住有其所，而我却更为你担心

原创观观魔都财观

上海大力发展住房租赁市场，租赁供地猛增；广州加快发展住房租赁市场，租购同权就近入学；万科新老大郁亮接受新华社采访，呼吁租购并举。

一夜之间，我们进入了租房时代。

全世界都在提租房，租房就像是电视广告里的脑白金，万般神奇，老百姓住有其所，搞定所有问题。

真是这样吗？

我的完美房客

讲一件身边事。

我买的学区房租出去了，房客是一名毕业不久的医学博士，就在附近医院上班做实习医生。因为不确定未来是否会留在上海工作，就选择租房住，也一年多了。

作为房东，我挺喜欢他这样的房客。小伙子知书达理，谈吐诚恳，很有契约精神，交房租从来不用提醒。最棒的是，也许是因为职业的关系，他把房子收拾地很干净。我收房租时会顺便过去看看，厨房和客厅的台面都被擦拭地泛着亮光，一尘不染。邻居们对他的口碑不错，说他进出门很安静，不会打扰到别人。从这些细节来看，他的工作表现不会太差，是个前途光明的大好青年。

有一次，我和他闲聊，问他未来有什么打算。

他想了想，认真地回答说：尽快确定工作的城市，然后马上买房。

我挺意外，一直以来我以为他习惯了租房的生活，而且年轻人的生活里不该都是诗和远方么？我不甘心，继续问他，为什么要买房呢。现在的房租很便宜啊，400多万的房子才3000多一个月，收益率1%，比银行定期存款利率都低，租房很合算啊。

他说，和钱无关，因为租房没有安全感，房子再好也不是自己的家。我不喜欢寄人篱下的感觉，说完他抿了抿嘴。

我顿时明白了，不再多问。

是的，说到底，租的房子只是一个空壳，不是心里的家。家是那个你会吐槽这也不好那也不好，但睡到床上就很踏实的地方。也不用担心手机突然响起，电话另一头房东大妈理直气壮地要求加租。那一份坦然，就是无价。

对于大多数人来说，买房不是为了财富，而是为了安全感。

事情正在慢慢变化

可是越来越多的迹象表明，未来想买一套体面的房子没那么容易。

上海十三五规划大幅增加了租赁住房供地比例，已经暗示将改变原来由市场化解决追求每个人都买得起房的做法。郁亮也提到，在保障中低端市场的基础上，仅放开完全市场化的高端商品房。

我之前文章给出过判断，楼市从此开始市场分层，分化为消费品市场和资产品市场。

消费品市场由保障房+租赁房构成，只解决消费居住需求，受保障但无法流通。资产品市场由新增商品住宅和二手住宅为主，除了具备居住功能的消费属性外，还带有金融资产（升值）属性。这个市场会完全市场化放开。

政府会持续加大消费品的土地供应，特别是最底层租赁类住宅的供应，来实现“房子是用来住的”目标。总供给有限，资产品的供应会长期紧缩，稀缺就会带来溢价。

消费品和资产品的级差定位，会决定未来市场上不同住宅品类的品质变化。品质不只是我们传统意义理解上的房子质量、外立面、装修等，而是一点一点地演变在容积率、演变在财富社群、演变在房价上。

用心观察，现在一、二线城市的房价级差其实是很奇怪的。以上海为例，内环内均价10万不到，外环均价大约在5万左右，豪宅区和屌丝区价格比不到2:1。而香港、纽约这样的锚定城市能做到3:1甚至4:1。上海的内环内的容积率只有1到2，而香港、纽约核心区的容积率高的惊人，达到5以上。你站在陆家嘴向上看，蓝天白云，心中美好，而在华尔街，头上只有无数的窗。

阳光下没有新鲜事。香港、纽约的今天就是我们的未来。隐隐约约感觉到，现在的我们就站在楼市分化大时代的前夜。这一次，拉开差距的不只是房屋的品类，也是生活的层级。

受制于轨道交通的极限能力，城市向外扩张终究是有局限，我们生活的城市边界大约在30km以内，未来的城市必然向内生分化发展。随着商品住宅供地的收缩，大量的保障安置房和租赁住房的扩张，城市内会演化出内部核心的豪宅区和外围扩散的屌丝区。目前2:1的价差结构的格局终究会发生变化，优质住宅成为自由市场，与屌丝住宅的差距会慢慢拉大，最终也会出现我们的半山别墅和重庆大厦。这样的分化也许就在10年内完成。

同样都是手机，上网、微信、打游戏功能无异，为什么IPHONE能比红米贵好几倍，因为对很多人来说，是愿意用多花几倍的价格，提升那10%甚至5%的质感。

越到巅峰，级差越大。

其实我想说的是，趁便宜多买几套吧。

卡位战

城市不断发展，竞争总在加剧，人口却被挤出。成熟社会下的博弈会变地更加癫狂。以前的我们总是要担心能不能在城市站稳脚跟，现在的我们更要忧虑未来是不是会被淘汰。守住城市优质住宅权，就是守住自己最后的尊严。留在城市的卡位战已经打响。

我从不相信租售比，一线城市的房价其实是看中国最顶尖那群精英人口的最低购买力。中国最顶尖人口比例不高，也许只有5%，但绝对数量绝对高，有6000多万了。

如果你不希望你的孩子再像你一样，从头再来一轮竞争，那你现在面对的竞争对手就是那前5%。从现在起的每一天，不再是随波逐流，不再是按部就班，也不再是满足在单位里混个中上，要做的是接近甚至超越5%的人，逼自己成为更牛逼的人。

买一套房，你自己打平这个时代；买两套房，为你的孩子打平这个时代；买三套房，恭喜你，跨过半个阶级；买四套房，你总算上来一格。往上看，还有长长的台阶等着你爬。

抱歉，从我这个世俗男的角度看来，买房是普通百姓唯一能跟上这个时代的路数。如果你有更好的玩法，不吝赐教，看看我们能否互相改变三观。

人生就像打牌，牌的张数很多。起手有好牌，烂牌；摸牌有好牌，烂牌。到最后打成什么样，牌技很重要，最关键还是看你自己。

我们的征途，从不在星辰和大海，而是在城市中找到一处属于自己的位置。加倍珍惜你的现在，努力创造你的未来，趁你还在牌桌上。