一篇看懂学区房涨价的逻辑

孩子没上学，先赚200万。

女儿9月就要入学了。这两天在忙活办理手续，参加学校宣讲会，研究政策，填写表格，整个过程耗费心力，复杂程度不亚于买一套房子。从前年开始，入学形势越发紧张。好在3年前给她买了个学区房，虽然经办手续免不了麻烦，但心里还是很稳妥的，不用操心所托非人的烦恼。空下来没事，打开绿中介的app，查了下房价，涨了250万，涨幅翻倍有余，心里宽慰不少。这孩子长出息了，光入学这个事情，就逼着爸爸发了一笔小财。

上面这些都是玩笑话，今天可不是要写一篇炫耀贴。虽然是学区房的房东，但我是不看好学区房的。我对孩子挺鸡血的，学前机构没少上，但我从不信“别让孩子输在起点”这些鼓吹教育改变命运的鬼话。家长的终点就是孩子的起点，大部分孩子命运是由他们的父辈决定的。寒门难出贵子。与其逼着孩子更上一层楼，不如自己多拼几套房子留给她，这才是家长们该做的。

不过我还是买了学区房，一是抵不住忧心婆娘的枕边风，另一方面也不想让孩子进菜场小学。学区房和优质基础教育可以提升孩子人生的下限，考上过得去的大学，确保小康中产水平，但说要升阶到富人，那是想多了。

本来打算孩子入学之后就把学区房卖了，可是没想到上海小学生入学又改革了。因为政策的变化，让我打算把学区房多留一阵。我的判断是，短期内，学区房还要涨。

今天聊一下学区房涨价的逻辑，说的是上海教育改革对房价的影响，但其实套在全国都适用，毕竟经济学原理相通的。这里的学区房只是对口公办小学的学区房。如果你还在纠结初中学区房，说明你完全不了解学区市场，以后再解释。

上海的学区和北京学区不太一样。上海除了传统公办名校外，还充斥着大量民办小学。在上海，民办小学是处于市场支配地位，除了少数公办名校（明珠A等）的鸡血班级能和民办小学抗衡外，其余的只能排到一流半水平。这在崇尚体制的北京是不可能出现的，这是上海教育更具市场化的表现。

但是这并不妨碍上海学区房依旧很有市场。因为民办小学的强就强在生源，自然地入学淘汰率特别高。除非你有天大的条子或一笔不菲的打点费用，否则光靠拼娃是很难进去顶尖民办的。而公办小学就简单了，只要你买好房子，一家三口上产证，落户满2至3年，妥妥入学。大量有识之士，一边买好学区房保底，一遍练娃面试民办，有个双保险，孩子万无一失。

在这样的背景下，公办名校的学区房一房难求。一套普通的老破小，市场价大概300万，如果是学区房就要500万，其中暗含了200万的学票价格。这个学票就是一份优质小学的入学保险，相当于证券市场的期权，只要花钱就能买到。说来挺讽刺的，上海家庭有钱人不少，买学区房的却不是最顶尖的有钱人。那些大富大贵之人连第三代的人生规划都安排了，那还看得上学区房。倒是中产偏上，和普通人、甚至穷人更在乎学区房。中产有余力买的动自不用说。越贫寒的家庭，越喜欢买学区房。因为他们相信一张学票能够改变孩子的人生。我是不同意的。以前的体制内教育连接着官位，考上改变命运。现在市场经济，靠的是家族协同和自身努力。好学校真不那么重要。不过无论如何，就是因为有那么多人要买学区房。所以上海的学区房，还真的挺贵的。基本上都是单价在8万以上。

事情到了今年有了变化。上海教育局出台了公民同招，就是说公办、民办小学同一天招生，两类学校只能选择一种。如果孩子选择了民办学校，没能录取，那原来的公办名校学票作废，只能被统筹安排到公办菜场小学。很多家长选择公办保底，去博私立的想法就破灭了。这里面也包括我。有学区房的家长基本都选择公办学校了，没人愿意拿孩子的前途开玩笑。

与此同时，上海的学区房之前还有一个政策，就是一个学区房里五年内只能满足一个孩子上学（二胎除外）。就这样学区房的市场有了微妙变化。原来大部分靠学区房保底，最后进民办小学的家庭，现在被迫选择公民名校。被迫硬生生地锁住学区房，占用了学票指标，市场上学区房供应一下子减少许多。而且这个供给的消失，至少要3年才能释放。毕竟没人愿意买一张5年不能用的学票，最多接受2年不能用。从家长的角度理解，学票这件事，价格不是问题，关键是质量。以后市场上能买到的，纯净地没有被用过学票的学区房，越来越少。。。

另一方面，从需求角度来说，大量公办名校家长强制落地对口入学，把原来公办的多余条子生指标占掉。在公办名校入学名额总体控制的条件下，所有的公办条子的机会，其实都来自于原来放弃学票的家长，然后由中介与学校合作拿出来，价高者得。现在所有家长的公办学票都正常兑现了，公办条子几无空间，必然涨价。而公办条子的价格等同于没有确定性的学票价格，最终带动学票和学区房涨价。

归根到底，公民同招的政策，把原来可取舍选择的学票保险（期权），变成了强制执行的学票合同（期货），并且在执行后叠加了5年的限售。强制加大了学区房的需求，压缩了学区房的供给。原本相对平衡的学区房市场，被扭曲的市场关系失去平衡，再次涨价。

依我看，上海学区房迎来阶段性机会，未来一二年上海学区房还将上涨。事实上，即使是在如此静淡市的上海，我家的学区房今年以来，仍然涨了10%。我很清楚，这涨的哪里是房子，分明是学票，好不好。

虽然我认为学区房短期一二年内会涨，但是在更长期的时间，比如5到10年，我是不看好这个市场的。

因为学区房值钱，并不是房子值钱，而是里面的学票值钱。学票卖的是公办名校的IP（名气）。可是公办名校的产品是名师和校长这个教学体系。现在的问题是，当大量家长为IP买单的时候，多出来的溢价利益，却从没有被学校的产品享受到。也就是说名师和校长从没有为学区房涨价而获得更多收益。如果学校的产品只是成本中心，而不是利润中心的话，那么学校是不在乎打磨产品。

这样的价值体系是高度不稳定的。名师和校长这套体系资源，存在随时被重新分配的可能。近年来上海教育局，已经在尝试各种变动名校师资力量的政策，比如名校集团化，一所强校+二个菜小组成集团，老师轮岗。这样的变化不光在上海，其他城市也有。

这种变更迟早会发生，因为老师和校长不是学区房的既得利益者，他们没必要捍卫这个体系。

作为买房人，作为学区房的房东，我不看好学区。如果是投资买房，不要买学区房。5年内有孩子要上学的刚需，可以考虑买学区房。因为我看得懂买房赚的钱，看不懂学票赚的钱。房子里，土地是国家背书的，纳了投名状。学票里，从没有一张红本保证你读某个学校，有的只是惯例。虽然有利好，有祖制，但凡是不和利益集团站在一起的事情，都是不靠谱的。

现在的学区房市场，就像4000点的牛市，短期能看到5000点。如果一下子奔溃了，可能就是2000点的水平，因为最大的不确定性，来自于学票本身是不稳定。

到底是靠房子赚钱，还是靠学票赚钱。要的是什么，你先想清楚。

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