如何能降房价？少有人知道的秘密#M130

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最近全国大部分城市都逐渐进入静淡市。

静淡市的第一表现就是成交量下降，你会发现，不管是开发商的新房，还是自己的二手房，前几个月还是热火朝天，忽然一夜之间就无人问津了。

房产本身金融属性好，有刚需且融资便利，这造就了房产作为投资品价值，但是它同样有个巨大的短板，就是流动性。再好的东西，急卖的话，只能降价。

值得重视的是静淡市，在静淡市只有愿意让价、没有硬伤的好房子才能卖的掉。所以我一直建议粉丝隐忍，筹措资金准备静淡市淘笋，真的是捡便宜货的阶段。

另一边在静淡市千万不要卖房套现，如果卖也是为了买更大更好的才行。因为一轮大涨后房价已高，随便一点折扣，损失的绝对收益就是double一下。道理很简单，单价1万涨到2万，然后回撤20%，只有1万6了，轻松抹去了牛市里辛苦赚来的40%。

但是中国那么大，不同城市的静淡市阶段不同，像深圳、上海、合肥、燕郊等这些较早开始调整的城市，其实已经到静淡市中后期了，遍地都是机会。而更多其他二线城市的静淡才刚刚开始，合适的打法是要么是资金富裕的找深度折扣淘笋，要么索性就耐心等待。

但是不管是哪种调整，我对楼市未来都充满信心，因为我看不到让房价下跌的因素发生。不远的将来，大部分城市房价完成筑底之后，创新高的机会很大。不过大城市的房价说实话真的不算低了，我们必须要用空间换时间，让市场积蓄一点力量，才能更扎实地向上。

我的仓位应该比大部分人的仓位都重一些，而我其实是个胆子非常小的人，我也厌恶风险，但是我会去评估相应的收益回报，算清楚了就放开干。买房子，对我而言，其实是用最冷静的头脑去做一件最疯狂的事。

当然，我也会认真思考什么时候房价会真的降下来。虽然这样的事情，非常小概率，但是防患于未然，是我能一路安稳走过来的根本原因。好的管理者，就是搭建一个完善的体系系统，然后不停地做危机管理，发现潜在的问题屏蔽掉。我最喜欢的管理者——前通用电气总裁的杰克韦尔奇和前曼联主帅弗格森都是这么带教过来的，建议大家可以读读他们的自传。你买到三套以上，你会发现买房子和做一个小企业差不多的。

而在我看来，房产现在就有一个完善的体系，有良好的基本面，每个人都应该选择一到二个城市搭建基本盘，然后让它自己奔跑即可。我们要做的就是去观察那些降房价的因素什么时候发生。能规避的就规避，不能规避的就提前卖出。买房战术执行上极其复杂，但战略上就是这么简单。

让我们来说说，什么样的情况出现会降房价，那些值得你关注的因素。

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经济增长突然大幅下滑，对所有人都很伤，也会极大影响房价。

一定要注意上面突然大幅这四个字。

现在抓流量的关键是散播焦虑+标题党，加之当下经济增长动力不足，所以关于经济增长弱的负面新闻传播很快，给大家的感觉是经济很差。但其实，如果你横向比较的话，会发现现在的中国经济在世界TOP2体量级的基数上，还能保持6.5%左右的增长，这在人类历史上也是少有的成就。

让人害怕的是经济增长一下子失速，就是GDP增长忽然掉了一半那种。

说一个我自己的亲身经历。

我人生第一套是婚房，这也是我买的唯一一套新房，在上海宝山淞南，一套两居室的房子。那是在2007年四季度买的。当时上海楼市刚有过一波大涨，我也是眼睁睁的看着房价涨上去。但是因为要结婚，还是被动接盘了。

没想到买了之后，就遇到了百年一遇的美国金融危机。那时中美经贸关系很密切，中国的对外出口占经济贡献的比重达到2、3成，美国一走到熊市，全球都熊市，中国经济也受了很大影响。我记得看经济数据，每一次GDP环比增长（比上个季度），都是负的，而且负的越来越快。领导脸色是很难看的。

这个时候再看上海的楼市，马上就进入静淡市，全国也是一样。金融危机、崩盘的词挂在街头巷尾每个人的嘴边。我记得我跑去剪头发，理发店师傅都和我讲，金融危机要来了，房价要跌了。大家都忧心忡忡。

