这是魔都财观的第203篇原创文章

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从去年下半年开始，魔都财观开始写买房学堂系列文章，希望能帮助大家从0到1建立完整的买房框架。目前导论部分15篇已经写完了，大家可以关注文末链接找到。

今天这篇开始，我们会讲实操部分，先从宏观周期讲起。这是第一篇，讲的是人口，分享的是我们对房价的长远判断。写的比较长，没时间的朋友看粗体结论就行了。

以下是正文：

大概在6、7年前，一个工作日的下午，我因为一些事情从单位请了假，途径上海最著名的人民广场。

漫步在大道旁，阳光明媚，照得人有几分慵懒。

难得的好天气，让我决定驻足几分钟，坐在一边的长椅上，看看这个美丽的城市。

看着过往的人群，猛然间我发现了一个平时没注意到的现象。

怎么身边都是白发苍苍的老人？

接下来的一段时间，我带着强烈的好奇心，不管去哪里，都会留意着身边经过的人的年龄。我关注到，在白领们坐在格子间上班的时候，在办公室外面的世界里，在公交车上，在地铁里，在网红餐厅的卡座上，在电影院的散场口，活跃着的都是上了年纪的人。

是的，哪怕是像上海这样的国际化大都市，老龄化真的已经到来了。

不是现在，而是好多年前，就已经是这样子了。

都说房地产长期看人口，在老人社会下，房价到底还能涨多少？

这么些年的买房路上，我始终带着这个忧心忡忡的问题，慢慢地才找到了答案。

01

解答这个问题，先要确认一个前提。

就是中国的确面临着未富先老的问题。

最近的数据报告验证了我多年前的观察。

感谢恒大的任泽平、瑞银证券的汪涛对中国人口的深入研究，我找到了大量有用的素材，本文将部分引用他们的结论和数据。如果讲得好，那一定是他们的水平高，如果给你感觉不咋地，那就是我理解的有问题。酱紫。

大家先来看下面这张图，这是全中国人口的年龄结构图。现在的人口分布已经呈现中年人（40-49岁）偏多的隐患，好在还有不少25到30岁的年轻人对冲。但是往后三十年，中国年轻人口将大幅萎缩，人口中的主力是60到65岁的老年人。

中国人口老龄化，已经初见端倪，而且越来越严重。

这个结论是符合历史认知的。纵观人类社会，社会越现代化，人口老龄化越严重。

因为经济发展的结果，就是为了对抗自然，按照人的意志，改造世界。

一方面，技术的进度，延长了人的寿命，在以前70岁就是高寿了，现在活到100岁，神智清醒的也不少。

另一方面，更细致的社会分工，更完善的社会保障，替代了养儿防老的理念，现代生活的高成本，强化了社会少子化倾向。手机上随便点点，外卖便当替代了下厨，上门保姆做完了家务，大家发现生活里好像也不太需要家人来照顾。电脑里的爱情动作片，也让找女朋友这件事变得不再重要。以前孩子读完初中就能出道帮家里赚钱了，现在即便孩子大学毕业了你都要为他操心，直到一辈子。

