如何通过租房赚钱，揭开投住分离的秘密＃M40
上个月我搬进了租的房子里去，开始了我的租房生涯。
01. 买房or租房
这是我人生第一次租房。
我在上海不缺房子。在人生前几十年里，我从没有想过要租房子住。
就像很多朋友一样，我一开始心里还是很抗拒租房子住的。电视里恶房东催房租的样子，总是萦绕在我的脑海里。租客、居无定所、漂泊，这些词都是和屌丝挂钩的，所以我尽力避免。
大概在几年前，我买下了上海大宁地区的学区房。
刚开始其实是想把这张学票用来保底的，让孩子幼升小的时候，拼一下私立小学，不行的话，至少有个不错的公办小学可以做替补。
我看好房产，不看好学票，所以学区房就买了最小的老破小一室户。万一学票作废，也可以最小化对房产的冲击。自己压根就没打算住那个学区房。
没想到今年上海教育改革，公办、民办小学同一天招生，逼着家长们必须公办、民办二选一，选了民办就不能去面试录取公办学校。
我是求稳的人，当然选择公办学区（以后找机会聊聊对学区房的看法）。这样，麻烦事来了，大宁的房子不够住了。
要不要在大宁再买一套。我想了很久。
上海大宁的位置是中环内，相当于北京的四环内，深圳的南山区。
● 我的买房打法是：近郊次新博暴击，建仓都在外环附近。
● 最近一、二年的计划是：在外环再买几套。
大宁次新单价大概在8到9万，如果在大宁买一套的话，会极大的影响外环建仓计划。
经过一番计算，我最终还是放弃了在大宁再次购房的计划。
大宁是上海最近3年涨幅最大的区域之一，2016年就完成了翻倍。但是在我的眼里，它的房价基础是不牢的，上海的北区不是传统富人区。大宁这个价格要再上一层楼的话，估计还要等上个几年。
同样的预算放在近郊，比如大虹桥，买2套4、5万单价的房子。
下一轮上涨30%-50%，把握很大。
我课上讲过的，低单价总是跑赢高单价的，不光是因为低基数增速快，还有房子的总价购买力限制。
Anyway，我选择租房了。
然后是看房。
静淡市下，即便是租房业务，中介们也很积极。一、二周内，就找到了板块内最贵次新小区的一套三房，和房东签下了5年长约。
房东也很好说话，降价、免几个月租金、配家具，全装全配，还允许我的御用装修队做一些局部改动，大概没过几周就搬进去了。
能用不多的钱，让娃住的离学校更近一些，真是一次愉快的租房体验。
既是房东，又是房客的身份，也让我能够静距离，保持客观的视角，看待租房这件事。
不管是有多套房可以出租的房东，还是住在出租房里要买房子的房客，都应该思考租房这件事。
了解你的交易对手，总不是件坏事。
02. 房东比房子重要
租房和买房不一样，租房和房东建立的联系是长期合作关系。
所以租房子，选中小区之后，多了解下房东很有必要。
一个不差钱、好说话、不管你的房东，带来的放松心情，胜过多住十几个平米。
● 房东最好是时间成本高的人。
房东会把房子空关，钥匙放在中介那里，这样租客看房非常方便，也容易促成交易。
● 房东最好是对租金挂牌价不敏感的人。
我看房的时候发现，有的房东其实对市场租金是不清楚的。
房租市场的价差，比房产买卖大的多。
同样一个小区，差不多装修和楼层，价格上下波动30%，是很正常的。因为大部分房东，都买过房，没租过房，不知道如何给租金定价。大部分房东，都关注板块和房子的市值，不会关心租金多少。
● 房东最好是不太管房子的人。
理想的房东是应该把房子物化，当作一个出租工具，而不是想着把自己的家借给别人。
我遇到很多房东，是新买了其他房子住过去，然后把之前住过很多年的房子出租给租客。
他们对自己的房子已经有了感情，带看的时候不时流露出留恋和惋惜。借这样的房子，挺麻烦，布局不能改，家具不能换，自由度偏低了。
所以最好的房东，应该是一个异地投资客。
买好了房子坐等升值，反正这个房子自己也不住，略微收点租金弥补月供即可。
而最差的房东，是还住在同一个小区的包租婆了，她会比你还关心原来的家的体面。
03. 长租比短约更好
租房这件事上，租客签的租约越长越有利。
中国租房为什么没有安全感，是因为房东随时可以把租客赶走，立法也没有保护租客利益。
这种不稳定的安全感，是造成中国人厌恶租房的根本原因之一。
这一点西方国家就做得很好，德国、美国、日本都出台了保护租客的法律，也催生了西方的租房市场。
可是如果反过来，要和房东签一个长约，约定高额的违约金，租客是不太愿意的。
因为大多数租客租房子本身就是短期需求，或者就算有潜在的长期居住需求，也会因为担心工作变故之类的，而变成一年一签。
我觉得对于后者大可不必。
大家一定要意识到：一份长租合同+高额违约金，是对租客有利的。
应该尽可能把租房合同拉长到潜在居住需求最长期限。你可能呆三年，你就签三年好了。
长租的好处多多：
首先是锁定租金：租金每年都在涨，长约用现货的价格，锁定远期期货价格。
其次，租约足够长，你甚至可以做一些装修改善之类的。最重要的是更高的违约金是房东不会赶走你的根本保障。
至于大家担心的长约不够灵活的问题。其实租客租下房子后的选择权是很多的，你可以分租给别人，遇到居住地变动，甚至还可以转租。
当然租房合同上会约定固定承租人，不允许转租。
但实际情况是，大部分房东，是没有心思关心已经出租房子里到底住的是几个人，住的是谁，只要收到租金，房东不会过问。