实际情况也是这样的，我买的房子，后面的二期开盘就比一期降价了10%，而且送家电、送装修，其实是降价了15%还有得多。我应该买在一个阶段性顶部了。我记得那个时候看北上海新江湾城豪宅，直接打85折的都有。整个楼市风声鹤唳，深圳也有玩的大的，爆仓的都有的，说到底就是现金流管理没有做好。

经济学里喜欢把拐点说成明斯基时刻，那个时候差不多就是明斯基时刻了。有一句话，叫做信心比黄金重要，一旦预期变差了，真的会有不断地负向循环的，造成大家说的系统性风险：

经济差——>预期差——>房价跌——>经济差——>预期差——>房价跌...

好在当时领导启动了4万亿，一下子把经济拉上来。我的房子也迅速就翻倍了，房价一涨，信心啥的又回来了。这也让我彻底改变了资产配置的价值观，看到了底牌——房产是有国家背书的，走上了买房之路。

回想起当年，给我的最大感触是，不怕经济调整，就怕经济一下子突然大幅调整，比如说掉了一半的那种，这种真的会死人的。自那以后，我一直都在长期观察经济走势，结果是越来越乐观的。经历了那次重大危机之后，国家调控经济的手段越来越成熟，危机防范意识也很强，暂时看不到经济突然失速的风险。

人口老龄化

为什么我们的房价会上涨，经济强劲是一方面。另一方买是70年代以后出生的年轻人源源不断涌入大城市，这种年轻人的购买力，构成了房价上涨的坚实基础。

那么反过来说，我们惧怕的也是哪一天年轻人突然没有了，也就是说你未来找不到接盘侠了，房价表现自然不会好。

先说一个坏消息，就是中国人口的确是在老龄化，这是每个东亚国家都不能回避的客观现实。我去日本韩国旅游，会发现不管是大城市还是小镇，老年人都特别多。在日本七八十岁的老头开出租车的比比皆是。人一老了，就没啥欲望了，像巴菲特那样80岁以后疯狂赚钱的毕竟是少数，买房需求也会变少。

而且东亚国家，不像美国，东亚国家有自己的价值观，外来移民是不多的，这就造成了，人口红利只能靠自己生。生孩子，社会福利越来越好，养儿防老需求不再，这件事远期回报大，近期支出多，延迟满足的事情，大部分人是不干的。所以虽然我也很赞同国家鼓励生育的政策，但形势不太乐观，可能需要更多激励措施才行。

我从瑞银集团报告《中国经济未来二十年》里摘录了关于人口的预测。作者是汪涛，瑞银集团中国区首席经济学家，很实在的经济学家。推荐大家可以看看系列报告，虽然是写在2012年，但我依然觉得这是近年来关于人口的最好报告之一。后面我的买房学堂系列里讲楼市基本面还会大量引用它的数据。

从数据上看，到2030年左右，中国人口抚养比（可以简单理解成老龄化对社会的损失），将达到日本2000年的水准。社会上会有不少老年人，这个时候买房的购买力将会受到一定影响，房价总体会放缓的。这个是自然规律，不能避免的。

另一方面，人口老龄化也会带来自然的通货紧缩。就是老年人欲望下降，不买东西了，钱的流转速度变慢，货币增长也开始变少，所有东西的价格增长也变慢。就像日本2000年以后，货币增长和物价一直提不起来那样。

说完了所有坏消息，接下来给大家讲讲好消息。其实大可不必那么悲观。

首先人口老龄化的确是不可以抵抗的自然规律，但是人口老龄化是不会影响大城市的人口增长的。整个中国的年轻人可能会慢慢下降，但是到大城市发展的年轻人还是持续不断增长。城镇化或者说都市化，是国际上发展的通行规则。

就拿日本来看，其实到90年代，日本劳动人口就拐点向下了。但是日本三大都市圈，东京、大阪、名古屋的人口涌入直到现在还在源源不断增长，而日本村镇年轻人流失特别快，你自己去北海道、去熊本乡村转转，会发现整个村子，几乎就没有年轻人。

