如何踏上财务自由之路

原创观观魔都财观

这是观观的第90篇原创文章

生命不柔顺，英雄成败论。

有粉丝后台留言，问年轻人起步不易，如何踏上财务自由之路，言辞中闪烁着悲观。年轻人确实艰难，但这些不是这一世平凡的理由，也不应成为下一代沉默的起点。

我们的身边，不乏纵情向前的有为青年。90后马佳佳受邀到万科演讲剖析互联网如何影响房地产；青涩未消的大学生和码字半生的报社主编比拼公号；初来乍到的职场新人，在杠杆游戏中囤房数套。

与其说缺机会，不如说缺视野。与其说缺资源，不如说缺决心。

不犯傻

我们这个时代，满眼是机会，遍地有埋伏。人们追逐快钱，忽略财富背后的赢利逻辑。

十多年过去了，垃圾股变成创业板，高利贷化身P2P，原始股变身ICO。不靠谱的投资方式在变，不变的是投资人闭塞的思考。情绪太多，脑洞太少。

看穿一门生意，要看它赚的钱来自于哪里。

股票不是一个好投资。股市设立是为国企融资需要，上市公司只圈钱不分红，股市变成零和博弈的赌场。

比特币是另一个坑。没有兑换实物的场景，不被央行承认。几万元一枚的价格，背后是投资人对赌的游戏，收割后来人的庞氏骗局。

说到底，还是买房靠谱一点。

因为房子是唯一把个人利益和国家利益捆绑在一起的资产。房子下的土地贡献了全国财政收入的五分之一，房子总价里有7成按揭来自于国有银行，房子里住着千千万万的老百姓。再也没有其他资产能这么牢牢连接起财政税收、金融稳定和国计民生了。房本的红色折射出国家信用的背书。

最好的赚钱方式，是和利益主体站在一起，而不是它的对立面。

不要命

想明白了，就该放手一试。

说的是突破舒适区，挑战自己不适领域的刻意练习。

很多人都是劣质勤奋者，呆在自己习惯的领域的盲目发力。大多数人没有意识到，你只是在用时间的量，给自己制造勤奋的假象而已。

我们都对经济学财富效应感兴趣，可是又有几个人愿意翻开大部头书，啃读经济学理论。

我们都想在房产上发财，低价二手盘就像雨后春笋般藏在那里，有多少人愿意踩盘200套淘笋盘下注。

决定水平高低的，不是你的投入时间，而是针对专业领域的刻意练习。

我以前十分羞涩，不喜欢和陌生人打交道。刚开始看房时，进入到别人家，觉得不自在。脑袋一片空白，不知道问什么好。但是我明白，这是买房路上必须经历的过程，所以我会逼着自己突破心理的不安，刻意练习看房。我会利用双休日的时间集中看房。刚开始时一天看5套，随着熟练度增加，后来一天能看10套。大概5个月左右，看满200套。

次数多了，发现熟练后的看房，并没有那么难。敲门，打招呼，戴鞋套，观察客厅、卧室、进深、开面、层高、赠送面积，然后和房东聊上几个简单问题，掌握卖房目的，建立不错的第一印象，全套下来不用10分钟。

把买房看作一种商业模式，房子当成一个订单，而不是未来要住的家。这样当中的人和事就会物化和量化，会变得容易起来。

三板斧

买房投资不是小白理解的简单炒作，是一项充满技术的工作。

财务管理上有一个著名的公式叫做杜邦方程式，最早是由美国杜邦化学公司发展出来用以分析企业或投资专案的获利能力，指的是：净资产回报率 =（净利率）X（资产周转率）X（杠杆比率）。

杜邦方程式主要用来分析公司的赚钱能力。好公司一般是三种套路，第一种是高净利率的公司，比如茅台，每个产品的单客价极高，公司靠产品大幅提价取胜。第二种是走快周转的公司，比如沃尔玛，虽然毛利低，但是批发零售周转快，速度就是金钱。第三种是高负债率的公司，比如金融银行业，依靠大量借款，用别人的钱赚钱。

公司财务管理的方法，在买房投资上也是一样的。买房投资的收益率也可以划分为：

回报率 = （房价涨幅）X（换手频度）X（杠杆比率）。

三个核心指标对应到买房投资上也是三种套路：

第一个套路是挖笋，看中的是房价涨幅。

房价涨的多，关键是要买的便宜。

淘笋盘一般有几个策略。

一是避开红海区域。由于总价购买力的限制，刚需（400万以下）满足购买力的人群最多，属于典型的红海区域，只要有便宜房子出来很容易被秒掉。而刚改（400到800万）、改善（800到1200万）和享受型（1200万以上）的产品占用资金多，相对来说，买家的竞争也不是很激烈。同样，在公寓和别墅分类上也是这样，别墅更容易出笋。

二是找带瑕疵而不是硬伤。样样都好且价格便宜的房子一般最快被秒。但是房子上如果带一点瑕疵的，很多人就会望而却步，留给你机会。注意，这里说的是瑕疵不是硬伤。比如50年产权。上海和其他城市也有一些50年产权的住宅。不少买家很感冒这些，房价容易打折，但其实它也就是略微折价而已。再比如房龄。房龄相对较老，容易被诟病。但只要房龄控制在95年以后，其实差不多。

第二个套路是凤冰，高周转，快速换手。

凤冰就是买入老破小普通住宅，重新装修，然后等到满二年，低税率卖出。找那种内部破败的，最好是有发霉味，墙皮就快掉下来的那种，人都是感官动物，惨不忍睹的房子会严重影响看房人的心情，非常有利于压低价格。买下来花个几万块装修，立马凤姐变冰冰。装修是会产生溢价的。

高周转流最大的问题在于税费，如果全额征收增值税和所得税的话，一次交易会产生7%-10%左右的税费，严重侵蚀利润，所以高周转要充分利用普通住宅免税。买入时一定要计算好普宅标准。

第三个套路是高杠杆。

这是通货膨胀的时代，资产增值之道，就来自于借字。房地产领先其他资产的最大优势，在于有丰富的融资产品。按揭贷款，可以撬动3：7的资产杠杆。还有各种其他创新的银行贷款，极大地丰富你的选择。年轻人的首付来自于哪里，向亲戚借，向朋友借，向好心的机构接。你需要一笔首付款，来撬动那7成的按揭贷款。

按揭务必贷足。通胀时代，长期、低息、可控、大额的负债是致富利器。买房赚的钱大半来自负债的贬值。对于大部分人来说，一辈子只有一次机会可以享受到首套首贷的资格，所以第一套房，还是建议在有还款能力的基础上多贷一些，再多贷一些。就我个人而言，每个月留个5k的生活费，其他都用来做月供，我觉得没啥困难的，年轻人要对自己的未来薪酬增长有信心。

夫妻、准夫妻的CP，尽可能一个人贷款。现在买房子认房又认贷，只要你用过按揭，上了征信，这个记录就跟着你一辈子。为了未来换房时再用一次贷款的机会，第一次买房时强烈建议你一个人贷款。工资证明可以多开一些，流水证明的问题一方面可以和银行客户经理沟通如何增加计入流水的其他收入，另一方面有很多股份行是支持单倍月收入覆盖，就是收入大于月供+5000即可。

三个套路每一项可单独使用，结合使用效果更佳。

一个人生命中最大的幸运，莫过于在他的人生中途，即在他年富力强的时候发现了自己的使命——踏上财务自由之路。

我们的人生不是一张彩票，我们不应该把我们的一切归因于运气，甚至放弃我们对未来的控制。时刻准备着，在不知何时是重大时刻时，尽量去做正确的事情。即使那一刻永不来临。