房租涨了吗，用亲身经历告诉你租房市场的真相
双休日我刷了自媒体公众号，铺天盖地全部是讲北京房租上涨的事情，还让我挺惊讶的。
房租这件事，在职业买房人圈子里根本就不重要。
我们一套房踏对节奏买入，动则一、两百万的利润，是不太关心一年几万、十几万的房租的。
买房打法里有租金流派，就是买入那种租金收益率比较高的房子，靠租金赚钱的。
但这种方式资金沉淀大，回款速度慢，远不及裂变做大规模赚差价快，所以很少有人用。
直到知识星球里，有粉丝来问房租的事情。原来大家还挺重视房租的。那我们今天就来聊聊房租那些事。
01. 实际感受
看了那么多说房租的文章，大部分文章的数据都来自于二手信息，比如根据XX中介反馈之类的。在我看来这些信息都不靠谱。
我最近几个月正好新增了4套房子对外出租，自己也要租1套学区房，都在上海。
我这个房东和租客的双重身份，是最有话语权来说明房租市场情况的。
我放出去出租的4套房子分别是郊环外的小户型毛坯、外环外的精装修3房、内中环的精装2房和内中环1房老破小学区房。
实际的情况是：
● 郊环外的小户型毛坯：3年以来被租客一直续租，55平米，每月租金1500元，因为起点底，每年涨20%。
● 外环外的精装修3房：市场价平租，126平米，每月租金8000元，房租没涨。
● 内中环的精装修2房：比去年涨了5%，78平米，每月租金5600。
● 内中环老破小学区房：市场价平租，47平米，每月租金4000元，没有涨。
● 我自己租了一个内中环CEO盘3房：签了5年，123平米带车位，每月租金14000元，市场价平租，房租没有涨。
从我实际经历的上海租房市场来说，大部分房子的房租是没有大涨的，平均下来每年也就涨5%左右。
我前一阵考察二线楼市的时候，也问了无锡和郑州的租房市场，的确是在涨，但涨幅也是温和的。没有出现像北京那样跳涨的局面。
关于房租涨了吗的问题，我的回答是：房租在涨，但只是小涨，远没有大涨。
那些担心房租大幅跳涨的同学们，暂时可以放心。房租不是房价，不会一夜翻倍的。
02. 长租公寓、二房东和民宿
租房市场除了房东直接租给房客外，还有许多第三方机构来借房子。现在说的比较多的是长租公寓。
做得比较大的是自如，链家下面的长租公寓品牌。
北京租金上涨据说主要是自如、相寓（我爱我家旗下）惹的祸，逻辑是长租公寓公司融了很多钱，不顾成本吃进很多房子，房租上涨。
参考这两年摩拜、ofo把自行车市场炒高炒热的情况，自如这些长租公寓高价抢房源是可能的。
但是大家不要人云亦云，要动脑子想想，出租的房子不是一辆小自行车，租房占用的资金成本极大。
北京的一套房子，你长租5年，再加上装修费用，至少40、50万吧。首期房租加上装修款的现金支出至少也要10万、20万。
初创资本融资10亿，也只能抢5000套房源，整个北京少说也有几十万套房源在出租。
几千套的高价出租房是拉不起整个北京的房租的。
所以就算长租公司高价抢房，也只能是一时的行为，没办法长期支撑。
我的判断是：这一轮北京房租上涨只可能是部分板块和暂时的。
用领导的话来说，房租不具备大幅上涨的基础。
除了长租公寓外，市面上还有的第三方机构是二房东和民宿。
二房东就是长租公寓的个体户，一般是熟悉所在区域的个人，把房子租下来，重新装修，分割成一个个单间，然后租给别人。
一个2房1厅整间能出租6000，切割成3个房间就能租9000。二房东规模不大，对整个市场是小打小闹的，作为个体户自己很赚钱，但对市场没有大影响。
