这是魔都财观的第190篇原创文章

立即点击上方关注“魔都财观”公众号，公众号窗口发送“干货”领取全套买房秘籍、金融图书和风控协议。自媒体同行如需转载请公众号留言，开长白给您，所有文章随便转。

楼市正在进入静淡市。

一线城市自2017年就开始调整。过了一年多后，越来越多的二线、三线城市的房子也慢慢开始变得难卖起来。

挂出去的二手房从争相哄抢到没人看房，售楼处从限价摇号到卖力推销，也就是几个月的时间。

到了2019年，全国大部分城市都会变成这样。

我们能预见，到那个时候，“楼市崩盘，买房无用”，这类自媒体标题党不会少。

最厉害的洗脑，就是伴随着身边实例下的宣传攻势，让买房本就有的忧心忡忡，挨到致命一击。因为普通人最怕的就是和身边人与众不同，最容易忘记的就是曾经汹涌澎湃的必买想法。

而每一轮静淡市，这些都会发生。

过去十年，有过两轮楼市牛熊，我们见过太多这样买涨不买跌的例子了。

明年，很多人都会放弃买房机会，至少变得不那么坚定，哪怕是房价给他们打了不错的折扣。

在我看来，这就是刚需买房的最好机会。

我们这里说的刚需，主要是指首房首贷上车，买房自住的朋友。

那些卖一买一改善置换，或者再买一套纯投资的朋友，明年也是良机。前提是你要学会一些创新融资，拿到贷票，解决你三成首付的问题。具体的方法，可以转发本文截图后，加moducaiguan2私聊获得。

和其他人的悲观不同，我在楼市低迷里更加乐观些。对于有资金、有想法的朋友，买房的好日子才刚刚开始。

要知道就在一年多之前，大家还在为房子便宜个几万块，绞尽脑汁，打破头哄抢。现在忽然出现了那么多打折房子，反而没人买了。

事情就是这么讽刺。说到底，还是看不穿楼市的本质，让情绪代替理智做决定。

抛去那些吓唬人的负面情绪，我这几个月看到了不少基本面的改善，分享一些供大家参考。

说之前，烦请大家先关注魔都财观的备用号“观观后花园”，后花园会不定期更新全套买房秘籍，免费茶话会名额，更有新关注红包，大家快去抢啊~

为了不跟大家意外失联，你一定要来哟~

01

一个城市的房价是由新房决定的，上涨也是新房拉二手房起来的。

明年新房的定价，看的是今年的土地价格。

这是房价最重要的决定性因素，很多人都不知道。因为大家眼球都在毛衣摩擦这种大标题上了。

从去年底开始，土地市场就进入前所未有的低迷。

因为新房限价的原因，开发商在出货的时候卖不了高价，自然拿地就没兴趣。

以上海举例子，过去一年多，就算是不错的地块，土地拍卖几乎都是0溢价，看下面图片红框。

以前拍地的时候，是几十个地产公司总监坐在一个拍卖厅里，争相抬价，越高越来劲，厮杀几小时，最后用100%以上的溢价率才能买到一块像样的住宅用地。地王就是这么来的。

现在的景象是，即便是大虹桥核心区出让2块土地（看图里的篮框），位置是离国家会展中心（就是开进博会的地方）不远处的徐泾，上海未来的陆家嘴，也没人买。

拍卖会上，拍卖人说土地拍卖开始，然后一个开发商总监举牌，然后是死一样的寂静，然后拍卖人说，好就是你了，啪，锤子落下，0溢价成交。

上海是这样，二线城市更惨，拍卖会都没人报名，土地直接流拍的也不少。想关心全国楼市数据的，可以看下《明年房价会涨吗？观察了16个城市数据之后，我到了这样的结论》，领独家报告。

土地市场的弱，意味着明年绝大部分的新房都会用平价开盘。

开发商拿地成本降低了，政府的预售证也会给到一定的利润空间。开发商能赚到钱，没必要顶着调控压力，弄个高价给自己找舆论上的麻烦。

与此同时，这几年开发商的产品力水平得到很大提升，户型合理、总价合适的房子是不少的。

新房平价卖，二手房自然继续打折。很多城市从现在开始低迷，经历半年多的磨底，明年下半年会出现大量二手折扣房源的。

明年会出现近几年的低价入市点，这是大概率事件。

02

全国各地的落户政策还在继续放松。

户口，就是买房人的隐性房票。

从这个意义上来说，进入大城市的买房门槛越来越低了。

就算是一线城市的深圳，按照正常办理手续也只要8个月就能落户，有渠道可以更快。

而很多二线城市为了抢人，门槛低到简直是令人发指的地步，比如说西安，恨不得你下了火车站，直接拉到派出所落户。

现在跨城买房是不认房的，就是你在老家有的房子，到另一个城市是不算有房的。对大部分普通人来说，通过落户方式，天生自带一张异地买房的首房房票。

有不少城市因为调控，加上了落户满多少年社保才能买房的要求，比如南京、杭州、长沙、成都等，这也直接打击了买房人的热情，压制了价格。

但你要知道的是，地方政府的财政压力很大，一个满足刚需、健康活跃的楼市，无论是政治上还是经济上，都是大家能接受的。

给大家回忆下上一轮牛市的经验，2009年牛市，2010年调控，全国各地加强限购限贷，2011年调控升级，2012年到2014年全国都取消了限购，除了四大一线和三亚。

