房价那些事

观观魔都财观

这是观观的第139篇原创文章

房价应该是我们的生活里，信息最不对称的价格了。

买米、买油，超市里都是明码标价。买手机、电脑到某东上价格立马可见。哪怕是去医院看病配药，所有的价格在配药单上清清楚楚。买股票，那些红红绿绿的一刹那，闪过的是价格。

可一到买房子，价格就变得诡异莫测，大部分人是不知道自己房子真实成交价的，有的甚至连挂牌价都不清楚。我们整天谈论着宏观财经新闻里的楼市涨跌，可从没沉下心来了解微观层面的房价结构。

连价格体系都搞不清楚，怎么买的好房子。

70城指数

新闻里最常看见的房价是国家统计局每个月公布的70城房价指数，这个数字大概是在每月中旬发布，堪称全国房价的风向标。这是传播力最广泛的房价指数，但应该也是最不靠谱的房价指数。

它的数据取自最近网签的一二手房源的均价。均价再加上时间周期，算出来的房价可戏剧化了，可以用简单粗暴来形容，直接拿最近所有成交过的房子总金额除以总面积，就是房价了。假如上海最近一个月卖了10套房子，9套是在偏远郊区单价2万的房子，1套是内环内10万的房子，那上海这个月均价大概就是3万了。那些没有交易的房子是不会被算到统计数字里去。

这样的统计口径，再加上限价，就是本轮楼市调控的利器。只要死死压住一手房开盘预售证的价格，那房价指数一定是OK的。所以我们看每个月的报告，是感受不到重庆、长沙、杭州一房难求的盛况。

长沙开盘

顺便提一下，最近70城房价指数有个新规律，只要某个城市环比上月，涨幅超过1.5%的，那这个城市调控要升级，丹东、海口、西安都是这么中招的。从这个角度看，杭州、长沙、重庆的限价虽然有点扯，但好歹没让限购升级，也算做了贡献。

弄不清的报价

躲开了宏观价格分析的小坑，前面等着的是市场报价的大坑。

无论是二手中介还是一手销售，言必称特价，动则说急售。但你真的跑过去了，发现完全不那么会事。他们讲的便宜其实是低总价。你扒开单套面积算一算。不对啊，这哪里是笋盘，完全是低总价，高单价的坑货嘛。最近一些年，房价涨得太快，市场上户型都在趋向于小型化，2004年的时候三房是140平+，现在120平+能做四房，按照这个趋势下去我们离香港的千尺（90平）豪宅也不远了。户型变小了，单价一点不便宜。对大部分初涉房产的人士来说，买得到二房、三房先上车就可以了，功能性优先，至于面积么那是后话。这就给中介和销售留了空子。

作为买房人，我们真正关心的是每平方米的单价，决定房价涨跌最后落到单位上的也是单价。可这些最重要的单价信息并没有一个集中的场所显示价格。房产交易是交易环节和登记环节隔离的市场，国家有统一的房地产交易中心办资产交割，但没有交易所集中报价、成交。这一点和股票、黄金、银行理财的报价、交易和交割都是一站式在线完成，有本质不同。房价是零星分布在各个售楼处的墙上、中介门店的黑板上里。从来没有一个地方能把成交、报价全部收集起来。房价是离散的。

另一方面，买房子是绝对的低频交易，正常人的一生也就买二三套，一套房子的一生也就被转手二三次。大多数的小区，一个月也成交不了二三套。遇到高总价的小区，连续五六个月不成交也是非常正常的。低频交易意味着房价变化是跳跃式的。在牛市里，可能上个月成交价格是400万，下个月就是450万了，中介永远是从最低的开始卖，卖完最后一套低价房，价格立马上去了。反过来静淡市也是一样，那些动不动降价一百万的小区，典型的标题党，其实也就是那么一、二套特价房。

离散、跳跃的报价，让人摸不到头脑。

不完整的出价

绿中介的出现，让行业的报价乱象略微改善。虽然绿中介在大部分城市的市场份额不到20%，但是坚持真实报价还是做到了。为了做到这一点，绿中介是花费大量人力物力的，每天无数个业务员电话沟通确认，现在绿中介app里的报价基本是真实的挂牌价。这一点我佩服他们。

可这些努力却在不断地被稀释。因为宏观调控，政府对房产交易环节增加了重税。因为刚需市场，这些税负大部分变成了买方承担。对买房人来说，真正的买房成本是：

房价=挂牌价+税费+中介费+融资成本

中介费和融资成本别多想了，买方统统兜牢，没多少余地。最微妙的是税费对房价的影响，在绿中介的app里能找到一些看似性价比挺高的小区。但其实隐含的税费成本更高。

比如徐泾南板块联民路上，一路过去除了别墅，都是比较老的商品房，单价3到5万不等。这个时候你会搜到虹桥正荣府，2014年开盘，人车分流，干挂石材，栋距开阔，价格挺高，略CEO，均价5.6万。相比较周边4万多捷克住宅小镇还是有些性价比的（好吧，我有点贵妇流了），相比周边年代更老的新虹桥雅苑、招商华府老牌地标住宅5.6万的单价，正荣府也有房龄和品质优势。

可这个价格是没人买的。因为整个小区没有一套是满二年，这意味着买房人的成本是必须缴纳全额增值税5%。考虑到房子原来较高的评估价，和其他周围房子比就是直接加价5%甚至更多，差不多实际挂牌价达到59000，这么看这个盘现在买也是不便宜的，巨大的隐含税费成本是在app挂牌价里看不见的。顺便引申下，如果小区满二年后，大概率房东会集体涨价。因为房东也不傻。他知道买方税费成本降低了，他会通过提价的方式，主张这部分收入与买方平分。在一个卖方强势的市场，任何叠加的税费，随着时间的推移都会慢慢转化为买方的隐性成本。

