案例分析！买房老手怎么看板块优缺点

最近两周粉丝密集询问嘉定新城房产发展的潜力，应该是最近板块内又在加推新盘了。我在年初曾经在微博问答中专门分析过嘉定新城的发展潜力。现在分享出来，供你们决策参考。其他城市的同学可以参考我的分析思路，活学活用。

我对嘉定新城的总体判断是，属于几大远郊新城中潜力较好的板块，但由于在距离和产业上的欠缺，它未来的发展潜力属于中等偏上，不会成为最顶尖的板块。

先说说优点

远郊新城中区位最好

根据上海市政府以前提出的规划，未来上海要建成6个新城，分别是嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤南桥新城、南汇新城（临港）和崇明新城。这些新城都是上海未来人口输出的重点目标。近些年来上海市政府已经不太提了。

从6个新城的区位来说，嘉定新城离市中心的距离是最近的，在30km左右。我一直认为，像上海这样两千多万人口的大城市，购房的边界在30km以内为宜，35km差不多是极限了。这个距离范围内，嘉定新城正好符合。

整体规划好

嘉定新城属于典型的远郊地区由政府主导规划、大块供地、整体打造的板块，这样的板块没有什么拆迁历史包袱，比较容易做出整体一致的建设风格。随着拍地转变成新房，楼盘都比较新，品质也不错。整个社区一体化的风格容易打造成成熟的社区。比如浦东的联洋社区、张江地块都是这么起来的。

房价基数低

低房价低基数，容易获得较大的涨幅，是投资收益的来源。以前有帖子曾经分析过，内环内高房价涨幅慢，说的就是这个道理。2014年以来嘉定新城的盘，涨幅是领先于大市的。

再说说瑕疵

不在主要的城市动线上

上海前二十年的发展都在浦东，未来上海发展的中心是东西部同步发展，其中重要一极就是西部的大虹桥建设。未来二十年，上海必然要打通和西部和长三角各省市的连接。

从上海已公布的绿化和耕地保护来看，上海的西南向、西北向都有大块的耕地保护带限制，只有正西方向留下一片对外出口。所以上海未来的西向出口主要在大虹桥和青浦辐射地区。而嘉定新城不在这个主要的动线带上。无法享受到上海西部大开发的溢出效应。

供给偏大

嘉定新城的一手房供给非常大，是上海所有新城板块里数据，住房供给最大的。

大量一手供给，会造成供大于求的局面，影响房价上涨。事实上，你可以发现，嘉定新城无论你什么时候去，都能买到一手新盘，这会影响二手房价。

缺少产业支持和人口导入

嘉定区的目前产业主要是以工业为主，商贸服务业不发达，缺少金融和信息技术这样能够吸引高新人才的高端产业导入。所以整个嘉定区的房价都不是很高，主要受制于购房人群的购买力。相比之下，浦东的唐镇虽然远，但因为有信息产业园，房价就高很多了。

来看一张图

嘉定新城的人口基本都是住在嘉定，工作在外区。嘉定新城只能作为睡城，人口无法长期沉淀下来。这样的生活方式，会导致上班人群疲于奔命，一旦有富余资金之后，就会考虑置换到离产业更近的居住区去。所以没有产业支持，无法保证高端人口的安居乐业。

再看几张当地银行网点的分布图

嘉定新城银行网点分布图

徐泾银行网点分布图

南翔银行网点分布图

从前面几张图来看，能明显看出嘉定新城的银行网点不够多，银行开设网点一般是会调研周围高端人口数量。银行网点不够能看得出当地高端人口导入不够。

周围没有副中心的直接辐射

另外嘉定新城地处西北角，除了远离传统市中心人民广场外，离几个城市副中心也比较远。没法享受到辐射。另外，嘉定新城的区位优势比不上同区的南翔，南翔在交通上获得外环线和嘉闵高架支撑，未来可以更好地对接真如副中心和虹桥CBD。这也对嘉定新城形成了一定得压制。

综上所述，我觉得嘉定新城的潜力属于中等偏上，虽然规划较好，但由于缺少产业和高端人口支撑，短期内无法成为上海的明星板块，区内比不上江桥和南翔，区外比不上浦江镇和张江南。但是好在有地铁、不错的总体建设和低基础的房价，未来的房价还是能够保持持续上涨。另外嘉定新城未来持续推地，板块总体房价品质还是不错的。

刚需适宜，投资中上。不建议作为投资首选。