调控政策见顶，透露房价关键信号

今年以来，房地产市场开启新一轮调控，这是2016年“930”政策后掀起的第五轮楼市调控。前3个月全国主要城市发布房地产调控已超过76次，叠加4月份青岛、海南等地的调控措施，年内各地累计出台的楼市调控措施已超过80次。看上去，今年依然是静淡市。

正当所有人觉得悲观的时候，观观反而看到了希望。在楼市里，只有在恐慌之下，才能买到价格和品质都不错的好房子。这不是简单的逆向思考，一味地与主流大众反向操作，只会被势能压死。

决断来自于十多年的实战经验，叠加一次次房东议价的微观洞察。短时间内市场走势，会由于政策打压而产生价格波动。但这丝毫损伤不了更大历史观下，我们对楼市和国运的信心。长周期的乐观对阵短周期的悲观，这中间的预期差意味着买入机会的到来。

现状是，最先进入调控的一线城市已在筑底，二线城市的底部也不远了。

宏观调控的变化

政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，值得关注的是两句话。一是“坚持积极的财政政策取向不变，保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行”。这里的话术是调结构和扩大内需，相对之前的管住闸门的口径，已经有所偏松。促进经济增长是下阶段发展目标，在固定资产投资增速持续下滑的情况下，楼市调控不可能一竿子打死。

第二句更关键。“要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。”健康发展的楼市不能暴涨也不能暴跌，最好是价格稳定中性。那些起步较晚，还在上涨的三四线和弱二线会进一步调控，而之前已经因调控房价下跌的城市会在未来一、二年可能会放松管制。

事实上，工行已经率先放松信贷政策，将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。这对于一线土著居民是大利好。

一线土著白领家庭，先天带有4张老人房票贷票。本来受限于老人的年龄限制，这些房票只能用于全款买房囤积，不用也罢。现在老人贷款年限延长，买房人打法又会出现新变化。新政策下，老人的年龄越大，贷款年限放宽带来的福利越大，月供减少的越多。以上海老人买入615万房产，（基准利率）按揭贷款400万为例。最高贷款年限从70岁放宽到75岁之后，55岁的老人，可以减少5200元月供，65岁的老人可以减少33100元月供！

这是一个影响深远的信贷政策。之前始终沉睡着的一、二线户籍老人房票的购买力被极大地释放。每个家庭理论上多出四张中等品质的贷票，这在目前处女贷资格宝贵的市场，是极其稀缺的。我的预计更乐观，基于此项政策转向，未来会有更多的基于老人的信贷产品创新，不排除之前被禁止的接力贷和合力贷回归的可能。

楼市里，信贷才是决定市场热度最关键的因素。限购只是把刚性需求延后，但不能消灭，迟早有一天会放出来。而紧信贷，是真真切切地扼杀了购买力。这一次信贷的放松，是被人忽视的大利好。

微观市场的观察

一线楼市的房价，已经回调了不少。绿中介的挂牌价，距离2017年3月的市场高点，上海降了10%，北京降了15%，深圳也差不多这个数。

最近陪个朋友买二手房，就是之前那位半年看房200套的妹子。手气太背，没有抽中一手房的她，依然在二手房市场苦苦寻觅。托她的福，我先后参与了两次杀价，更新了对市场热度的最新感知。

和房东谈判的两套房都在松江九亭，上海大虹桥边缘板块，外环外，单价4到5万，主力三房总价段在400至600万之间，典型的刚需人群上车热点区域，能够充分说明市场情况。结果是两次谈判都没有成功，经过2到3个小时交流，此处省去挫折过程和技巧套路数千字...，两套房我们都成功杀掉相当于市场最高点时挂牌价的15%，然后就再也杀不动了。我自认为谈判能力还算不错，既能放下身段哭穷，也能拔高忽悠宏观走势，可所有战术和套路都用上，房东都不为我所动。价格就定在这个点上。

房东的心态真的很好。不管我们如何描绘空头景象和付款诚意，老爷叔一句话轻描淡写——这个市场被低估了，房子还要涨。

唉，好无奈。看了那么多的房子，掌握那么多的套路，依然买不好房。市场最高点挂牌价的85折，就是一线楼市的极限底部。再便宜就是产权有大额抵押或者房型有硬伤的瑕疵房了。看来妹子如果不接受价格，还得再等等。

另外一个值得关注的现象是，观观重点跟踪的热点小区里折扣盘，都在逐渐消化。观观习惯用键盘看房（公号后台回复房源）工具，搜索拟建仓的热点小区。最近半年，之前挂着的低价房源在不断被消化。虽然整个小区的均价和中位数价格没有多大变化，甚至走低，但如果你打开小区房源列表，你会发现，折扣盘在一套一套减少。小区均价只有标杆信号作用，真正决定成交价的永远是这个小区里最便宜的一套房源价格，等到折扣盘卖光了，房价就开始跳涨了。你稍加留意微观市场，会发现整个一线城市的房价是在被夯实。

一手市场也在博弈，新房定价压在高于二手10%的价格线上，单价越来越高。聪明的开发商凭借出色的产品设计，让总价始终靠到能够得到的价格线上。大部分买房人是不看单价的，只要总价定的合理，基本都能清盘。而二手房核心区域，深圳的前海、上海的大虹桥，这些地方的房子不只是抗跌，还蠢蠢欲动，隐隐约约成为下一轮领涨的龙头。板块价值的抬升会带动房子的价格上涨，不管有没有调控。

明眼人都看得出来，一线楼市已在暗暗蓄力。

二线楼市的分化

2015年以来的这一轮牛市始于深圳，上海接棒，而大部分二线城市的牛市启动晚于一线大约一年半的时间。所以当部分一线已在筑底的时候，不少二线城市还处于一轮牛市的末期，比如南京、杭州，二手市场有热度，一手限价供不应求。现在再介入，除非是能摇中限价的一手房，再追高买入二手房有些得不偿失。这些城市终归会冷却下来，市场有自己的节奏。既然已经错过了强二线的主升浪，不如耐心等待下一轮机会。

观观看好南京、杭州、武汉等这些强二线顶级城市，也相信不出意外的话，他们当中会走出一、二个新一线城市。但我不会选择现阶段买入他们。因为他们的单价已经足够高了。所有不谈单价的选筹都是耍流氓。我更偏好的选筹思路是二线买入单价2万以下的省会城市或者经济强市。目前长沙、郑州、重庆和无锡，仍然有阶段性建仓机会的。当然这个机会是拉长到5年，现在买入不会马上变现利润，二线楼市是走长持路线的。低基数效应，更容易翻倍。

顺便提一下，我从来不看好海南，这种旅游地产加上一个自贸区概念就想炒作，毫无意义。中国有11个自贸区，没一个因为自贸区概念房价涨的多的。海南不可能有高端制造和金融业，海南唯一的机会是像澳门那样，发展所谓的高端娱乐业，并达到顶尖的高度。可是这在现在的舆论氛围，是不可能的。中国有那么多城市，为什么要盯着海南。

从大环境来看，调控政策今年不会有明显放松，没有一个城市会出现30%以上的大波段涨幅。但是对于资金充裕的买房人而言，今年是很不错的建仓年。只有在静淡市才会有从容选筹的机会。所谓调整，也只是相对市场高点而言，无论再怎么回调，也就是10%到15%幅度了，都回不去几年前的房价了。

人都要向前看，只需确保买入的价格能成为下一个起飞的平台就行了。弱水三千，我只取一瓢。