新一轮调控下，今年楼市的三大机会

原创观观魔都财观

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那些曾幸免于调控的城市，最近变得不安起来。

3月应是楼市旺季的开始，可接连的调控升级，让买房人心里布满了阴霾。三根阳线，改变信仰。三记调控，打破妄想。经历了2016年的一线拉升和2017年的强二线轮动，2018年本该是弱二线和三四线城市的狂舞。然而，横空出世的昆明、大连和海南、深圳四记重拳，一切都不确定起来。

原来按市场走势的顺风顺水，被政策突然打断，买房之路徒增几分难度。不过好在历经多年打压，痛苦适应之后，老手们会发现，当自己的预期能够覆盖到别人的超预期，无形之中又比其他人多了几分胜算。

楼市是一场相对竞争的赛跑，与其在意这种普适性的利空，不如想办法做的比别人更好。

调控还在继续

3月1日，昆明出台限售，主要城区限售3年。3月22日大连实行限购、限贷政策。3月31日，海南实行限购、限售。

昆明和大连的政策挺让人意外的，因为昆明和大连本身并不属于传统楼市强市。2014年以来，昆明房价从7500涨到11200，才涨了50%都不到。大连更惨，4年多来，房价从9500涨到了12800，仅34%。在这一轮轰轰烈烈的大牛市里，这两个城市仿佛从中国房价版图上消失了。海南更是五年不涨。

但所谓物极必反，该来的总会来。从去年下半年开始，昆明、大连和海南的行情开始了。在楼市成交低迷的四季度，在一线楼市的沉沦里，这三城的成交量和房价低调崛起。几个月内房价快速上涨，到2月末房价同比去年上涨了20%左右，近三个月成交量也显著高于去年同期，一轮中牛级别的行情蠢蠢欲动。而与此同时，上海无论是房价和成交量都是下跌的，昆明、大连和海南的火热显得突兀起来。

就这样，本不该出政策的弱二线，也出了政策。这一次，大连、昆明和海南调控加码的重要性不亚于2017年3月北京调控升级。房价涨幅在轮动，调控也在轮动。政策的升级揭开调控的底线：只要房价快速上涨，同比去年超过10%，就会越过政策底线，触发调控升级。

而深圳三价合一是意料之外，情理之中的事。三价合一指的是成交价、银行贷款评估价和计税价统一。在此之前，深圳是全国唯一一个三价可分别计算的主要城市，深圳房圈里有很多种玩法，但基本套路都衍生自高评高贷。做高银行评估价，做低计税价，减少首付，做大杠杆，获得超额融资且完美避税。之前朋友在深圳买房，很多都是2成首付甚至更低。低税费下，深圳楼市是最接近自由主义市场经济的，每一轮中国楼市的牛头都是从深圳开始的。

原本三价合一的传闻是从去年12月开始疯传，一时之间也刺激了不少成交赶在新政落地前交易，但几个月内一直没有出政策，大家以为谣传。这个时候政策突然出来，才明白原来调控一直在慢慢蓄力而已。

这次深圳出台政策根本原因是近3月成交量同比去年显著放大，每个月的成交量都比去年同期高。深圳是2016年3月最先限购的城市，也是最先步入静淡市的城市，这一轮调控下的深圳楼市，已经沉寂了近2年了。从时间上看，深圳楼市已经接近筑底完成，具备重新崛起的可能。这个时间点起量，其实是很微妙的。然而政府偏偏在这个时候调控加码，再次表明了决心：即便是在房价已被压制的城市，也是可以新增调控，完成政策补漏。这一次的利空，意味着深圳2018年也没有机会了。

拒绝突兀，不要激怒，低调温和，方能守护。这是其他城市都要学会的楼市守则。在这样的调控压力下，注定全年一二线主要城市不可能有显著机会，一旦出现牛市露头，会遭到打击。

调控的信心来自于...

2月的经济数据太漂亮了。全国规模以上工业增加值同比实际增长7.2%，全国固定资产投资同比增长7.9%，社会消费品零售总额同比增长9.7%。无论是投资、消费还是工业，统计数字都在走强，全年完成6.5%的目标毫无压力。很明显经济正在走一个景气区间。经历了2年的产能出清，中国经济终于重新走到高位。

经济上的喝彩，对应的是房地产的沉默。房地产是旧经济的代表，是调结构的目标。在经济不行的时候，尚可以被用作救火队长拉动经济。现在经济恢复了，房地产就会回到被调控的角色。

切记，经济越好，调控越不会放松。

对一二线调控的另一半底气是三四线楼市的火热。三四线正在享受近十年来少有的高光时刻，第一次三四线取代了一二线楼市，成为了全国楼市成交量的领头羊。也正是三四线楼市成交量的崛起，确保了楼市总投资量的基础，也让一二线的调控显如此自然了。

楼市正在逐渐走入调控设定的目标里。压住一二线的价格，挤出需求帮助三四线去库存。既然一二线楼市被压制已经初显成效，调控自然要坚持到底。

陷阱和馅饼

2018年会是个纠结的年头，极易踩坑。由于2016年开始的连续两年大涨，国内优质城市涨幅都已经很大，处于高位。大部分的城市，如北上广深、合肥、厦门等城市已走入静淡市区间。而南京、杭州、武汉、成都这些起步较晚的城市目前正处于一轮牛市的末期。这些城市今年都是不会大涨的。

短线机会出现在三四线、中西部那些以前万年不涨的城市里。这些城市由于价格的低基数、之前也没有轮动过，并且还有不限购、不限贷的优势，叠加起来反而成为一个短炒的机会。比如那些一万元以下，人口一二百万的小城市，受大城市溢出效应，的确会有一波涨幅。

但这恰恰是今年最大的陷阱！

中小城市房价长期走低，是因为这些城市并没有人口流入。没有增量人口的城市，房子只有自住刚需的消费属性，不具备金融投资价值。即便价格涨上去，也会因为没有二手房市场，导致没有接盘侠，价格再崩塌回来。以下这些都是万万不能买的城市（转自天天说钱）。

今年机会之一是积聚弹药，耐住性子，准备新一轮一线城市的布局。中国楼市的顶尖城市，迎来了罕见的低谷期，深圳、上海、北京，成交数据和成交量都被死死压住，部分房源出现5％到10％的议价空间。而这些城市无论是能级还是资源都没有问题。根据周期轮动，下一轮牛市必然会从深圳开始，现在资金充裕的，可以去深圳建仓了。