民宿也是，就是简易版的宾馆。最近几年airbnb兴起，很多人喜欢住居家感十足的民宿胜过酒店。个人可以把房子出租给民宿运营方，对方会负责简单装修，然后把房子挂在网上按短租和日租来运营。
这个也会消化一些房子，但是只有处于闹市区和旅游景点周边的房子比较适合做民宿。所以民宿也不会房租有大影响。
我自己的经历也是这样的。
我出租房子的时候，链家来问过，是不是要租给自如，我问了下价钱，没比我租给房客高多少，而且还要3年起签，我就没啥兴趣。链家也没啥动力继续营销我这个房东。
目前从全国来看，自如、我爱我家的抢房也只发生在北京。
二房东、民宿之类的也差不多，他们的租金会比租客高，但是都要长签，从未来涨房租的意愿来看，房东没有很强意愿租给他们。
其实长租公寓、二房东和民宿这个商业模式，我是不看好的。
因为中国的租房市场本身的租金收益率就很低，还不及理财收益。长租公寓、二房东和民宿，主要是通过把大房子拆成小单间、把长租时间拆成短周期，通过降低支付门槛和提高流动性来赚差价。
但这当中无法回避一个关键问题，就是：中国的租客实在不是很有钱，租客的支付意愿和支付能力是有限的。再怎么变通腾挪，租不起（或者说不愿租）还是租不起。
这个市场还是培育期，培育期是没法赚钱的。再怎么砸钱，也折腾不起几个浪花的。
就像这次北京房租涨了一点，租客们就叫起来，舆论就开始关注民生了，我估计马上中央要出手干预了。
03. 租房和买房是两个市场
租房和买房是不太相关的两个市场。
最关键的是租房市场是没法用借贷。缺少杠杆的支撑，是不具备短期大涨基础的。
这点和买房子有本质不同。
一个人只要出3成资金，然后从银行就可以借到7成资金买下一套房子。这种大于1比2的放大杠杆比例是不可能在租房上出现的。甚至在租房市场，因为都是给房东直接借记卡转账，你都没法信用卡支付，没法通过借贷来支付。
一个没有金融融资来大力支持的市场，因为没办法堆积资金，没有资金的爆棚，就不会大涨。
另外一个原因，因为租房子对接的是住宅消费需求。
这个意味着房租的钱，消费掉了就消费掉了，个人不可能通过租房来获得未来的收益。所以租房就和吃饭、交通一样是普通寻常的需求。
对于这种未来没有预期收入的开销，一旦价格上涨，人们就会想办法替代，因为他们得不到未来的好处，他们就没必要硬扛。
这不像买房子，就算买不起，凑齐6个钱包也要上，因为买房子未来会赚钱啊。
租房租不起，就真的不租了。人们会搬到更便宜的地方去，或者干脆离开这个城市。
这就也从另一个方面解释，为什么我们的租房市场一直很市场化，没必要限价、限租，因为需求还没有旺到要调控。
04. 房租上涨是有客观需要的
虽然房租短期不会大涨，但从长期来看，就像我知识星球里说的那样，房租上涨是有客观需要的。
我预计未来10年、20年，我们的房租会涨上来。
最直接的理由资产有提高回报率的需要。2014年至2017年，全国楼市都大涨了，房价几乎普遍翻了一倍。而房租这三年只涨了20%左右。
目前一线城市住宅的租金收益率在1%到1.5%左右。二线城市在2-3%左右。
这些租金收益率远低于同期的无风险收益率4%-5%，比如余额宝。对于包括我在内的广大房东来说，内心深处有涨房租的冲动。
买了一套5、600万的房子，租金才7000不到，还不够银行贷款月供的一半，心里肯定是不满意的。要不是租客实在付不起，早就加租了。
事实上，我每年都会主动对房客提出加房租的，但一番讨价还价下来，也没加多少。
第二个是租房的认同感开始慢慢有所变化，大家逐渐能接受租房这件事。
特别是90后的年轻人这一代，他们对生活品质还是有追求的。他们真的会去租一些达到收入极限的漂亮公寓。
