买新房还是二手房，你该看看这篇

买房子和找女朋友一样，看缘分的。

我以前不相信这句话，直到我买学区房。前前后后忙活了一年，把大宁地区的次新、老破小看个遍，最终才找到笋度和总价都满意的房子。就像谈恋爱一样，众里寻他千百度，看的中的优质女生，总是自持甚高。愿意凑合的，却是差强人意。那些一见钟情、待字闺中的良屋和美女，可遇不可求。买到一套满意的房子，成就一段美满的姻缘，是命中注定的。

我把这个经验，告诉我身边的一个朋友，让她珍惜看过的每套房，说不定就能找到the one。她深信不疑，踏实笃行，可前后看了半年多，不知不觉早已经超过了200套了，愣是从牛市摒到静淡市，缘分还没来。这大概就是命吧。

这两天，她开开心心跑来了，说有好消息。我挺高兴，以为她找到老公嫁出去了，一问下来才知道，原来是上海一口气几十个一手同时开盘。妹子嘛，多少有点贵妇流，倾浸在二手房里大半年，一下子能看那么多高大上的售楼处，心里总是有些小兴奋的。

这么多一手新开，我印象当中好多年没有了。我其实不太喜欢一手，但看着妹子自嗨的眼神。好吧，你就去一手摇号，碰碰运气吧。

集体上市的奇景

大概在2010年以前，上海的市场是不缺一手的。这些年上海拍地越来越少，那些面粉贵过面包大新闻的背后，是说好的面粉供应总是姗姗来迟。拍地少，对应的就是上市新房稀少。这一次能出现几十个新盘上市，还是要归功于去年的调控。限价和预售证严控，硬生生地把计划在2017年上市的新盘压下来。今年开发商再也顶不住了，限价就限价吧，还是得卖房，否则利息还不上。所以就出现了几十个新房上市的景象。

以前大家都说，需求决定销量。但这个话在现在的楼市其实被扭曲的，应该说成供给决定销量。

在楼市，特别是一线楼市，有大量没有被满足的需求。人人都想要品质好的漂亮公寓，最好是给你打个折扣。哪里来这样的好事呢，可这样的好事还真的出现了。得益于2017年以来的严厉限价，现在一二线城市凡是看的中的楼盘基本都被死死按住价格。一手比周边二手市场价打平和低估的不少。大家能够套利，需求得到满足了，自然是有多少供给就消化多少供给。所以在楼市，被限价的供应决定销量。今年3月、4月，因为一手供给加大，全国楼市的成交量应该不错。

一手房和二手房最大的区别是在于标准化，一手由一个主体（开发商）牵头，统一营销揽客，统一售卖。而二手的业主分散，业主户型、装修、心态差异极大。从交易的角度来说，非标才易出利润，因为非标有信息不对称，不对称对于老手就有机会。而一手的交易要素标准化，营销方式和优惠额度透明化，极度的透明意味着房价不会有暴利的机会。

另一方面，一手之所以相对于次新房溢价，还有一个价值提升点在于初房权，一手新房=初房权+次新。不要小看这个初房权，是无数新房癌都梦寐以求的追寻。观观在小白阶段也好这口。毕竟房子这样的大宗商品，大家都不喜欢有别人住过。但是很多人没意识到，初房权溢价只有一手才有，是最容易被消耗的。开发商金碧辉煌的售楼处、谈吐颇佳的销售小姐、做工精美的沙盘导图，这些都是初房权销售的助推器，在这个阶段开发商是可以卖出高价的，很多户型、总价流动性、交通动线上的瑕疵都会在这个一刹那，被脑门一热的买房人忽略掉。可是任何新房买下来，等你再卖出的时候，初房权溢价就没有了，哪怕你一天也没住过。那些问题和瑕疵，没有了售楼处的宣传攻势，没有了初房权的掩护，统统暴露在买家面前，你就麻烦了。

