押注板块逆袭的套路

原创观观魔都财观

收录于合集

这是观观的第92篇原创文章

存在的即是合理的。

关键是穿透合理背后的规律，洞察下一个机会的存在。

当初惊叹于淘宝剁手的便利，有谁能预料到今日京东的崛起。

十年前平起平坐的城市房价，天晓得一线发力后的一骑绝尘。

时代巨轮滚滚向前，碾压着陈旧的认知，把异数挑战做实成为常态胜手。

被动接受成型后的主流观念，是光荣伟大正确，但却一无是处的悲哀。刷新了思维眼界，错过了财富暴击。

看多了成功案例，也该悟出逆袭的套路。

产业定房价

十一长假我考察了上海的科创中心——张江高科技园区。距离市中心20公里的张江，并不算是核心地段，可区域内的房价坚挺。

以次新为例，张江汤臣豪园（离市中心17km）单价站稳在8万，与市中心的世贸滨江9万单价相差无几，而十年前张江汤臣豪园一手开盘的均价仅8千。10年10倍的奇迹，就在我们身边。作为对标，苦逼的是汤臣旗下位于陆家嘴豪宅区的汤臣一品，10年前的单价是13万，目前19万，已不忍心计算涨幅。

李嘉诚曾有一个著名论断:“决定房地产价值的因素，第一是地段,第二是地段，第三还是地段。”

为什么位于近郊的张江涨得快，而市中心好地段的豪宅涨的慢。

首富的论断没有错。错的是地段的解读。

房产名义上买的是房子，其实是买土地使用权。房屋本身只会贬值，下面的土地会升值。所谓地段重要一说，不是买最核心区域的豪宅，豪宅是有钱人的消费品，涨幅反而小。而是要去买有土地升值潜力的近郊新区。由低价地段变成中价地段甚至高价地段，才是我们追求的。

房产里唯一不变的是面积，最易改变的是地段。

地段升值来自于基建和人口导入，而产业是驱动人口导入的决定因素。

张江高房价的依托是园区科创人员（互联网码农）的强劲购买力。互联网泡沫吹大行业的估值，鼓足码农的腰包，撩起园区的房价。

反例是上海北部的房价，普遍低于同等环线距离其他地区的房价。钢铁行业的低迷，地标龙头宝钢的沉沦，拖累了宝山区房价。

产业决定房价。

商业看得准

产业决定房价，园区决定产业。可盯着肃穆林立的写字楼是无法判断高薪人口的。产业是赚钱的地方，中国人闷声发大财，聚财是隐密的，总不能冲到园区里抓住人问月薪吧。所以产业只能把握高薪人口的全局感，旁敲侧击的碎片化信息无法进一步落实确定。

靠谱识别财富人群的的手段在于观察花钱的地方，看的是商业地产，特别是住宅区的购物中心和沿街底商里入驻的商家档次。消费资金流的水准可以鉴定出社区人群的收入能力，找出社区的房价合理估值。比如，社区周边配套中星巴克和优衣库门店的多少，能够判断社区中产消费能力。更好的指标是看银行网点和ATM的分布，银行是对资金最敏感的机构，银行林立必然是富贵之地。

再进一步，买房卖房这件事说穿了，是找到你的客户画像。买房是发现志同道合人群的社区，卖房是找到价值观匹配的接盘侠。从这个角度讲，通过观察周边业态类别，按图索骥，快速锁定客群。

买学区房，除了调查小区过去五年对口小学划片历史，也要留意社区内诸如学而思、英孚英语等培训机构入驻情况，这决定了社区内子女教育的氛围。刚需小区，生活便利性是考量因素，关注小区周边配套，除了必不可少的地铁公交，菜场和医院是增值因素。豪宅旁的高端买手店和近郊品质别墅的无扰私密区都是这个道理。

矛盾和机会

消费实体的兴旺是在社区成熟后方能体现。能够买到的产业完善、消费火爆的区域，已是成熟地块，坐落于市区内中环区域附近，价格基数不低。这样的片区虽然不会弱于大势，但也不易于暴击。不会犯错，却无大空间。确定性的安全收益和待成熟的风险机会，始终是个矛盾。

在产业成熟之前押注板块，就像是天使投资，高风险高收益，考验的是雄心和眼光。产业成型后，消费成熟前买入，类似于B轮跟投，略有把握又不那么确定。产业、消费完全成熟再入，俨然是股市基金，只能享受大盘平均收益。

我的偏好是，关注优质产业布局敲定的板块，最好是龙头企业签约入驻，商业有规划但朦胧不清，周围配套尚不成熟，隐隐已成体系，有待时间建设的片区。比如上海的大虹桥板块，闵行华漕和青浦徐泾的写字楼已基本建设完毕，精英白领即将入驻，而国际会展中心以西规划的成片商业设施尚不完善，社区价格暂未崛起，显然未来会有一番作为。含而不露，引而不发，才是最大的魅力。

房地产还剩白银十年，已经从每个人都能赚钱，变成了有思想有套路才能赚钱的市场，这是行业迈向成熟的自然趋势。

大部分人是用故事来理解世界的。故事里有个英雄，有个主题，会有些冲突，但总会有个完美结局。可是真实世界不是故事。你想过简单生活，但这个世界并不简单。如果只做一些自然因果、显而易见投资，就能赚很多钱，那就不会有那么多失意人了。

这个世界归根结底，属于那些能处理复杂问题的明白人。