房地产税出台后会是什么样

每一年两会，房地产税都是不能回避的话题。

今年的政府报告又提到了：“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。”

三十二年了，房地产税立法依旧停留在“稳妥”推进。这个从1986年就开始筹划的税种，最佳出台时机应是十五年前，那时房价还没大涨，土地财政并未兴起。而现在的房地产税承载了政府增收和群众降房价的矛盾期盼，变得扭曲复杂，前途莫测。

这应该是我看过最纠结的税收立法，没有之一。

3月7日，两会记者会上，财政部副部长史耀斌解说房地产税，拿出了迄今为止最完整、最权威的官方解读。要点包括：

一是房地产税作用是调节收入分配和筹集财政收入。

二是世界通行的税种有一些共性的制度安排。1、住宅按评估值来征税。2、房地产税作出一定的扣除标准。3、个税属于地方税。收入归地方政府。4、房地产税的税基复杂，需要建立完备的税收征管模式。我们会参考国际上共性的制度性安排的一些特点。

三是我们还会从中国的国情出发来合理设计我们房地产税制度。比如说合并整合相关的一些税种，再比如说合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。

参考就是复制，共性就是确信。虽然房地产税还在制订，我们已经能从足够多的细节里，猜出未来房地产税的样子。

根据3月4日张业燧人大新闻发言人表态，“争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”房地产税仍然没有提请人大常委会初审，而一个立法从初审开始，还要二审、三审。光从立法程序来看，至少还需要2年的时间。这还没有算上向社会征求意见，表决修改等额外时间。

另一个阻碍房地产税的重要因素是，现在全国楼市逐渐趋冷，2018年已经是静淡市，不少地方的房价已经呈现微跌态势。如果调控持续的话，房地产税的出台在心理上会对房价造成冲击，产生不良的影响，也影响政府的动力。

同此前的推测，房地产税最快也要2020年才能出台。2020年是一个比较微妙的年份，政府很多改革都会在那年落地。到那个时候，一轮房产静淡市也基本走完，综合各方面都是比较好的时机。

比立法更困难的是落地。房地产税是地税，由地方政府征收。

一二线城市房价高企，一定会被盯着第一批落地实施，毫无悬念。而三四线城市房价相对较低，二手房市场也没有培育，一旦征收打击楼市会形成新的库存。考虑到去库存，三四城市几乎可以肯定会被豁免房地产税。

最大的不积极来自于一二线城市地方政府。地方政府的利益诉求是房地产税中最容易忽略，却最应该被重视的因素。他们高度依赖于土地财政，拍地收入已经成为各城市基建资金主要来源。南京、合肥、杭州近三年的拍地收入已经超过一般公共预算收入的100%。房地产税出台一是会产生重复征税的问题，动摇土地财政的法律基础，二是房地产税短期内打击预期，影响拍地。从实际已落地的上海房产税来看，2016年征税总额42.6亿元，还赶不上拍一块地的收入。

一二线房地产税推出的早期，无法形成大额稳定的收入，地方政府没有动力为了小额且争议较大的增量收入，去触动巨大的存量利益。不会征收重税。

根据史部长提到的国际通行“共性”制度安排，中国房地产税应该是按评估价计征，计税方式比较灵活。如果房价上涨快的话，可以通过快速调整评估价增加调控力度。如果房价下跌快或者税负太重的话，可以按照之前的评估值来征收。类似于美国房产税，美国的房产税也是基于“评估值”，这个评估值一般比市值低很多。如果一个“穷人”买个套25万美元的房子，房屋估值也是25万，每年交2500美元的房产税，是这个人一个月的工资。但后来房子数年后就涨到100万了，按市价房产税就会变成1万美元，这个“穷人”若交不起房产税，就只能卖房搬到更便宜的地方住。当然，房屋的评估值是跟着房屋市价上涨的，更贵的房子要交更多的房产税，只不过评估价不会像房价上涨那么狠，而且评估价变动也不频繁，最多一年一变，很多几年才重新评估一次。这就给了政府很大的调控空间。

税率方面，目前上海已试点的房产税是每年按照总房价的千分之6缴纳，而美国各州的平均房产税率在0.28%-2.35%之间，平均税率在1%左右。我们预计中国的房地产税，基本税率有可能被控制在1%左右，极有可能1%不到。因为再过几年中国房地产税出台之际，现有土地出让金制度牵扯利益太大，不可能废除，而居民购房时已支付地价，房地产税不宜过高，否则必然被诟病双重收税。

最重要的是房地产税的抵扣方式。房地产税是调节收入，会对存量征税。根据易居杨红旭的测算，目前全国人均住房居住套数大约是1.1套。以上海为例，存量住宅大约有800万套，常住人口大约2400万，三口之家拥有一套住房，也基本符合每人名下平均一套住房。那么也就是说，对于大部分人一、二线居民，人均一套住房是有的。为了考虑最广大人民利益，大概率是首套免征的。

除了首套免征和基础税率外，房地产税有可能采取增量累进税率，比如第一套1%免征，第二套起2%，第三套3%等。如果税率不高，比如第二套房2%以内，那么房地产税会被转嫁给租客。因为房东都是二套起，对于一个卖方强势市场的全面征税，房地产税自然会被转嫁给弱势一方。就像现在上海二手房买卖，所有税费都是买方承担。如果税率极高（这种概率极小），比如第二套房5%，人民的创造力将被再次激发，如同现在破限购的方法，真爱大法、赠与、代持这些套路再出江湖。限购无法解决的反制措施，在房地产税上一样无解。

房地产税必将推出，即便最快三年完成立法后实施，地方税也不会全国统一征收，税基和税率标准会由各省自行定制，最有可能在一线和强二线率先征收。房地产税不是用来降房价的，它的目标是为解决土地财政开了一个先河，为未来财政腾挪打开空间。房地产税从长期来看根本不会影响房价向上的事实，政策和经济转型成功才能真正影响房价。

我们的楼市，经历了太多风雨，当年的限购、随后的限贷，再后来的所得税、不动产登记，都曾一度人心惶惶。事后证明，那些动摇的人，都在出局后，花了更大的成本回归。

买房人，请忽略房地产税。要相信伟大的祖国，总是期望你越住越大，越住越好的。

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