对标下我们现在，差不多的节奏是：

明年会放松补缴社保、税费，或者放宽居住证买房的准入条件，进一步降低刚需买房门槛。到后年的话，会有城市直接取消限购，快一点的话明年就有可能。

明年开始，买房限制只会越来越少。

03

按揭利率在悄悄下降。

关心经济的朋友应该有注意到，这几个月经济数据真的很差，领导的脸色也很难看，越来越多稳增长的信号流出，最新的zz局会议也提到了六个稳定，二个提振。种种迹象表明，货币刺激正在路上。

美联储也送来神助攻，美国明年会减少加息次数。中美息差的压力减缓，也允许我国的利率更低一些。

明年大概率会有一次降息，我们说的是直接降息。

隐性的降息早就开始了。

从今年下半年，金融去杠杆结束开始，银行拿钱成本越来越低，按揭利率就开始下降了。

上海首房首贷按揭利率95折遍地都是，运气好的9折也是可能的。有的创新融资，利率都下降到6%以下，已经接近按揭了。其他二线城市也都有按揭利率下降的新闻。

更低的利率，意味着更低的月供，会让买房人更从容一些。

再说说认房认贷这件事，算得上是楼市提振的核武器，太过劲爆，明年一线城市应该是不太会放松的，最快也要到后年了。而二线城市明年可能会放松，应该不会取消，但会降低有贷款记录的首付比例，比如说二套首付4成、5成，给改善置换一条活路。

04

我在上海的每周五线下茶话会（今晚就有）、每月线下精品课（明天就有），都会见面聊上十几个买房人。聊多了之后，我总结出一个规律：

• 有钱的没有房票贷票，大多是40岁左右的中产家庭；

• 有票的没有钱，大多是刚毕业和工作一段时间的年轻人；

• 有钱有票的没什么信心，大多是刚拿到资格的新移民小土豪。

和一个开发商朋友聊了下，他们这边的感觉也是，一圈广告打出去，找过来的买房人总是有很多困难，钱和票都满足有意向的客户却很少。

整个市场变成了一个死结。因为没接盘侠，所以卖不了房，因为卖不了房，所以成不了接盘侠。

这个时候，如果有人跑过来愿意买你的房子，那简直就是上帝了，自然什么都好说。

所以刚需一定要意识到：明年是2014年牛市以来5年一遇的好机会，你们现在是楼市里最可爱的人，政府、房东、开发商、银行都哄着你。错过这个村，就没这个店了。

千万把握住首房首贷的稀缺性，用足这一票，别任性买老家三四线城市，买在将来要扎根的大城市。

06

我经常被问到的问题是，观观老师，我是XX的，自住加投资，请问买哪里。

我每次听到都好为难。自住加投资，就是悖论。

• 适合自住的房子，因为什么都要选择好的，价格基数高，潜力少，所以涨幅少；

• 适合投资的房子，因为要留足发展空间，要选还不成气候的，所以不适合住人。

这一轮牛市，更是把潜力新区炒的很高，现在很多潜力板块的房价，卖的已经是发展成熟后的价格。市场上潜力新区已经被收割的差不多了。

2019年，有一个例外的机会。

明年，很多近郊新区的房子会开盘。我看过，这些都是过去一二年拍出的土地。区位很好，潜力地块，本来都是想打造成低密度豪宅，卖个好价钱的。所以品质上设计目标是自住极尽奢华，配套完善，接近轨交，平时在小区里是五星级酒店体验，出了小区坐上地铁，也很快能到市中心。

自住是十分舒服的。

但是明年这些项目上市会遇冷，舆论氛围、买方人气、土地市场，都不具备高价出货的可能，所以价格应该是可以的。

这样也会压制区域内的二手房价格。找那些品质好的二手次新，狠狠砍价，也是一个好选择。

如果能用市场价9折、85折买到近郊有品质的限价新房或者折扣二手次新房，是自住+投资非常好的机会。

不用等到明年，现在就可以找，价格到了就可以出手。凡事都要快，抢在别人前面。

明年的市场会从卖方市场彻底变为买方市场。

被房东虐了好多年的买房人，终于可以做一回大爷。

而大爷中的大爷，就是首房首贷的刚需买房人。

极品大爷，就是有钱的首房首贷的刚需买房人。

请大家珍惜难得的做大爷的机会。

有意留言提问的粉丝，烦请先将本文转发至朋友圈。

原创不易，感谢支持。

可能还想看观观的这些文章：

工作是财务自由路上最大的陷阱

我为什么选择买房这条路

（历史精华目录详见文末阅读原文）

买房学堂栏目已更新至#M140，公众号后台回复“#M10”、“#M20”...编号即可