揭开加息和房价的秘密

新任美联储主席鲍威尔宣布：加息25个基点。美国在金融危机之后第六次加息，美联储预测2018年内还将会有两次加息。香港金管局同步上调基准利率25个点。英国、加拿大早已加息。只剩下日本和欧洲央行纠结摇摆。

中国央行将逆回购中标利率上调5个基点。中国央行调整的是货币市场（银行从央行借钱）利率，而非基准利率（社会从银行借钱），不直接反映到买房人的按揭利率上。但央行引导利率上升的目的明显，随着银行获得资金成本升高，最终会反映到买房人借贷成本里。越来越多的城市，比如北京、南京，首套按揭利率变成上浮1倍。

利率是资金的成本价格。买房是大额负债的金融行为。对普通人来说，房子不只是崭新小区和漂亮公寓，还是上百万的首付、几百万的贷款和每月数万的月供。按揭利率上升，意味着更多的负担，房子更难买了。

经济学里，加息对于资产价格是利空，楼市可能从此一蹶不振。

可是我们并非生活在理论学科的简单假设里，房子也不是只看利率定价的债券品种。关于加息和房价的关系，我们应该知道更多。

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中国利率之谜

全球加息的大环境下，中国的利率也会上升。但观观不并认为，中国会像美国、英国那样快速加息。

金融是国家经济运行的心脏，利率是调整心率变化的控制器。遇到经济不景气的时候，就需要降息拉升心率，刺激发展。反之经济过热的话，需要加息缓和心率，平抑冲动。

大国之间的利率博弈不亚于一场货币战争。不同国家高低利率之差，会引起热钱从低利率国家向高利率国家流动。20世纪以来，中国的利率始终高于欧美强国2%甚至更多，以从欧美吸引资本。

也就是说，如果跨国公司从日本和美国借钱拿到中国，就算不做任何投资只存钱，每年吃息差也有2%左右。为什么房企前两年都在海外融资，因为资金太便宜了。源源不断的境外资本通过投资、贸易进入中国，转变成各种实业和金融投资，带来了大量外汇储备，支撑了国内经济发展，也分享了资本增值。这就是中国过去多年相对境外资金，维持高利率的根本原因。

但事情正在悄悄变化。经过多年野蛮狂飙，中国境内资本已经过剩。一个小黄车融资就是十几亿，开发商拍一块地几十亿，显然我们是不缺钱的。另一边是中国企业、特别是民营企业的负债率居高不下，高负债决定了高利率不符合国家利益。

现在已经没必要为了吸引外资，把利率顶在高位。事实上，我们面临着潜在的人口老龄化问题和科技创新不足的问题，内生的生产效率并不高。中国有需要在未来相当长的一段时间保持利率的低位，通过货币宽松来刺激经济增长。翻来历史的长河，没有任何一个人口老龄化国家采取的是紧缩政策。我每次去日本、韩国旅游，都惊叹于东亚国家特别偏好的低币值惯例，1000円买瓶水，10000韩币买个汉堡，都让我对中国未来的宽松有很大想象空间。

低利率也并不会导致国家的资本外流。2012年大大曾经说过，要在2020实现资本可自由兑换，当时的我惊出一身冷汗，这意味着境内的资金可以随意去欧美大城市买房、买股，这才是房价最大隐患。但到了2015年，小川行长提出有管理的可自由兑换，终于让我放宽心来。中国语言博大精深，管理二字足以说明一切。随后二年里，万达、安邦、海航这些对外投资的突飞猛进者逐渐沉沦，再次表明了国家的态度：资本就留在国内一起发财好了。

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加息降房价，是个伪命题

加息一定是利空房价的，这是经济学常识，观观不否认。

但中国式加息降不了房价。并不是中国房价对高利率不敏感，而是十几年来中国利率一路走低，从未在房贷上有过高利率行为。中国式加息只是阶段性预期调节工具，放缓心率平复冲动，并非长期的国家意志。

中国的房价曾经是有过大跌的，上海的房价也是，不过那是在90年代了。当时通货膨胀兴起，朱相果断启动九三调控，大幅加息，贷款利率曾经到达过15%+，在这样的高利率下，上海的房价普遍大跌，中国楼市泡沫的雏形——海南，更是崩溃，一蹶不振近10年。

进入到2000年后，房贷基准利率就没有超过8%，长期利率一路走低。超过6%的高利率年份，也仅有一二年。

目前的房贷基准利率4.9%，仍然是显著低估的，个人买无风险理财产品收益率都能超过5.3%，存在套利空间。从这一点来看，国家在金融政策上，仍然是鼓励购房贷款的。在这样相对中低利率的环境下，即使加息几次，会对房价形成压力，但不会有致命的影响。

很多人都忽视了，真正对房价有影响的信贷政策是——限贷。限贷直接影响了贷款成数，一旦贷款成数不够，总价购买力进一步下降，直接决定能不能买的问题。

这是我的好朋友阿卜教授的研究成果，从图中可以看出，2010年上海执行认房认贷后，房价4年中，仅涨了20%多，其中大部分还是在2013年降息的时候涨的。但是到2014年上海执行贷清不认房之后2年，上海房价立马暴涨了70%+。

实践证明，成数比利率重要，首付比月供重要。

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利率走势和楼市预判

今年中国会继续实施稳健货币政策，整体资金面在收紧。按照美联储今年再加息2次预期，中美利差将不断缩小，中国央行年内可能会被迫加一次息。虽然有资本管制，但中美利差还是要顾及的，以保持资本流入的预期。

从年初至当前的楼市融资环境的草根观察来看，今年住房相关的信贷仍然在疯狂收紧中。前两天和上海信贷达人聊天，上海各主流银行的住房抵押贷款都停贷，或者提高了进入门槛。不少之前通过消费和经营贷款流入楼市的资金被抽贷，一时间弄得风声鹤唳。之前说过，信贷融资才是影响房价的关键，而非利率。在紧信贷的影响下，今年的楼市不会有很好的表现。房贷利率方面，由于基准利率不会马上加息，银行更多的会通过上浮首套按揭利率来转嫁成本，但预计这一轮首套房贷按揭利率见顶，也不会超过6%。没办法，国内的经济还有太多不确定性，我们的确需要一个中低利率的环境。

楼市今年总体仍然会处在低谷期，不少二线城市如杭州、南京等已处于一轮牛市的尾声。购房人的需求在紧信贷的环境下被压制，高位振荡下逐步回调。这个大环境下，前期低估的板块和楼盘会有补涨行情，但不可能有全面牛市。

如果加息，会对买房人购买力形成压制，特别是预期层面。大部分普通人的认知是不足的。他们只会看到显性的利率上升，对每个月还月供形成的压力。但看不到在更大的宏观层面，中国人口老龄化和全要素生产率（科技进步等）对中国经济的拖累，在未来相当长的一段时间，体制改革、经济调整仍然需要高经济增长率和低利率环境。

而低利率环境下，难得的利率抬升，是极好的楼市入场机会，特别是加息对市场形成高利率悲观预期的压制之后。彼之砒霜，吾之蜜糖。

房价对（中低）利率下的加息不敏感，对于信贷成数敏感，这是加息的秘密。影响房产价格的是预期，而能赚到钱的是预期差，这是房价的秘密。

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