未来五年楼市怎么走？买不买房都要看看！

原创观观魔都财观

《上海市住房发展“十三五”规划》在周五下班时，毁了一个周末后，麻利地交稿...

规划很长，毕竟是政府报告，务必面面俱到。而本号是为买房人服务，只谈买方的机会，所以节选了部分展开，不浪费大家时间。

我很关心这几个数字

按照十三五规划（也就是2016年到2020年），新增住房供应总套数170万套，比“十二五”增加60%左右。这个增幅数字看上去很大，很吸睛。一般而言，新房供应加快意味着房价将承压，但微妙之处在于供应结构。

下图有玄机

商品房供应缩窄

精妙之处在于商品住宅（就是我们平时买的商品房）供应套数在降低。十一五期间（2006年至2010年）商品房每年平均供应是11万套不到，到了十二五期间（2011年到2015年）降到9.1万套（同期房价翻倍）。十三五计划平均每年供应9万套，略小于十二五。考虑到以往实际供应会小于计划，比如2016年供应仅6.7万套，小于十三五平均值，事实上的商品房供应还在缩窄，市面上可以买到的新房越来越少...

从住宅供应面积上看更明显，十三五平均每年800万方的供应，过去十年只有2011年的成交量（黄柱）小于800万方，你们自己体会...

保障房也在减少

十二五期间建设的保障房达到了80万套，而上海十三五计划建设55万套保障房，下降了31%。所以不光商品房在减少，可以买到的保障房也在减少...

租赁住房大幅增加

上海十三五计划建设70万套租赁住房，这是前所未有的！这项计划也从7月4日的上海土地出让公告中被证实。张江和嘉定新城两块宅地都是要求开发商70年自持，不得出售。这么做的妙处是一方面可以压制住拍地的价格，避免地王诞生，另一方面也解决了真正的居住的刚需。

我的看法

十三五规划中关于住宅供应结构的调整，意味着上海已改变原来由市场化解决追求每个人都买得起房的做法。未来的上海楼市将开始市场分层，分为消费品市场和资产品市场。

消费品市场由保障房+租赁房构成，这个市场只负责解决消费者的居住需求，所有支付的费用只用来解决短期（租赁）和长期（保障）需求，满足保障最基本的诉求。政府会持续加大这方面的供应，特别是最底层租赁类住宅的供应，来实现“房子是用来住的”目标。

资产品市场由新增商品住宅和市场上存量的二手住宅为主，这个市场除了具备居住功能的消费属性外，还带有金融资产（升值）属性。这一层市场是和消费品市场封闭隔离的，消费品市场的产品无法向上转化。同时，上海会在资产品市场上从需求和供给两端进行调控，给予有行政管制的市场化。需求端继续实施限购、限贷手段，防止房价快涨，供给端因为有控地目标，也持续紧缩，夯实房价，然后再配合房地产税，有涨有压，实现“房子不是用来炒的”目标。

未来低端人口的居住问题会在消费品市场解决，中高端的自住和投资需求在资产品市场解决。这也就意味着，供应长期紧缩下，上海的优质商品房仍然会是稀缺品，长期看依旧是对冲通胀的有效工具，而资产品的定位注定了它的投资价值。

其实领导的意思是，就像香港那样，保障好大部分老百姓的基本居住需求的基础上，你们可以投资住宅，但是不要太过分...

你们可以放心了。

其他值得关注的一些细节

“牢牢守住常住人口规模、规划建设用地总量、生态环境和城市安全四条底线”

——上海控人政策会继续延续，至少在统计意义上的常住人口（有居住证的）会长期维持在2400万左右，虽然有很多流动人口无法统计。

“增加市场房源供应数量，大幅提高租赁住房供应比例，提高中小套型普通商品住房供应比例”

——90平米以下户型将是主流，90平米3房，70平米2房会很常见。真正优质的大户型稀缺。

“重点推进中心城区集中成片二级旧里以下房屋改造，杨浦区、虹口区、黄浦区、静安区、普陀区、浦东新区等主要加快推进旧区规模大、房屋结构差、安全隐患多、群众呼声高的地块改造”

——投资上除了常见的近郊次新打法，还可以关注市中心棚户区改造周边的次新。整体拆迁会带来社区层次的提升，拆迁后新拍地王会拉升房价（比如大宁），重点关注棚户区较多区域比如北外滩，但目前价格已不低，需要精选。买旧里博拆迁的就算了。

“外环线以内城区和崇明区（除征收安置住房外）新建商品住宅（三层以下的底层住宅除外）实施全装修面积比例达到100%”

——精装修房全面普及，一手住宅投资利润进一步下降。