揭开上海房价的秘密

最近我接待海外归国的同学，纸醉金迷，乐此不疲后，他感慨道，华人世界里最会玩的地方就是上海了。只要你想的到，没有玩不到，新天地的嗨局、衡山路的夜场满足你所有的要求。城市的另一角，陆家嘴跳跃的报价大屏，张江响亮的键盘声，空气里弥漫着年轻进取的荷尔蒙味道，屌丝逆袭故事每天都在耳边传扬。

这里是上海，你可以有钱任性，也可以努力上进。就像《上海滩》电影里，许文强对丁力说的，这里有我爱吃的火腿蛋，也有你爱吃的炸酱面，上海滩能容得下我们所有人。

上海的包容，决定了上海房子的购买人群呈现多样化。房价长期看人口，我们可以从籍贯人群的区域分布，看穿不同人群房产购买力的流动，洞悉未来上海房价的秘密。

楼市布局

过去二十年，浦东特区的建设是新中国经济增长的奇迹。一片不毛之地上，高楼大厦拔地而起。宁要浦西一张床，不要浦东一套房的俚语也慢慢被人淡忘。在产业飞速发展的同时，浦东房价也在突飞猛进，上海最贵的住宅汤臣一品和别墅御翠园也都在浦东。距离市中心相等距离上，浦东都比浦西单价贵1到2万。比如大家都是到人民广场9公里+，浦东的花木板块均价达到9万，而浦西的天山、仙霞板块仅有8万、7万。这也是买房圈里，一直有人诟病浦东帮的原因。同样的通勤成本，浦东盘比浦西盘先天自带溢价20%，可能影响未来涨幅。

顺便提一下，上海人比划浦东远近，不说内环线的。因为浦东的内环线向东拉的极远，相当于浦西中环线的距离，所以如果中介和你说浦东的内环线，你可以呵呵一笑。但楼市里也衍生出一种买房流派，浦东普宅流。对于那些非首房首贷的朋友来说，可以考虑买入浦东内环内440万以下，外环内310万以下的普通住宅，首付只要50%。虽然贷款成数没贷足65%，但因为总价限制，贷款成数也损失不大，而且又不占处女贷，如果满五唯一，倒也是不错的选择。

拉回正题。不管怎么说，浦东的确已经占据了上海房价的制高点。我曾经问过一个外地来上海扎根的朋友，为什么浦东房子明显比浦西贵，还要选浦东。他说浦东容积率低、大气干净，新移民在选择上没有沉没成本，就是喜欢漂亮公寓。这个应该是大部分浦东人的心声吧。

但是事情在慢慢变化。

浦东大发展的背后是举国体制下中央巨大财力投入。在那个年代里，浦东是中国改革开放的名片，浦东不是上海的浦东，是全国的浦东。现在改革开放高峰期已过，上海市的建设重心也不再局限于东部。

上海居民籍贯地分布透露出一些有意思的细节。上海外来人口排名靠前的籍贯分别是安徽、江苏、河南、江西、山东、浙江、湖北、福建、四川。除了山东之外，大部分人口均来自于南方。

而上海东部靠海，人口流入全部来自于西部。每年，数十万青年怀揣梦想，从沪宁、沪杭高速和京沪铁路进入大上海。久而久之，不少人就沉淀在西部的入口处，比如闵行区的莘庄、松江区的九亭（网上戏言安徽省九亭县），都聚集了大量外来人口。这些地方没有政府引导，却慢慢成为了新上海人的聚集地，因为这里是登陆上海的第一站，交通便利上的优势促成新上海人在这里扎根。这是地缘优势的作用，市场自发形成的力量。

从人口流入动线来看，上海的确是地倾西南的。

而且从可用土地角度来说，上海西南还有大块可连成片的闲置土地，可以满足整片住宅开发的需要。上海的生态保护用地，只有在西南方向是打开缺口，可以纵深发展的。

上海市政府也早已洞察，从5年前起就全力打造大虹桥片区。不过即使没有大虹桥概念，综合人口聚集，土地储备和房价基数来看，上海西南将成为上海楼市大开发的下一个引擎。而浦东也不会掉队，金融城、自贸区、科创园区的政策优势会继续把高端人口往浦东导入。最大的可能是，西南片区引头赶上，浦东再创新高，前者增速更快。

重点板块

楼市里赚的钱来自于三个要素。

最大一部分是货币宽松，赚负债稀释的钱。这是楼市长牛的根基，大部分贷款买房的人都能吃到，每人都能享受到一生一次的首付贷机会。少数财技高超的人，利用高负债赚到超额回报。不过不推荐新手这么玩。牛逼如孙宏斌，当年也把如日中天、接近万科的顺驰做破产了。杠杆是双刃剑，切记。

第二部分是博规划，赚土地增值的钱。周围环境的重大改善，的确能带来巨大增值。比如90年代的陆家嘴，2004年的张江，2012年的徐泾，都是赶上了政策东风。大量规划的基建砸下去，增加土地的含金量。其实不是房子在涨，房子是在一天天的贬值，是脚下的土地在涨价，体现在上面房子里的单价上。