把这个规律套到中国楼市里，意味着什么？意味着：

只有大城市的房子才是有价值的
只有一二线城市房价才可能创新高
三四线楼市没有前途

第一轮是城镇化，是一二三四线城市吸血农村，把年轻人都导入到城市里去。

第二轮是都市化，是一二线吸血三四线城市，让年轻人升级，导入到大城市去。

我说个我自己每天观察到的现象。住在上海的朋友都知道，上海的老龄化是特别严重的，在白天上班高峰过去，下班高峰之前那段时候，马路上、公交车上、地铁上都是老人。从上海市政府统计报告也能看出，过去几年上海本地人口的自然增长率是负的，就是说新生儿出生人口小于老人去世人口。

但是即便如此老龄化，大家依然能感觉到上海的活力，这一轮牛市里上海的买盘依然不断涌现，哪怕是静淡市，仍然有不少年轻人刚需上车。说到底是上海依然有源源不断的新移民在涌入，我们不用过多关注规划里的人口，你就用眼睛看看，就能感受到大城市的确是在吸引年轻人加入。

这就是为什么我提醒大家，楼市白银十年，你要买在大城市，而不是像过去十年无脑买买买。哪怕小城市有棚改的行情，那也改变不了小城市长线向下的命运。

增加土地供给是降房价的第三个要考虑的因素。

我一直说，房价涨，其实涨的不是房价，而是地价。

房子这个建筑物本身不涨的，房子只会一天天老去，其实是贬值的。只有下面的土地，因为周边配套、基建、城乡结合部纳入主城区，会有价格的增长。

房价涨的底层公式是：

房价=房龄老去（每年下降1%）+土地增值（一轮牛市涨20%+）

所以我们的基本打法是近郊次新大面积低单价，是一种变相的囤地行为而已。用老去的不那么快的房子（次新）卡位，获取更快上涨的土地。

大家都是买房人出身，大部分人盯着都是房产二级市场，就是一手房、二手房交易市场。但其实如果你更专业一些，进入地产一级市场，就是开发商拿地的市场，会发现这些年其实地价涨的比房价快得多。

我在每个月（这个月已结束，期待下个月）举办一次的精品课上给大家讲过，房价上涨规律是：

土地上涨
一手房涨
二手房涨
如上循环

从来都是土地、一手房拉着二手房涨的，而不是二手房拉着一手房涨。这是基本规律。

但是这一切大家有没有想过前提是什么。

前提是：

地方政府有节制的控地
单位面积的土地使用效率上不来

这两个前提是相辅相成的。就是因为现在的单位面积的土地使用效率上不来，所以才会有地方政府有节制的控地。

我们来分析下这里面的逻辑链条：

因为目前物流技术和空间技术的原因，比如公交体系和地铁的运能，市中心高层大楼的容积率等问题，导致了按照目前的科学技术，是无法在市中心某个区域聚集大量人口的。比如上海的人民广场、陆家嘴，按照现在的运输能力基本达到饱和了，你再增加人口进来会导致城市管理能力不足，要出大乱子的。

所以现在大部分城市都在倡导多中心建设，把各种产业有意识导入到近郊周边去，缓解市中心的压力。然而毕竟是生活在一个大城市，人口承载能力有限，至少官方是这么认为的。所以官方要限制北上的人口，把人口赶到二线城市去，因为二线城市还能装一些人。

每个城市的住宅用地指标其实是和人口增长挂钩的，再加上地方政府有意控地，造成了大城市土地供应非常少，地价拉着房价走。

但其实城市的潜力是很大的，特别是城市副中心建设，和地铁基建的快速上量，城市承载能力增长比预想的要快得多。比如上海在90年代设计的城市人口上限是1600多万，内环外边都是乡下。但是现在外环外都是一片欣欣向荣，人口也达到了2500多万。参考陆铭的《大国大城》的说法，城市管理能力终究会提升上来的。

我们怕的是，科学技术创新，城市管理能力上升，地方政府开始放开土地供给。我们开点脑洞，未来几十年，像超级高铁（百度hyperloop）这样的技术普及，城市一小时通勤边际可以一下子扩展到几百公里范围。另一边，城市管理者，有意识地做好整体规划，把制造业、科创、金融有意识地导入周边，然后周边放开住宅用地。这意味着会有大量居住用地涌出，这才是房价基本面的重大变化。值得我们关注。

说个近点的例子，就像杭州2010年到2015年，一下子东扩，大力发展滨江、萧山、钱江世纪城板块，供应了大量土地，导致房价这五年几乎没怎么涨。

但我还是比较乐观的，因为目前看不到这样做的动力，至少十年内不会出现。原因是：