和房价涨跌同样重要的，是陪你买房的那群人

原创魔都财观的观观魔都财观

这是魔都财观的第182篇原创文章

立即点击上方关注“魔都财观”公众号，公众号窗口发送“干货”领取全套买房秘籍、金融图书和风控协议。自媒体同行如需转载请公众号留言，开长白给您，所有文章随便转。

今天聊聊房产中介。

只要你要买房子，就一定会和中介打交道。

即便是你买一手楼盘，售楼处的销售，本质也是一种特殊的中介，只不过他们是只卖开发商的产品而已。而未来买房人大概率是要卖房变现或者置换的，这个时候，你也必须用到中介。

中国有很多行业，学习欧美，起步定位都很高端，结果一到我们这里落地，就把行业给做烂了。

比如卖保险，还有就是房产中介。不管哪个季节，小马路上总能看到一批穿着西装，却匆忙奔走的年轻人，一开口就让你有种不靠谱的感觉。一般不是卖保险的，就是卖房的。

今天的中介和过去十几年没有大的区别，虽然有个别翘楚机构已经突破创新，可是整个行业却依然在靠叠规模这样简单粗暴的方式赚钱。而给买房人的体验，依然有很大程度的提升。

我就结合我的经验来说说中介行业的变迁和短板，以及买房人的机会。

越是混乱的场景，留给专业者的机会越是大。

互联网，特别是移动互联网改变了很多行业。

今天打车、骑车、吃饭、买衣服这些需求，基本上都在手机上能完成了，而且使用体验也很好，这是社会的进步。

但是移动互联网改变不了卖房子这个行业，以前不行，现在不行，未来可见的五年、十年也是不行的。

因为现在所谓成功的o2o（线上到线下）电商的手机消费模式，都是低价+高频。人们不需要思考，也没有什么决策成本。几十、几百块钱没什么好多想的。

但是买房子是一件几百万、几千万投入的事情，典型的高价+低频的需求。大部分人，一辈子买房子只会在3套以内，每一套都关乎人生。正常人，都不会把如此重大的事情，在手机上手指头点点解决掉。

买房人真正需要的是人与人之间信任和量身定制的选筹服务，这注定了买房人一定会走到线下的。

另一个决定了买房服务不能简单电商化的原因是，房子都是非标品。即便是开发商统一装修的同一栋楼、同样户型的房子，2楼和14楼的房子也是完全不同的两个产品，因为采光通风、江景景观有时可以把价差拉到50%以上。

所以卖房子，线上只能提供信息，真正解决问题还是要到线下来，要看到人，要看到货。

我的看法是，无视电商逆袭，中介这个行业还会继续活很多年。

买房苦就苦在只能是线下。

买房人辛苦，刮风下雨都在看房路上。中介老板也很苦，需要堆砌大量人力，门店开满小区门口，才能获得足够多的需求（看房流量）和供应（房源）。

还原中介行业商业模式的本质就是：

这是一个规模化运作的小作坊集合。

不同中介品牌之间打破头，一个品牌下不同门店也是竞争惨烈，一个门店里不同销售组也是有竞争的。大家都各自为阵，只想着尽快成单，把客户收割。

因为线下高成本，所以老板只能压低业务员的工资，人员流动高，没有服务意识，越发造成了行业的混乱。

买一套房子，动辄房价2%的中介费，这在大城市就是几万到几十万的服务费用。而买房人能够得到的只是：

普通市场价的房源信息
走到哪算哪的数次带看
网签、过户的跑腿服务

坦率地说，为了这些服务支付几千、一万服务费用是没有问题的，但是再付更多是不值得的。

因为买房人真正需要的是：

量身定制的买房规划
独立客观的房源估价
贷票房票的资源对接
专业果断的上门谈判
稀缺的折扣笋盘信息

我自己买了不少房，踩盘大概500到600套，也见过300、400个中介了，没有一个中介能把上面服务做的让我满意的。说实话，买一套房不容易，只要服务好，我可以支付超过2%以上费用，再包个大红包也行。可惜是没有的。很少有中介能干满3年，没有沉下心来的深耕，哪有积累和收获。

这就是这个行业的问题。

说起中介，就一定要谈谈链家。

做的最好的就是他家的真房源服务，把行业提升了一大步。

真房源是很费钱的，只要你买过房子就知道了。

因为每套房子都是非标品，都需要补录系统，更痛苦的是房东的心态每天都在变，价格涨跌、是否出售、贷款信息、出租状态、付款条件每隔几天都会有变化。

给房东打电话，更新信息需要大量的人手，这些都是链家新人业务员每天晚上18点以后的工作。我在上海、重庆遇到的链家小哥，都是要工作到晚上22点的。

所以你才会看到链家在一条街上开2、3个门店。好的服务都是靠钱砸出来的。

因为有充分的尽职调查，链家只做安全的房源交易，对于有大额抵押、房东状态不好（赌博等）的房源，就是我们说的药单，链家都是拒绝的。这也是他们敢先行赔付的根本原因，说到底，因为了解房东，才敢承诺。

链家不知不觉中也改变了二手房的成交结构，大量安全、真房价的房源上线，挂到链家网上去的大折扣房源会很快售出。

以前那些便宜的好房子因为信息不对称，散落在各个线下小门店。现在链家建立了在线品牌，密集推送，这意味着，真正便宜的好房子去化会更快。

有诚意的房东，只要愿意让价，是能卖的掉房子的。
有支付能力的买房人，只要愿意等，是能找的到好房子的。

链家花费了老大成本，把房产信息化提升了一大步，当然这也意味着他要更多的收费。整个中介行业，只有链家的中介费是很难谈折扣的。而且最近上海链家把中介费提到了3%...

