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这篇文章本来是打算写在买房学堂系列文章中的宏观分析篇里。按照计划，应该是在几个月后。

但是最近经济形势真的很差啊，搞得大家人心惶惶。

有粉丝在知识星球里问到"你觉得中国5年之内会不会爆发危机？房价撑得住吗？现在感觉是山雨欲来啊”。

看到这样的问题渐渐多了起来，而各种自媒体也在散播焦虑，我觉得有必要把经济学科普提到前面，给大家说清楚房价和经济之间的关系，也给大家坚定信心。

我正在写的买房学堂系列文章会有四大板块：宏观分析、楼市微观、信贷融资和交易策略。

每个板块准备用多篇文章把买房过程的细节都说清楚。

在开始写四大板块之前，我会写一些关于买房的基础认知文章，目前已经有10篇了，包括了目标、价值观、基本策略、信息收集等。

所有买房学堂文章尾缀都是带#M的，链接详见文末。

今天这篇是第11篇。

继续说回经济，我对目前经济形势和房价的态度，已经在标题里写的很清楚了。

没错，经济越差，房价越涨。现在的不景气，反而让我对房价更有信心了。

01   经济其实不差

最近几年，标题党们最喜欢用“经济差”、“房价崩盘”来刷流量了。

这已经是文科生小编的惯用套路了。

对这种内容，我的观点是：

要么是不懂经济学，是蠢。

要么是懂经济学的，是坏。

大家说的经济差，其实不是经济增长差，指的是经济增长的增速在放缓，GDP增速从过去的两位数下降到现在6.5%都要保不住。

这种增速放缓，非常容易被一些别有用心的人偷换概念，写成经济基本面本身就差。

其实我们的经济增速还是很快的啊，全球第二啊。增长慢一些，怎么就算是差了呢。

就好比一个孩子长大，在发育期的他，之前每年长10公分。随着年龄变大，长得慢了，每年长5公分。

现在这个孩子已经是1米8的大个子了，非要说他长得慢，长得不够好。说这话的人，你说是不是有问题。

大家一定要有一个认识，就是中国经济目前依然是全球增长最快的经济体之一。

增速上我们虽然被印度超越，但是增长的绝对额和增速，都是全球领先的top2。

以现在这个体量级，我们还能保持6%以上的增速，简直是奇迹。可以想象一下，姚明每年要再长高1公分，那是多难。。。

事实上，据IMF和世界银行测算，2013—2016年，中国对世界经济的贡献率平均为31.6%，超过美国、欧元区和日本贡献率的总和，居世界第一位。

IMF预测2017年中国对世界经济增长的贡献率将达到34.6%。

也就是说，全球经济每增长3块钱，里面有1块钱就是中国贡献的。

中国经济在当下全球风雨飘摇、危机四伏的大国经济里，是富得流油，好得出奇的。

我分析这些经济情况，不是因为我是经济评论家，也无意五毛党。

我只是重仓房产，我需要理解真实的经济世界，便于我押重注。大家以后也要用务实态度看待经济，不要人云亦云。

这里多说几句中国经济增长的本质。

中国经济增长如此利好，并不是说明我们的治理水平有多高，科技进步的内生动力有多强。我们现在的增长快，只不过是把改革开放之前丢失的，应有的经济增长补回来。

我们现在的增长更多的是吃老本，也就是大家常说的人口红利和制度红利。这些原本早就应该在几十年前兑现的经济增长，在40年前因为种种原因失去了。

不过运气还好，这些红利终于集中在改革开发后爆发，特别是2000年以后加速。

虽然最近几年红利效应已经在渐渐消失，但是好在红利够厚，还够我们吃个一、二十年不是问题。

这就是为什么我们之前在《房产下一轮大涨何时到来？重磅干货分享》文章里写到，长远看好中国楼市，上海房价能够到25万，二线城市能够上10万的原因。

02   经济决定长期房价

经济学家看重经济分析，侧重数据分析，为大家解读观察到的经济现象。

而对买房实操人士来说，研究经济学，知道那些经济数字，是作为判断房价涨跌的工具。

因为是拿命来博，我们更关心的是，经济如何表现下房价会大涨，大跌。

首先要明白的是，经济增速是决定长期房价的。