再退一万步讲，如果遇到重大变故，你善意和房东解释，大不了再帮他找到一个租客，房东都会理解然后解除合同的。
我这些想法来源于我自己的操作。
我作为房客，自己就和房东签了5年长约，租金不涨，还做了简单的装修，约定了5个月租金的违约金。
我很满意，因为我签的价格比市场价低，如果我一、二年后房子不住了，我可以轻易地用现在的价格找个下家，转租给他。
再不济，找房东聊聊，也没啥问题，因为房东可以收更高的租金，不会付高额违约金。
另一方面，我自己作为房东，一直刻意回避和房客签长约的，都是一年一签或者二年一签。
这样干首先是为了涨租金，每年5%的涨幅总是有的。
另外呢，就是买卖不破租赁，签了长约是会影响卖房子的。
如果买房的下家是要自住，那房子就会因为有租客卖不掉。
04. 租金的总价购买力限制
我之前微博说过，在二手房买卖市场上，房产总价是有购买力限制的，达到一定总价后，价格再向上流动性和溢价空间很差。
北上深的购买力上限大约是在1600万；
南京、杭州大约是在800万；
重庆的购买力上限在400万。
基本是以内环内大平层的总价为衡量标准。
在购买力上限以上，价格衰竭非常快，议价空间出现。
比如上海超过1600万的话，单价8万的房子，就算再多20、30个平方，总价也可能只能增加100万。因为购买已经达到极限，增量部分的单价意义不大。
这就是豪宅涨的慢的原因，有个总价紧箍咒套着，客群有限，只能等待市场购买力慢慢打开天花板。
不考虑房票的话，总价一样，两套小房子比一套大房子涨的快多了。考虑房票的话，大面积低单价表现最好。
在租房市场上，总价购买力限制同样严重。
上海单套房源出租价格如果超过每月1.6万的租金，要想出租就很难。
因为这样的房子一般是1000多万的三房，能出得起这样价格的人士都是不差钱精英人士，不太会去租房子。
整租的需求很少，所以有的房东也是把房子分割成一个个单间出租。但大部分房东是不愿意为租金破坏原始户型的，毕竟1000多万的都是不错的房子。
所以1.6万单价以上的房子出租率直线下降，我估计二线城市可能这个上限可能在1万左右。超过这个上限，房子的出租空置率大概会是四、五个月以上。
如果你愿意出高租金的，或者能找人合租的，其实和房东的议价空间很大，对房客是有利的。
我租的那套房东原来开价1.7万已经空置了一年多，所以我才可以谈到1.4万租5年。
05. 涨的快的房子，往往租金并不好
买过房子的人都知道。房租涨得比房价慢多了。
其实这很容易理解，因为租金对应的是居住能力，是房产的使用能力。
房子的租金是很依赖配套的。可要命的就是体现房子出租优势的长板，往往是买房投资的短板。
大家都喜欢租的房子是，配套成熟，交通方便，装修好，全装全配，拎包入住的好房子。
可是从买房的角度来看：
配套成熟——未来增量空间少；
交通方便——不太会再有新增轨道；
装修，全装全配——精装修卖不了更多钱啊。
从租房居住的属性来看，追求的是稳定和存量。而从买房投资的属性来看，追求的是变化和增量。
我的买房打法是买入多套近郊次新二手房，静静埋伏，等到城乡结合部纳入城市范围的那一刹那，房价涨的最快。
在从城乡结合部纳入到城市范围之前，这样的房子周边往往是不毛之地，惨不忍睹的。租金奇差无比。
我上一篇文章《房租涨了吗，从亲身经历谈谈租房市场的真相》里提到过，我有一套是郊环外的小户型毛坯，至今租金只有每月1500元，6年来房租才涨了几百，但其实它的房价已经翻了2倍，就因为地铁8号线延伸段开通了，把闭塞的居民区一下子打通了。
06. 租房赚钱的本质
我们一直提倡投住分离，也就是说你如果是投资性买房， 要把投资的需求和居住的需求分离开。是可以去租一套房子住，然后把投资的钱买到潜力更大的板块上的。
这样既保证了自住的配套成熟，又能确保房价的涨幅。
几年以后，既多赚到了潜力板块买房升值的几十万、几百万，又享受了相对较好的居住生活。
投住分离，租房赚钱的本质原因是房租对标的是房产的使用权，是房产真实的使用价值。
房租涨得比房价慢，是房产的居住需求不够，高端人口的导入不足。
托马斯皮克提在《二十一世纪资本论》写道：在所有时期，资本回报率都远远大于劳动回报率，我们有充分的理由相信，未来还会是这样。
因为资本投资是可以带杠杆的，每一轮房产牛市都是从按揭贷款放松开始的。
人的住房消费需求提升地怎么快终归是赶不上资本借贷的速度的。
这就给我们投住分离一个套利的机会。
我们利用租房，用少量资金解决居住需求，从使用权市场省下最宝贵的资金，投入到买房市场里，找到回报更高的资产权。
利用被稀释的使用权价值，套利资产权更快增长的收益；抓住实体经济低迷租房需求不足的机会，套利金融资本货币宽松的资产增值。打一个价格差，用低租金回报率省下来的钱，来秒掉高资本回报率的房产。
投住分离就是资金的优化，就是资金从高收益率区域对低收益区域的降维打击。
看上去是一个生活问题，其实是一个金融问题。
买房里这样的事挺多，以后我们还会有更多探讨，比如利用低成本的信贷替换高成本信贷等等。
说到底，一切都是生意，business is business。
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