一个妹子可能会花费一半的收入租房子，四分之一吃喝，四分之一买衣服打扮，每月月光，也觉得很开心，毫无买房的负担。
大家说这是消费升级，我说这是买不起房的绝望性消费。不管怎样，反正有越来越多的人愿意出钱租好房子。
从供给和需求两侧看，房租都有上涨的基础。但是租房这个市场还是很市场化的，我们只能等待房客支付能力变得越来越强，才能真的涨到房租。
05. 如何应对
我同时拥有房东和房客互为矛盾的角色，分享下我的经验。
1、首先意识上，不要把房租当成房价，一时半会房租涨不起来的。
该租房的，还是要租房。该出租的，还是要出租。
这就是个正常缓涨的市场。脚踏实地做好自己的事，比道听途说要强得多。
2、如果你是房客，租得近、租得小一些。
当下的市场均衡是对你有利的，因为租房的理念还没有深入人心，租客们都不愿花大价钱租房。是可以利用这个机会，租到价廉物美的房子的。
首先要考虑的是离单位近，省下时间多学习进步，人与人最大的差距不是在上班8小时拉开的，是在下班19点到22点这3个小时拉开的。所以你需要的是一个通勤时间控制在30分钟内的住所。
而这样的住所，大部分年轻人是买不起的。
你可以考虑租房，利用房价和房租的错配打个预期差，住上自己买不起的房子。
不光是省下时间、提高生活品质，还有就是你会对各种房子的理解加深的，有利于你未来买房子。
租房给人最大的弊端在于，温水煮青蛙，错把租房生活当成正统，错过了买房时机。同志们一定要树立一个信念，租房是为了更好的买房。
我在《买房要赚到多少钱才能算财富自由#M10》说过，只有储蓄和积累才能创造财富。所以大家租地近了，就有必要考虑租得小一些，把钱省下来还房贷。
事实上，对于年轻人最好的做法是，投住分离。
先上车，买一个未来会大涨的潜力板块，当然这样的板块往往偏远，配套不成熟。
不过没关系，我们可以先把它租出去，自己租一个离上班近的房子。这样既保证了时间，又能确保房价的涨幅。
只要你能克服不住自己房子的偏见，几年以后，你会发现你既多赚到了潜力板块买房升值的几十万、几百万，又节省了宝贵的通勤时间和心力成本。
3、如果你是房东，小幅优化房租，别放太多精力。
房东同志们，就别太在乎房租了，我也很着急，想多赚点房租。
但除了在涉外的社区里把房子装修的精美无比，租给外国人大赚一笔外，现实是普通白领都很穷，付不起房租。
如果想在租金上赚大钱的，我知道是有的，常见的做法就是自己分割出租，或者做民宿。
但这样的打法，本质上已经不是在房东了，你其实是在做一个运营主，投入进去大量体力和精力。
要知道和周边恶邻沟通，和搬弄是非的房客打交道，和公安消防交涉，这些事情本身就是费心费力的，你在做这些事情的时候，会禁不住去想，为啥我要花费这些时间去做低租金回报的事，不如把时间放在买房子上，来钱更快。
对，没错，我也是这么想的。所以身边房圈的朋友做分割出租和民宿的不多的。
但是简单的优化出租还是可以的，比如重视一些软性装修，弄一些漂亮的窗帘和花饰。
还有就是在出租前，做一下凤变冰的简单装修，有条件的简单刷下墙面，把房间里没需要的东西全部扔掉，塑造简洁干净的场所。
这些其实花不了几千块钱，但是给看房的房客展现出一种未来美好生活场景的景象。人都是为场景买单，不是为功能买单。
这样你的房子可以更快出租。我的两套房子，都是在挂牌几周内租出去的，因为做了一些简单的装修。
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