因为高速的经济增长，决定了人民生活水平，决定了房价购买力，决定了房价长期涨幅。这是没毛病，符合常识的。

刚刚说了，现在的经济增长速度是6.5%，我们依然十分看好房价上涨。如果我们国家的经济增速放缓到1%、2%，那我也不看好房价了，当然这个情况几无可能。

最好的反面例子就是日本。历史上，日本也是一个房产投资盛行的国度，80年代，房价涨得很凶，翻倍也就是一、二年的事。

后面日本宏观政策不力，经济上进入了失去的二十年（到现在快要变成失去的三十年了），经济增速常年徘徊在每年1%左右。

与此同时，日本房价也就没有大涨过。

这里要注意的是我们说的是长期房价，是指房价长时间里慢慢地回归到经济基本面，这个时间一般没那么快，可以拉的很长，短则几年，长则十年左右。

所以如果有人说经济不影响房价，这是耍流氓，经济影响长期房价的。

但是如果拿着经济决定长期房价这个事情，来预测短期房价，也是耍流氓。

凯恩斯说过：长期来看，我们都会死亡。意思是长期的预测没毛用。

很多专家，一开口就是，长期来看，房价会上涨，这都是没用的废话。

我们关心的是：短期房价走势，未来3年内房价涨不涨。

03   经济增速变化决定短期房价

房价短期涨跌，和经济增长的增速变化有着极其紧密的关系！

《房产下一轮大涨何时到来？重磅干货分享》这篇里说了，决定房价涨跌的关键就是政策，就是限购、限贷政策。

如果采取了极其严格的限购、限贷政策，像现在一线城市那样，那基本是不可能大涨的（会有些小涨）。

因为房子已经不是由钱决定的，是由钱+房票+贷票决定了，它不是一个市场机制了。

反过来，如果调控本身就很严格，突然放松限购，甚至限贷，那就很容易迎来大涨。憋尿憋久了之后的释放，你们能理解。

中国楼市已经是一个彻底的政策市。

因为楼市是政策驱动，那决定政策松紧的关键因素，就值得我们关注。那就是

——经济增速的变化！

因为我们是一个发展中国家。国家需要确保经济增速不能太低，保持到6%以上，在这样我们才能实现2020年国民经济翻两番的目标。

而且国家需要保证基本的就业，因为我们历史上曾经出现过经济放缓，就业不稳，导致社会波动的事件。

所以无论如何我们的经济一定要保住6%的。

而我们国家，目前还在经济还在调结构过程中，那些高科技创新，还不能撑起那么大个盘子。

房地产就是经济低迷期间最好的驱动力。

经济下行，国家就有动力放松楼市调控刺激楼市。

这就是任志强说的，房地产就像夜壶，经济不好的时候，拿出来救急。经济好了，没用了就放回去。

当前这种经济高速增长情况下的突然放缓，是对房价最有力的支撑。

• 经济高速增长，是高房价的长期基石。

• 增速突然放缓，是调控政策放松的催化剂。

  
  

前文说了，GDP增速6%应该是我们经济增长的一个底线。如果经济增速下滑到4、5%左右，国家一定要刺激。反之，则是可以保持相当大的定力的。

其实大家无需关注太多股市、楼市那些炸裂标题的新闻。这些都是只见树木不见森林的小热点而已。

真不如踏踏实实关注几个宏观经济指标。

给大家分享一些我长期关注的指标。

如果你要看经济，看这几个指标就可以了。如果这些指标出现以下情形，那就意味着离新的一轮刺激不远了：

• GDP：增速6%以下

• PMI：连续3到6个月处于50荣枯线以下

• 固定资产投资：增速低于GDP增速2个百分点

• 社会零售消费品总额：增速7%以下

• M2：增速突然加快，高于12%

  
  

看当前的经济环境，我对房产后市还是很乐观的。乐观估计，调控不升级情况下，一线楼市2019年3月可能有一波机会，二线城市晚一年。悲观估计，2020年3月有机会。

大家一定要记住自己的身份。

我们不是经济学家，我们是买房人，我们的注意力始终放在那些能够指导实战的经济分析上来，而不是无病呻吟的宏观评论。

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