如何在财富自由路上战胜对手

那些出入写字楼的打工白领们，看着似乎从事着体面稳定的工作，其实和几十年前的车间工人没有本质上的区别。拿着马马虎虎的工资，住在差强人意的房子里，苦等升职加薪。现在月入1万貌似比八十年代月入几十元涨了百倍，西装革履、办公室格子间比工作服、流水线漂亮许多，可是归根到底，在社会分层中也不过属于同一个阶层而已，都是普通的劳动者。

升阶路就是一场财富长跑，追求的是更快地赚钱，加速地超越。大家不在乎大排面是30块还是100块，房子是100万还是1000万，要的是比小伙伴们多那么一点点的富有。

大类资产

什么样的投资适合中产阶级？

这个问题困扰了观观很久。这一年里，观观观察了各种大类资产，银行理财、股票、债券、P2P、信托、海外地产、私募股权。看下来靠谱的真不多。

好投资归根到底是高收益。

高收益来自于两个部分：一是较高的单位收益率，二是规模大。正确的打法是找到高确定性且正向收益率的项目（靠谱妥妥赚钱的），然后依靠杠杆（借贷）来做大规模，获得高额绝对收益。这里面必须注意两点：一是因为加了杠杆，投资项目赢利的确定性要足够高，否则杠杆是一把双刃剑，死的很惨。二是负债的成本要低，如果高过收益率本身，就无法实施杠杆，即便单位收益率再高，绝对收益也不咋地。

所以围绕这两个方向我们去验证现有的理财方式，结果会发现，令人失望，泱泱大国也只有房产能够保证这两个条件。这里说的是普通百姓，个中高手不算。所有资产，只有一、二线房产是得到国家背书（保证）的，不敢大跌，因为政府在托底。另外也只有房产，能够给到你基准利率打9折4.9%的利率，且使用3:7加杠杆的机会。其他投资项目都是至少6.37%的利率，最高5:5的杠杆，利率的小差异拉长到长期来看绝对是一笔巨大的成本。

安全的银行理财收益率太低，每一天都在被通胀吞噬。股市里，能全身而退的往往赚不了大钱，能赚大钱的却无法全身而退。

选筹策略

过去40年里，中国的住宅从6亿平方米左右增长到250亿平方米，而这里面大概有200亿平方米是过去20年时间里增长的，这是一个人类历史上罕见的增量阶段。我对楼市后市保持乐观态度，信心来自于货币宽松、土地财政和大国崛起这些大历史观下的洞悉，以及香港、美国、日本楼市被迎头痛击后的涅槃重生和再创新高。但是，不管我们是否愿意承认，楼市的确已经进入了下半场，一线楼市最大的主升浪已经基本完成，以上海为例，房价也从内环线单价每平米几千元涨到了10万，20倍的涨幅，未来不会再有这样惊人的涨幅。

而二线楼市的雪坡还很长。大部分二线城市的房价都在3万以下，少数省会城市还能买到1万出头的房子。低基数确保了二线楼市的想象空间。过去十年，一线楼市实操中，我的主要打法是买入近郊低单价房产，因此深知大面积低单价策略的巨大弹性。在一轮牛市中，一套房子，从单价2万、总价200万涨到单价4万、总价400万毫不费力，但是要从总价400万涨到800万就要蓄力很久。这背后是总价购买力的限制，毕竟总价越向上，受众人群就越少，流动性就越差，购买力限制稀释了单价上冲的动力。从这个角度看，那些低单价、人口大省的省会和个别经济强市的房产，未来十年涨幅上跑赢一线楼市的机会极大。区域人口虹吸效应的红利、基建狂魔的野蛮生长、远低于一线城市的房价级差，这些将成为驱动二线城市房价增长的基石。

选择200万左右总价的二线城市房产，是理想的理财方式，门槛低、价格稳、适度的杠杆、涨幅可期，更具备普适性。对于一线已建仓的买房人来说，二线是分仓，既分散风险，又可博大涨幅。对于那些因资金、房票等限制，始终不可能在一线买房的朋友来说，当务之急是尽快在二线买房，对冲一线的涨幅，在资产大潮中保护自己。

但二线城市几十个，标的的分散意味着坑和饼同在。除了城市能级、地缘优势的常识判断，我们更看重人口、土地、政策等多维度分析，合计共有几十个指标。赚钱靠的是认知差，一线城市靠金融（杠杆），二线城市靠选筹（时机）。二线投资需要大数据支持和多维思考能力，结合实战经验经验，才能找到理想的城市和板块。

落地机构

即便知道了选筹的套路，离买到房还差很远，因为缺少可以落地的机构。如果买房人用心观察，会发现作为楼市里最大消费群体的买房人，始终是不受重视的。以楼市成熟的上海为例，高峰期每年要成交大约40万套、将近2万亿市值的房产，是社会消费群体里最大的金主。可40万的买房家庭，在这个市场里是没有机构为他们用心服务的。

