际行车路线更加折腾。地块位置不是最好，还能拍出高价只能说土地市场太火了。

今年以来魔都土地市场给我们带来太多惊喜，刺激过多都让人麻木了，拍一次就出一个地王的节奏。简单说一句，小魔对这些地王短期内（2年内）盈利是比较悲观的，但是我也相信只要能捂住，这些地王最终一定会是赚钱的，这里不做展开。小魔想说的是，这么多地王的背后折射出一个让人十分不安的现象——我国的资本回报率已经开始超越了劳动回报率了。说的直白一些，就是钱生钱的速度，比人工作赚钱的速度快多了。凡是有过在魔都买房经验的人都有感觉，就是魔都房子增值速度明显快于工资增长速度。从相对的涨幅来看，房价2004年以来基本每3、4年就翻一倍，而工资涨幅能达到每年10%就不错了。再加上买房子能加杠杆（按揭贷），房子绝对涨幅更加凶猛。

好了，现象大家都很清楚，为什么会这样呢，上一张图。

这张图是M2和GDP的比例，可以看到从04年以来，大部分时候这个比例一直在上升，近年来比例越来越大。这个比例可以理解成国家发放的货币和实际生产出的东西的比例。比例越大，就是国家发放货币超过生产东西的速度越来越快，也就是社会上的钱越来越多。我们国家不是消费型国家，老百姓不需要那么多钱买东西，所以这些钱慢慢地都会沉淀到最容易吸收资金的安全领域。以前制造业景气，有很多这样的领域，小老板们拿着钱使劲投，现在实业不行了，只有房地产这一个领域能产生效益。

于是乎房地产开发商们拼命借钱买地，悟个2年以后，通过一定的转换方式（建筑施工）把这块地切割成一个个小房产证，卖给老百姓，开发商在这过程中，更多的享受的是买地资本增值的收益。其实从这个角度来看，开发商就是大资金投资客。所以有了那么多地王，开发商不怕套，反正有那么多汹涌的货币在，迟早能解套。而有眼光的老百姓买入房产后，捂着房子，一年年房产开始增值，大家很惜售，都看得出来房价还会涨，房价越来越高。基本上最近几年M2的增长速度的大约都在12%至18%左右，这个和魔都房价的涨幅是趋同的。

小魔也是普通公民，不批判这种现象对不对，我们也无法改变。我想说的是面对资本回报率大于劳动回报率的时候，我们应该怎么保护自己呢，那就是通过一定的举债尽可能地做大自己的资产，过了一些年，这些债务会被慢慢稀释掉。04年贷100万还是让人很担心的，现在贷个300、400万你也觉得正常。面对新的游戏规则，我们得学习新的玩法。今天就先说到这里。

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