我眼中的房产税，略有不同

原创观观魔都财观

这是观观的第108篇原创文章

他山之石，可以攻玉。

想不明白的事情，换个角度思考就能触类旁通。

前两天财政部长肖捷在人民日报发表署名文章，再一次引发公众对房产税的关注。其中谈到“力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成落实税收法定原则的改革任务”。发文后，民众预期房产税3年内落地，一时间舆论压力极大。紧接着，人民日报中央厨房又发文辟谣，称2020年是完成老税种立法，与新开征房地产税无关。

引发预期的是人民日报，否认的也是人民日报，在对论和拉锯中，试探出公众的底线和容忍度，这才是真正的媒体高手。

房产税作为中国征收范围最广、税基最大的税种，牵动每个人的心。

而在我看来，房产税是预期税，只有看空预期作用，房产税出台之际便是利空出尽之时，其实可以忽略。

我们讨论问题的时候，往往喜欢站在理论角度，用模型框架分析，因为理论是最粗浅的思维，拿来就能用，可是结论却和现状相去甚远。但是你如果跳出问题看问题，触发第二层思维，就会豁然开朗。举个例子，从使用价值和租售比来分析，房价都是有泡沫的，应该暴跌。但实际情况下，房价是不可能暴跌的，因为它捆绑了行政权威、金融安全、社会稳定。跳出经济学框架，想一下这些隐性背书，你就能理解房价易涨难跌。

回到房产税的问题来看，早在1986年，国务院就出台了《房产税暂行条例》，当时只对公司和商铺征收，个人免征。2011年，上海和重庆开征房产税试点。一个税种，前后讨论21年，试点6年，至今还在立法讨论中，这本身就说明了一些问题。而与此同时，有件事挺让我震惊的，就是北京的雾霾已经被拿下，十几年都没辙的问题，3年就解决了。其实政府从来都是有执行力的。雾霾搞定，房产税待定，个中原因你懂得。

另一方面，从上海房产税试点情况来看，2016年房产税42.6亿元，仅占到税收的1.6%，对财政收入拉动作用有限。而且房产税是事后每年征收，上海各区税务机关组织大量的人力物力推进，短信通知、落实督办、布置支付渠道，征收成本很大。忙前忙后一整年，还不如卖一块地的收入。

得罪人，又不赚钱的事，从来都是没动力的。

按照官方各种吹风口径，房产税应该于下一届人大（2018年起5年内）完成立法。我猜测2020前应会完成，因为这一年是个重要里程碑，很多重大改革都会在此前完成。立法后，将会由各地方政府根据当地楼市热度执行。对于住宅紧张的一二线城市，房产税会征收。而大部分三四线房产本来就冗余，不会征收，否则会房产税抑制交易，再次形成库存。

而房产税出台后，很有可能第一套免征，第二套起增量征收。参考上海千分之6征收标准。房产税可能采用每年1%的征收额。对于一个动则上涨20%的市场，1%税费无关痛痒，自动转化为买方承担的经营成本。就像上海现在卖房时的卖方所得税，都由买方承担一样。房产税将成为房东集体涨房租的投名状。

如果出现极端情况，多套累进税率达到5%的，也不会对市场产生实质影响。规避房产税的方式就如同现在规避限购、限贷一样。目前限购、限贷执行后，仍然有达人通过合法合规手段一年买入多套。而这些规避掉的运营成本最终还会反映到买方身上去。在一个卖方强势的市场，打击卖方的手段最终都会转嫁至买方身上。这是市场运行的本来规律。

我们可以参照下美国房产税的税率。美国的土地是永久产权，美国政府的财政收入以房产税为主，而各州的平均房产税率也只有0.28%-2.35%之间。所以国内的税率也不会高。