这不是在买房，这是在玩命

杭州一手限价房摇号冻资。盛况空前，震惊全国。

▲网友爆料：一名小姐姐因体力不支晕倒在银行大厅，被保安抬出去了。（素材转自公号“层楼”）

通过预售证限一手房价，并不是什么新鲜事，每一轮调控都会用，可是这一次尤其生猛。大棉袄凌晨排队，晕倒在验资场所，公证摇号VS茶水费，全款往里走，按揭不要堵门口。一个个奇景刷新着围观者的认知上限，也在一次次暗示着房产的财富效应。无论是政府、开发商还是买房人，都像打了鸡血似的，你攻我守，不亦乐乎。这一切印证了一句话：

天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。

杭州

全国热点城市一手房都限价。就在离杭州不到二百公里的上海，限价房的热情已经逐渐冷去。除了中粮前滩给出罕见良心价格导致摇号哄抢外，大部分上海限价项目没有像杭州这样爆棚，个别近郊一手还出现认筹不足。

为什么杭州不一样。

因为调控的时机。

杭州在2016年9月重启限购。真正的大招落在2017年3月，限购限贷限售限单身。在去年3月之后的几个月内，全国几十个城市升级了限购限售限贷等。看得出来，杭州是迫于政策竞争的舆论压力，升级出台了史上最严格的调控。

杭州调控升级的时机可以说是非常不巧。

别看杭州现在一房难求，回顾杭州楼市历史表现，简直是惨不忍睹。2010年至2016年，杭州的房价没有涨过，一度阴跌不少，套住一大批上海、温州的投资客。我有个粉丝，2013年去杭州买房的时候，整个售楼处只有他和老婆两个人，销售总监看着他们两个，眼睛放着绿光。。。

（杭州一手房均价表现，数据来自克而瑞）

沉寂了六年，靠着史无前例的牛市爸爸，杭州楼市于2016年下半年启动了。屁股还没捂热，限购政策就出台打压。可是需求只会被抑制，永远不会被消灭。调控政策只能缓释杭州的上涨，但该涨的涨幅，终究还要补回来。就这样，杭州楼市从去年3月开始进入主升浪，一口气憋了六年，也该轮到它爽一把了。这个时候的调控升级没有作用，在牛市主升浪里限价，这摆明了是送套利的机会给买房人。

而上海楼市的主升浪在2015年至2016年基本走完，到2016年底调控升级的时候，上海已是牛市尾声，价格体系被夯实。再经过了2017年的振荡筑顶，目前无论是上海限价一手还是不限价的二手，价格都很稳定。限价与否，关系不大。

限价出台的时机很重要。

限制

凡是被限制购买的，基本上都是好东西。中国人太明白这个道理了。小时候的生活必需品，都需要用粮票、油票、奶票才能买到。限购在暗示着稀缺性，稀缺性会激发错失恐惧，将潜在需求转化为购买需求，进一步引起稀缺。小时候买米、买油、买蛋，哪一次不是争先恐后的。

上海的车牌，2013年以前是自由竞价的，价高者得。2012年我买车的时候，我拍牌就出了一个显著高价，6万多吧，马上就命中。虽然是高价，胜在方便、省心，而且我是真的刚需，愿意多付费，志在必得。上海的车牌需求量真的是大，没过半年成交价就涨上去了。

事情慢慢有了变化，从2013年3月，上海车牌开始限价，要求每月价格不得高于最近一次的拍卖均价。从那时候起，名义价格被控制住，一次只能涨个几百。但由于名义价格低于市场有效价格，价差带来的财富效应，让人看到了套利空间，吸引了更多人来拍牌，这里面包括了很多专业的代拍公司，技术力量雄厚，服务器+软件+光纤，普通人哪是他们的对手。真正愿意支付高价、有需求的人反而买不到车牌了。

限价下，一边是愿意付费的有效需求没法满足，另一边是前来套利的投机需求稀释了供给。需求无法通过价格信号反馈，就出现了投机需求套刚需的利。限价看上去帮助了有效需求降低了成本，但是实际情况是：因为有效需求面临着大量的投机需求的竞争，一直没有办法匹配中供给，所以只能看着价格一点一点涨上去，等到几年后拍中了，价格也涨的差不多了，还搭进去时间和精力成本。现在上海车牌大概是8.9万吧，仍然一牌难求。真实价格是14万（不限价的单位车牌）。

发生在上海车牌上的故事，正在全国各地楼市里上演，只不过主角变成了被限价的一手房。

寻租

经济学里有一个概念叫租，简单地说就是相对旱涝保收的收入。薛兆丰举过一个例子，解释地很好，比如娱乐圈里经常出现导演潜规则女演员的事件。导演的这些福利就是他们的租，不管薪酬、票房怎么样，导演的租很高。

现在被限价的一手房，它们的租高到令人发指，应该是普通人生活里能接触到最大的租了。南京、杭州、成都、长沙、西安等地的一手限价房，只要买到，就是几十万甚至百万以上的利润。有租的存在，就会有寻租。买房人会为了租，而花费额外的成本。

所以我们看到了西安限价房摇号EXCEL里的领导名单，我们看到了开发商的茶水费、捆绑装修、天价车位，我们看到了排不完的长队。只要有限价在，还会有更多“创新”，高手在民间。那些针对摇号的建议，只是“术”的提升，终归会输在“道”上，输给人性。