第三部分是押注人口流入，赚购买力提升的钱。上海的很多地区，之前并没有非常好的规划，但是也随着人口的不断迁入，购买力得到升级，如之前说的莘庄、九亭等。

负债赚钱靠胆识，规划赚钱靠消息，人口赚钱靠眼光。我们把重心放在第三部分，这个是相对好把握的。存量决定现在，增量决定未来，我们关心的是增量人口，也就是新上海人的喜好。

从地图上看，新上海人目前远未占领上海核心区。大部分在上海西面近郊的地段活跃。与我们关于西部人口聚集的认知吻合。从图中也可以看出，距离市中心较近的且被新上海人看好的板块并不多。作为一名喜欢在近郊建仓的买房人而言，我比较看好的板块是大虹桥的江桥、华漕、徐泾、九亭；浦东的孙桥、广兰路、唐镇。这些地段都满足刚才说的赚钱三要素。货币宽松自不用说，这些板块具备规划潜力和新上海人聚集的条件，关键是这里的房价还不算特别高，能控制在5万左右。如果买房人能承受更大的风险，博取更大收益的话，松江的泗泾、青浦的赵巷和闵行的鲁汇也很不错。这些地段房价都在4万以下，虽然更远，但是一旦从城乡结合部被纳入市区，那房价的暴击会更大，值得一试。

观观是实战派，不放嘴炮，上面这些板块里，有好几个都有建仓，而且还会继续买入。用双脚丈量这片热土，用真金白银站队自己的判断，这才是是楼市大V正确的打开姿势。

微妙老破小

从分布情况来看，外环内新上海人占比极少。

这佐证了了我们之前的一个判断：市中心老破小市场正在衰退。经历了多年的发展， 新上海人最终还是被吸引到外围去了。本来市中心老破小，能吸引二部分人群，一是做生意的小老板，二是新白领。但是随着拆违，沿街小店的查封，外地小老板们也陆续离开了市中心小铺子，租客人群立减。

另外，随着上海轨道交通的开拓，通勤时间成本的降低，市中心居住价值开始被弱化。我关注的大宁老破小租金，已经很多年没涨了。未来市中心只有一类老破小尚有短期投资价值，就是对口名校的学区房。但那也是学票在涨，而不是房子在涨。从长远看，我也不看好学区房市场。详见《 一篇看懂学区房涨价的逻辑》。

实操建议

撇开个人自住的喜好，我建议中内环可以有一些布局，但是大头寸全部建立在外环附近，深耕外环外的重点区域。目前上海房价的格局是内/中/外环单价分别是10/7/4（万元每平米），我的判断是随着总价购买力的限制，内中外价差会进一步缩小，未来内环内单价相对于外环的比例会从2倍多，缩小到1倍多，这就是相对价值的重估，也是我们除了货币宽松，从选筹上获得的增量收益。我后续几年会继续执行这个策略。

举个例子，2014年时大宁原本是被低估的板块，但随着静安闸北合并后，大宁迎来一波补涨，现在中环内大宁的单价已经高于内环内了。我原本打算在大宁再买一套，但从大宁地区的租金收益率表现来看，实在不佳，只有年化1%左右。这种情况说明了大宁地区的房价存在部分虚高，实际的高消费（租金）需求人群的增长跟不上房价的增长。好在大宁地区有金茂府、静安府等新盘价格不低，维持了板块的价格。现在大宁的9万单价，不如黄浦的9万扎实，我预计今后几年大宁的价格还需要继续夯实。所以我暂时也不会在大宁建仓。

最后聊聊买入中一个常见的问题，选择热点板块的好处是未来增值容易兑现，但问题在于热点板块的利好预期，部分已经反映了到溢价中，会损失一些利润。如果要再增加盈利能力，就需要发挥个人主观能动性。买房人需要增加看房套数，尽可能找到折扣房源。但现实中，大部分买房人，不太可能具备买到折扣楼盘的能力，除非能看房200套，或者找到专业的买方代购顾问。这些机构有御用中介，真正便宜的房子，都是由御用中介提前半小时通知客户哄抢的。这提前半小时的信息费就值几十万，自然有专业人士专业运营。对有意提升挖掘折扣房源能力的朋友们，可以关注尾部二维码“购房教授”公号，后台回复“课程”，观看购房教授特邀嘉宾孟老师，讲解如何找到便宜一、二百万的折扣房源。

能力=认知+拆解+坚持。任何人的能力都不是与生俱来的。因为机缘巧合，我们每天有机会接触到各种认知。有的关乎财富，有的关乎情感，有的关乎健康，等等等等。不同的是，有些人会去思考拆解，而更多的人也只是浑浑噩噩守护着舒适圈而已。很多人在都倒在思考突破的这一步。

突破拆解之后，更难的是坚持。升阶之路很长，很难。当你咬牙扛不下去的时候，想一想，人最怕的就是明明自己可以，但却没做到。一生中尽可能避免这种遗憾，这会成为驱动我们不停前进的动力。

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