顺便提一下贝壳卖房，我不太看好链家自己做第三方的打法。一方面是已经被大家诟病的链家既做裁判员，又做运动员的打法，天生不受同行待见。另一方面是其他中介，没有这个费用投入或者意愿，能像链家那样做那么多真房源，所以现在的贝壳，基本就是链家的复制版。

综合来看：

链家是传统中介行业里最好的
把中介行业的信息撮合+居间安全做到了极致
在传统中介行业的品牌，只有链家和非链家两种

但它依然只是中介，没有买房规划、上门谈判这些服务，因为本质上它是居间方，它是为房东和买房人双方共同服务的，它是中立的立场，过分强调买房人利益，是有失偏颇的。

可是关键的问题是：

现在的中介费大部分都是买房人承担，而现在的市场也逐渐转为买方说了算的市场，用中立的态度来服务真正的买方金主爸爸，多少是会有些问题的。

所以市场上最近出现了管家公司这个新业态。

管家公司简单地说就是只为买房人服务的高级版中介。服务内容就是代购房产，只不过立场和打法更简单清晰，全部围绕买房人提供服务。

咨询选筹规划、房票贷票对接、房价估值判断、稀缺折扣笋盘这些是他们的拿手好戏。之所以能做到这些，是因为他们大多由买房买出新境界的职业买房人创立。

这些职业买房人，每年为自己买一套。先花费1个月买好自己的房子，就把多出来的信息经验、御用中介、信贷顾问资源拿出来卖。

因为他们自己是真会买房，所以帮别人买房的确也是不费吹灰之力。我自己今年就用过一次，的确是水平不错，买了一套8折笋盘，用的是一种市场上非常少见的交易方式，只有专业人士才能设计出来。

管家公司的费用比传统中介更低，因为没有大量门店成本。

管家公司这个商业模式有点类似于银行里的私人银行服务。银行里对于金融资产（存款、理财、股票）超过1000万的高净值人群，都有私人银行专业客户经理，他们会为客户量身定制理财需求，而不是简单地销售。管家公司只不过把银行的高级理财产品换成了实物房产而已。

但是管家公司也有自己的短板。

作为一个新兴的业态，管家公司体量很小，目前只在北京、深圳、上海、南京、杭州、济南、重庆、沈阳等大城市才有，而且成交量很小，市场占比1%都不到。而且就是因为它这种为买房人量身定制的模式，需要大量专家，也意味着，它不太可能成为一个大规模做大的业态。因为没有大量门店，大部分普通买房人也是无法接触到管家公司的，只有通过熟人介绍和自媒体上的宣传才能了解到。

管家公司终究只是小而美的行业。

说了那么多行业，我们来聊聊买房人的打法，给一些建议。

如果你极其厌恶风险，那应该优先考虑大牌开发商的新房或者链家找二手房。因为有品牌的背书，这些机构大概率还是靠谱的。目前买卖房子这件事情还是非常粗放，发展了很多年，做了很多创新，依然停留在信息+带看阶段。只能说大牌开发商和链家算是这个简单粗暴的行业里做的相对比较好的。当然，你也需要为品牌支付更高的费用，差不多比市场价多出几个点。

如果你比较看重房产回报和服务体验，也愿意尝试创新，管家公司的服务模式相对是不错的。那些职业买房人会用比较专业的眼光帮你省去很多坑。市场上挂牌房源很多，但真正有价值、值得买的二手房只有1%左右。管家公司的作用就是帮你找出来。因为没有中间商赚差价，所以费用也会便宜些。这个行业是初创期，但也已有龙头，尽可能找相对领先的品牌。

但是不管是售楼处、中介还是管家公司，都有一个问题没有解决，就是独立性。因为他们都有利益相关，所以无法为买房人提供真正独立第三方的指导和规划服务。这个行业还需要一个独立提供知识服务和价值判断的导师角色。真正有价值的高端咨询和知识服务是买房人需要的，我预计这些服务未来会在自媒体大咖中产生，并且涌现出头部。我自己也在做类似尝试，推出了茶话会、课程、咨询和资源对接服务，有兴趣的可以联系moducaiguan2沟通了解。

最后再给买房人多写几句。

房产买卖这个行业发展了十几年，到现在市场依然混沌不堪。经常能遇到的情况是，一个几百、几千万的房产大交易，交给一个名下无房的业务员完成，这就是行业的现状，让人多少有点失望。

但是混沌的现状，往往是后来人的机会。今天的问题，才是逆袭者的暴击潜力。

这里不光是说给卖房人听的，也是说给买房人听的。

大家一定要明白一件事。

不管我们承不承认，买房子也是一种竞争关系。个人需求是多样性，房子也是多样的，但抽象到最后，落地到最后，最终好的房子，往往是一样的：就是那些价格适中，没有硬伤，漂亮次新房，又或者是略有瑕疵，但价格有惊喜的房子。

这些房子，大家都喜欢，都在抢。

本质上买房人都是竞争者。

所以买房人，不管你找什么样的机构，自己必须修炼内功。

因为产业链没有成熟，虽然有链家不停地在往线上送好房子，但链家市场市场占比只有20%不到。还有更多的好房子，没有充分露出的机会。你能找到，就能属于你的唯一。

让自己变得更厉害这件事，一定是没有错的。

可是我们生活里的很多人，愿意花时间认真工作，愿意花时间陪伴孩子，愿意诗和远方，却很少有人愿意把时间投入到房产这件事，即便他们认可买房这件事，也有买房需求。