有限制，就有租；有租，就有寻租。限制和反限制手段永远是主旋律。在一次次反限制的实践中，限价的租带来的好处，就在寻租的过程中，耗尽了。

不便宜

看上去的便宜，没这么好拿。好不容易拿到了，也没看上去那么便宜。

一手限价房的收益：

实际收益 = 买房价差*中签率－资金沉淀成本－时间精力成本－机会成本

其实，实际收益不见得有多大。

买房价差是收益的核心驱动力。看上去很丰厚，但实际有多厚，也有不确定性。牛市过后，扛住10%-15%的回撤，还能剩多少价差，不知道。排队长龙里每多一个人，抽签的分母就大一份，你说中签率该有多少。买房价差*中签率的期望收益，真不高。资金沉淀成本和时间精力成本都明白，不解释。机会成本因人而异，如果你是个厉害角色，那这个就没底了。如果你只会抽限价房，那机会成本就是0。

如果你有资源（不解释），确保中签率，或者你的确也没啥更好的投资机会了，应该去抽限价房，大力出奇迹。否则的话，别凑热闹。

越涨越买

更有意思的一件事是，为什么三年前无人问津的二线楼市，翻倍之后，反而大家却抢起来了。

因为有预期，有错失恐惧。人就是喜欢买涨不买跌。

这是有科学依据的。

勒庞在《乌合之众》里写过，人一到群体中，智商就严重降低，为了获得认同，个体愿意抛弃是非，用智商去换取那份让人备感安全的归属感。

人的群体性智慧远低于个人智慧。

只要大家认为好的东西，就一定是好的。我们的基因里充满了对集体意志的认同感和安全感，因为千百万年来的进化，让更顺从集体选择的我们活了下来。哪怕头脑里闪过几分反对，也会尽量说服自己顺应集体选择。因为安全感，拼死也要找到内心的安宁，就让集体代替自己做决定。出了问题，也有这么多人和自己一起背锅。

有意思的是。资产价格，是会受到集体行为影响的，它有反身性。如果大家都认为某个资产是好东西，会涨价，大家的一致行动，真的会改变资产价格，让涨价自我实现。

房产实在是个特别的资产，它同时具备消费品属性和金融资产属性。

房产=消费品+金融资产品

金融属性说穿了，就是资本利得，就是升值。金融资产品越涨越买，买的是升值的预期。

虽然群体性智慧弱，但是跟着大流买，大部分情况是对的。一般决策的第一层思维是，因为大家都看涨，所以我也买。正是因为大家买，所以金融属性自我实现。越涨越买，越买越涨。是没错的。

可是我们应该有第二层思维：金融属性全是预期构成，在随大流搭便车的时候，也要猜什么时候反转。那什么时候会反转，其实是不知道。预期是最难预测的，就像不懂人心一样。

所以更明智的做法是，找到资产品的安全边际。就是你买的足够便宜。要买的足够便宜，要么靠进场早，这本质是认知盈余，你看得到别人看不到的。要么靠技术才能，看房200套，你比别人更会买，腿更勤快。要么靠运气，别人抽不到的，你能抽到。

这么看不吃不起苦，扛不住风险的普通人，也只有靠抽签了。

推演

限价这么搞下去，会是个什么样子。

假设没有限价的话，牛市里一定会是一个尖顶，就是相信越涨越买的反身性的那波人，在牛市的尾声，用更高的价格砸出一个天价的顶部。然后把这些人套牢，造成严重的浮亏，用一部分人血的教训，完成买房人的风险教训。这个世界上，只有真金白银的损失才能让人牢记。这样，其他人以后才会知难而退。

现在限价来了。等于让错过了牛市的那些买房人，掀翻了桌子一切重来，通过逼迫开发商被动让利，重新入场获利。鼓励错过机会的买房人，再次进入投机。他们不但得不到教训，反而得利，备受鼓舞，这其实是在透支未来的调控难度。

这里面关键的问题出在成交量上。限价缓释了涨幅。让人造的楼市顶部变得更长，拉长牛市周期。一手限价房不断夯实价格，帮助二手房拉高价格。在更长的牛市周期里，更多人在高位完成了建仓。

举个例子，如果一手房没有限价，价格自由上涨，到达顶部每平米是5万元，然后因为价格过高，市场购买力迅速衰竭，价格回到4万。后面的买房人看到价格下跌了，也不敢跟进，价格接着跌，最后回到3万元。虽然数字上不好看，但价格从5万到3万，是很迅速的，当中没有多少交易量，套牢的人不多，整个市场的成本其实是偏低的。

另外一种做法是限价，一手房限价后是4万，市场价格是5万，打个8折。大量买房人看到市场价格有套利空间，纷纷在4万左右建仓。不管价格是否会回落至3万，因为有套利预期，大量头寸在4万左右建仓，整个市场的建仓成本是抬高的。限价会让更多人成交在顶部，这里还没算寻租的成本。短期站岗，但好在房产仍然是大趋势上升的资产，没有大问题。用更高的价格锁住更多人，意味着下一波的底部更加扎实，更高的涨幅。

买房子不像读文章要看热点。文章为了传播力，热点有助于分享。但是赚钱这条路上，传播力是大忌讳。买房子赚的是认知差，闷声发大财。认知被快速复制，而房子稀缺，最终就是被认知激活的需求哄抢稀缺的供给。当很多人都认为一个资产好的时候， 大家都知道了，也没有意义了。

特洛伊里的预言女巫-卡珊德拉，她有预知未来的能力，同时身上也有个诅咒，别人永远不相信她所说的话。当别人相信的时候，预言也已成真。

但愿你我心里都住着一个预言女巫。

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