我想起有一天，和dittojeff聊天，他讲了一个例子，让我印象颇深。现在上海近郊有很多总价在2000至3000万的入门独栋别墅，为什么涨价慢。除了总价约束外，还有更大的一个问题在于，这些别墅处于高不成低不就的尴尬境地。虽然对比普通公寓已经很奢侈了，但对于真正高净值人群理想的稀缺资产，还是有很大差距的。比如虽然别墅号称3、400平米，但是大多都是叠加到3楼、4楼，由于别墅爬楼到3楼及以上的场景有限，高层的面积实际使用效率极具降低，这样的大面积是不值得购买的。这些别墅的硬伤在买家眼里都是看得见的，只有在一手新盘疯狂营销攻势下，这些产品才卖得掉。到了二手市场，就砸在手里了。

现在市面上卖的一手项目也存在一样的问题。比如有的项目靠近墓地，还有的靠近高压线。售楼处开盘后几周、几个月的密集营销下，在新房供应紧张的环境下，这些有瑕疵的产品都是卖得掉的。但是等到你买下，历经漫长的时间岁月，这些产品的缺陷就会慢慢暴露出来。

如果买房是投资的话，是不太倾向于买一手的。因为初房权和瑕疵缺陷的都打入了你的买入成本，却无法体现在你的卖出收入里。一手更适合的是自住刚需，崭新的楼盘，规整的物业，和统一入住都让一切井井有条，能提升居住体验的。

好消息是，现在的一手限价改变了部分游戏规则。由于人为压低了成本，对冲了之前很大的一部分缺点。现在的一手限价房降低了刚需的识别成本，对于刚需来说至少是个中策。如果一个楼盘是1000人买400套，你如果能买到，在资金效率是优于其他600人的。

虽然一手楼盘被溢价销售，二手有非标挖笋的优势，但是我不认为一手市场的价格会遇冷。如果一手放开限价的话，一手的价格还是能冲到更高位。因为一手房的极度稀缺，和二手房无限供应，造成了一手和二手是双轨制运行下的两个市场。

上图是2014年以来的上海一手存量待售面积，可以看到在不停萎缩，的确市场里可以买到的一手楼盘越来越少了。在2010年以后，一线城市的二手房成交量就开始逐渐赶上并超越一手房，市中心外环内的新房供应每年就几个。地王频出和政府控地继续压缩一手供应量。现在北京、上海、深圳一手和二手成交的比例大概1比2至2.5左右，一手远小于二手。这也是一个地区楼市成熟的标志，香港、纽约、东京皆如此。

一手、二手像是两个平行世界，同时存在，互不干扰。由于一手的相对稀缺，一手只有在限价、摇号这样的极度限制下，价格才能控制在中等水平。未来一手仍然会由自己决定本市场的标杆价格。它不会受到二手市场的价格影响。不管二手静淡市价格调整，一手房仍然会保持一个高位。因为少而精，无他。

可是一个城市的价格锚定是由二手决定的。不管一手怎么样保持高位，不管是改善置换还是投资卖出，作为买房人来说能拿到置换首付或者能赚到钱，只有是二手市场。买房人要真正实现利润的也只有在二手房。真正决定这个板块的价格，永远是这个板块里最后成交的一套房子。只有二手房市场能成交的，才是对于买房人来说的有效价格。对于扎根一线的买房人来说，深耕二手才是王道。

如果是去二线跨城市投资买房的，打法略有不同，倒是可以考虑买一手。异地作战，过江龙战斗力是打七折的。这个时候去异地买一手，可以极大地减少识别信息的成本，降低交易时间精力的损耗。另外大量二线城市的二手房市场尚不成熟，一手房成交大于二手房，比如重庆、杭州、南京、合肥、郑州、成都、无锡，在这些市场里一手房占到主导地位，是可以考虑买一手的。更关键的是，现在部分地区的一手房限价简直能用惊艳来形容，南京、长沙都能看到一手打6折的楼盘，对于这样的套利机会，不要白不要。

这世界上，没有无缘无故的强大，也没有稀里糊涂的衰败。买一手是不是最佳的选择，是在不同时期、不同市场的分析博弈的结果。这个问题不难回答，真正有价值的，是解答问题背后的逻辑思考。有的时候过程甚至比结果更重要。

结果只影响当下，思考决定未来，而我们都喜欢未来。

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