原来应该是中介来扮演这个角色，作为平衡卖家和买家利益的协调人，中介的全称是居间人，意思是处在买家和卖家中间的中立第三人，理应伺候好买房人。可事情落地后就变了味道，现在的中介是站在卖方立场。楼市长牛，市场缺少优质供给，房源变成中介核心竞争力，中介更多心思花费在房东身上，找10个买房的小白要比找1个卖房的傻瓜容易多了。这导致实操中，中介彻底倒向房东。买房人得到的只有劣质带看服务，然后就没有然后了。绿中介手机app有两个版本，除了买房人熟知的公开版本app外，还有个内部app，那里面会列示每个小区“聚焦”房源，意思是优先推荐客户购买，所以小哥们推荐的只是他们最想卖的房子，根本没有买方用户思维，更别谈站在买房人的体验思考了。

自媒体时代来临，情况略有好转，出现了不少买房的知识服务媒体。大咖们在平台上形成自已的认知体系，传授给买房人。可是这些知识服务，大多讲楼市宏观分析的多，每天都能看到无数的《刚刚，楼市又爆重大消息！》，但几乎是没有讲买房实操的。本质的原因是大咖们都是媒体人，不是买房人。他们或许有丰富的行业资讯，善于撩拨情绪的笔法，极好的从业背景，但他们毕竟不是一套一套房子买出来的，用真金白银杀出一条血路的。他们不会告诉你，a银行的评估价比b银行更高，多贷出来的几十万恰好完成上车。或者c小区的房源上次成交日期还有几个月就满二年，到那时可以省下十几万税费，现在是签远期交易合同的最佳时机。宏观让人正确，微观才能赚钱。

说到底，我们缺的是有买方立场和认知，且有落地执行力的服务机构。有地面推进执行力的中介机构，没有立场。有立场和认知的知识服务机构，没有地推。每年交易额十几万亿的房地产行业，却没有一个品牌机构站出来，大声说出只为买房人服务。市场经济里最痛苦的莫过于有钱也买不到好服务。这是房地产行业的悲哀，也是买房人的不幸。

购房教授

在年初，我遇到了阿卜教授。阿卜教授也是微博大V，目前任职某著名高校经济学助理教授，一、二线均有建仓，擅长大数据分析城市及板块选筹。不同于自媒体文案中大多堆砌宏观数据（这是大颗粒度数据分析，不是大数据），阿卜教授擅长从不同维度切入到城市和板块细节，从微观多角度交叉分析得出结论。比如他去年从春节人口迁徙数据，得到无锡流动人口迅速增长的洞察，并带队成功建仓，收获颇丰。

经过和阿卜教授深入沟通，意识到彼此都有服务他人的意愿，我们决定成立“购房教授”团队，致力于为关注我们的买房人提供更好的落地服务。观观有不错的金融背景和落地能力，而阿卜教授有着市场稀缺的大数据分析体系，更棒的是我们都有实操经验，相信在一起会有良好的化学反应。

购房教授是一个致力于二线房产配置的买方服务机构，通过大数据选筹，在各城市建立当地分支机构，提供落户咨询、统筹购买、信贷顾问和装修出租的一站式服务，满足跨城买房的全部诉求。购房教授的当地团队，都是买房达人出身，有着良好的房产估值能力和价值判断体系，挖掘出颇具性价比的优质房源。经过前期精心准备，目前购房教授已正式运营，业务范围覆盖主流二线城市。对于有意在一线城市建仓的朋友，我们也会推荐给亲测可靠的合作伙伴。

购房教授和其他机构最大不同之处在于，一是完全站在买房人立场，为买方推荐我们已建仓或拟建仓的二线城市，会拒绝买方的不合理购买要求（我们会说不哦），避免踩坑；二是不仅提供买房指导，也提供落地服务，致富这件事是结果导向，买到才是赚到；三是购买方式上创新突破，通过优化选筹、议价、首付和信贷等，降低上车难度。

樊登说过，伟大的企业需要伟大的愿景。购房教授刚起步，初心很简单：把自己积累的买房实战经验和落地能力通过产品化运作方式给大家赋能，让选择我们的小伙伴，房产增值快一些，心力消耗少一些。对于大部分人而言，一生也只不过会买二、三套房，即使知识学的再快，也不如找一个帮手。这个世界最贵的是经验，而不是知识。

购房教授是公司化运营，而魔都财观作为个人号还会坚持写下去，保持与大家的互动。在这个平台上观观交到了很多朋友，也在沟通中获益良多，很珍惜与大家的缘分。观观目前还在金融机构上班，在单位里写报告时常会走神：报告里的文字只能服务到直属上级和下级，几十人而已，价值有限。但是花费同样的时间，魔都财观的文章和分享却能帮助到百倍的人多赚百万的财富，想想就很兴奋。从这个意义上来说，观观是有使命感的。购房教授如能顺利运营，可以让观观全身心投入到房产配置事业中去，为大家发挥更大的价值。

雷军曾经告诉傅盛：“一个人要做成一件事情，其实本质上不是在于你多强，而是你要顺势而为，于万仞之巅推千钧之石。”

我搞定千钧之石，你负责顺势而为，来一次财富逆袭。

欢迎大家关注购房教授