同样的挂牌价失真情况还有许多，比如APP里有时能看见某一套房源价格特别便宜，这种大概率就是天生打85折的1楼，或者楼梯6楼。如果是中间楼层特别便宜，那也别高兴得太早，电话过去确认后可能是很多种情况：比如房子里有大额抵押要赎楼，学区房学位刚刚用过，房子有迁不出去的户口等等。这些统统都在报价里看不见，但都是买房人的隐性成本。

你看到的报价，只是一个不完整的报价。

有效价格

房价里最有效的价格，是最后的成交价。绿中介最近几年放开了不少城市的成交价，在手机app上就能查到，挺不错的。可是用多了发现，这个成交价其实是在绿中介成交时的最终挂牌价。这里面就有瑕疵了，像现在上海的静淡市，随便哪套房去聊，基本上都是5%的初始折扣。放到重庆、杭州这样的城市，低挂的房子最后成交的时候一般都会跳价。那些绿中介里的成交价，也就是随便看看的。

相对比较准的是交易中心的网签价格。可是这些网签价格是普通人查不到的价格，只有买数据接口才能获得信息。而且由于避税的需要，网签的价格一般会做低，少数情况会做高（GPGD），叠加一份补充协议后才是最后的价格。所谓的网签价格是最接近真实价格的，但还是不准的。

在房产市场里，除了一手开发商统一卖房，有阶段性显性价格外，其他从没有一个地方能看到房产成交价格。真实的价格只有一个，就是在房东心里。这个价格受大环境、心理波动、资金紧张程度，一直在变。

这种价格捉摸不定本质原因是因为房产是非标准化的交易，没有统一的商品规格，哪怕是同一小区同一栋楼，也有高低视野、绿化嘈杂区分；房产是场外交易，不管是高大上的售楼处，还是街边中介小店都能卖房，成交分散；各个城市的一手房市场在慢慢淡出，以开发商为主的B2C销售模式逐渐缩小，更多的是二手房C2C交易为主，没有统一的营销，就没有统一的价格。

说了那么多，是不是对买房很泄气，连价格都那么不透明，还搞个毛啊，应该伤心痛苦与失落。

咳咳。错了。

当下这些问题，恰恰是我们的机会。房子虽然千变万化，但是人的价值观都是统一的，房子值多少钱，看多了心里是清楚的。就好比广告里人气最高的美女，五星级宾馆的客房，看来看去都很像，干净、阳光、精致，美感和舒适感虽然没有统一标准，但最终呈现的结果是差不多的。人对房子的主观评价各有不同，但最终在价格上，给高价的一定是大家认可的好房子。我们的机会在于，建立自己对价格的认知体系，在非标交易里，在分散的成交里，在C2C里找出这些例外。

买房的收益=城市*板块*选筹*信贷

在每一个环节优化提升增加1、2个点的收益，叠加起来收益就是惊人的，普通人能胜过分析大师和信贷达人的就是在选筹环节，在这个上面你一定比网上达人更了解你的房子。

房价指数

房价既然这么不靠谱，我们还有没有必要看房价数据呢。

答案是要的。

房价是个主观的估值。很多人看好，很多人不看好，人的主观估值是可以监测的，监测方法就是价格，每一次成交价格的背后是真金白银的用脚投票，每一个最后体现在价格上是多空的投票机的结果。

科学的决策是不预设目标，通过一大堆数据计算，用多维的角度得出趋势。但这是做学术，需要大量的数理基础，投资是不能这么玩的，一是数据不足，二是模型不够。我曾经和卜教授交流过，他有过一个想法，希望造出一个计算模型黑盒，把一大堆数据放进去，自动就算出房价是涨是跌，不过最后放弃了，因为影响房价的因素太多了。他目前还是通过大数据计算出数种可能，然后再结合定性判断给出建议。

所以真正的实战交易不是靠算出来的，往往是在很少的数据，甚至于自相矛盾的因素里抓到主要问题。一般先通过经验和能力作出判断，再反过来用数据来验证。大胆假设，小心求证。我们只要知道数据能够支持结论或者不能支持就行了，剩下的就交给人来做定性判断了。对于房价我们最重要的要知道房价的趋势，到底是在涨还是在跌。而不是刻舟求剑的知道某个点观察房价，这件事准确比精确更重要。房价趋势有点像古代指南针和手绘地图地图。虽然没有精确的位置，但至少知道自己在哪里，也许不知道前方是福是祸，但我清楚接下来是上坡路，还是下坡路。这个就够了。

房价指数可视化

我们团队内部长期观察各个城市的房价，用它来监测城市价格的走势，并指导实操。独乐乐不如众乐乐，经过一番努力之后，我们决定每周发布房价指数。

房价指数包括了我们观察的重点城市的平均单价和关键小区的单价。所有价格都是取自真是挂牌价，之所以用挂牌价，是为了获得更大的样本，毕竟房产成交的价格连续性很差，而挂牌价可以一致获得。

我们内部更关注的是房价的环比上月的趋势，而不是一个具体房价，就像之前说的，真正的房价都是最低成交价，你app是看不到的。但是如果一个小区连续在跌的话，那你就有底气大大地砍价。如果一直在涨的话，就早点上车吧。

因为应用于实战监测，我们不希望把数据内容做的太多，主要集中于小区的报价和城市整体指数。鉴于阿卜教授的审美癖好，反复强调了一定要做的漂亮，在把美工小编虐得半死之后，终于有了现在还算像样的版本。