对大部分人来说，养孩子，变得非常不合算。

结果是，年轻人真的越来越少了。

02

看到这个结论，我的第一反应是，以后该不会没人买房子了吧，然后就是房价要跌了。

可是这么多年来，我人肉的感受完全相反。

从下面这张图的数据上来看，2010年以后这些年，是全中国劳动人口快速下降的年份。

可具有讽刺意味的是，我在上海2010年买的房子，涨幅最少的也翻了2倍。过去12年，上海房价平均涨了6倍。

我明显感觉到，过去这十年就是房产的主升浪。房价快速上升，房子作为一种资产被社会普遍接受，年轻人不要说买房子，就是租房子也很难。

这样的情况不光是在上海，在北京、南京、成都、长沙等也是一样的。一边是大街上悠哉的老人，一边是上涨的房价。

都说人口老龄化，都说房产黄金十年不再，怎么房价反而越来越高。

03

真实的情况是，大城市的房子是人口老龄化最大的受益者。

这有点反直觉，但说开了就明白了。

一方面，劳动力人口大幅下降，人口红利不再，降低了整个社会内在的生产力。

为什么这些年，经济增速从两位数下降到6.5%，直到现在大领导们都在为保6绞尽脑汁。不是我们不努力，真的是干活输出的人，总数变少了。

为了刺激经济增长，我们不得不依靠外部刺激，就是货币宽松和财政刺激。大家熟悉的4万亿，M2，这些名词，都是这十年才知道的。

在这些刺激作用下，经济时不时拉上来一下，但副作用是，大家慢慢意识到买房是能对冲货币宽松的，群众们资产保值的需求也被激发出来。

房价里的金融属性被加强了。

另一方面，全社会总的劳动人口增速下降，大城市的人口却是在快速上升的。

大城市，依旧从全国范围内在吸血。更好的资源配套，更好的工作机会，在经济不景气的情况下，反而加大了大城市的吸引力。

越是经济差，那些真实的需求才会裸露出来。

越是大的城市，获得的人口越多。

这就是大城市房价上涨的根本原因。大城市完全不受人口红利殆尽的影响，总量受限下的人口跨区域流动，保证了大城市获得源源不断的接盘侠，支撑起房价。为了应对人口老龄化导致的经济下行，全国性的货币宽松和财政刺激更助推了大城市房价。

04

上面那张图里的一二三四线人口增速的巨大差异，让我想起了这些年陪老父亲回乡探亲的经历。

我们家祖上是在江苏海门市周边的某个村庄，父亲每年都有回乡下拜访祖辈的习惯。

我每次回去，给我最大的冲击就是感觉整个村子人空荡荡的，小路上看不到一个年轻人，只有老人和孩子坐在宅基地门口晒太阳，近乎于死气沉沉的安静。

村子旁边的小镇，甚至于再往上的海门市，也见不到多少年轻人。

海门隶属于南通，南通已经算是长江口富庶之地，依然摆脱不了年轻人流失的局面。

人口流失的代价就是房价涨的好慢，听乡下的表哥说，海门和南通的房价也就这两年才翻了倍，和大上海的涨幅完全不能比。

同样的事情，也同样发生在全国很多的小城市里。

05

好了，讲到这里，大家应该明白了，我们对未来中国的房价是有信心的，但是仅限于人口多的大城市。

事实上，中国现阶段已经不缺房子了。按全国口径来说，中国的房子已经过剩了。中国缺的是大城市里，主城区下，品质好，配套全的房子。未来只有这样的房子才是有潜力的。

真正的好机会其实是极其有限的。

中国有数百个城市，但值得买房的城市不会多于20个。识别的标准，就是人口的总数和增速。

残酷而直接地说，如果你的家乡不是或者不靠近下面这张图中的城市，那我不建议你在那里买房，除非是很刚的刚需一定要来一套。

要知道，这已经是很宽的标准了。这里面的部分城市，我都觉得够呛，实在下不了手。分享下我这么多年的观察结果，有两条经验请大家一定把握：

（1）常住人口总数1000万是条生死线。

1000万人口是未来城际竞争的一个重要标准，将来机场高铁、公路地铁、医院学校、人才落户都会考虑这个指标。一个城市的人口能上到这个数字，基本上锁定了一个国家核心城市的名额。

很多二线城市，甚至网红城市都没达到这个数字。现在差口气没关系，但是请你仔细观察人口增速，如果这个城市未来5到10年内还不能接近1000万的话，那就危险了。那些西部的弱二线省会就不说了，经济发达如福州，我都觉得不稳。

（2）每年常住人口增速至少是10万，越多越好。

我观察到大部分二线城市每年新上市的新房住宅大概在6到12万套之间。要支撑起楼市供需平衡，最好是购房需求大于供给，这个城市每年有真实居住需求的最好是在10万人以上。因为从长远看，拉升房价的一定不是投资客，而是新移民接盘侠。

进一步推算，对于二线城市，最好每年有20到30万的新移民能够进入这个城市，这个数字越大越好。新移民沉淀几年，慢慢转化为购房人群，带动楼市。

上面写的新增人口10万已经是很宽松很宽松的标准了。如果连这个标准都达不到，你应该反复思考要不要买这个城市的房子。

06

大城市的人口增长已经从土著的自然增长切换到新移民导入模式。这不光在改变城市选择，同时也在影响城市内的板块选筹逻辑。

任泽平说，由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。

我说得更直接一些。大城市房价不是由当地平均收入决定的，那些在大城市看房价收入比的打法一定是错的。大城市房价是由所在城市最有钱阶层里最穷的那批人决定的。就好像清华北大的录取分数线，不是看考生们的平均成绩，而是看学霸里最弱的那个人的考分。

明白了这一点，对我们选板块至关重要。

提醒下出生在大城市的土著朋友，一定要放弃旧有的地域偏见。要记住，原住民的看法不重要，高薪水的新移民才是真正的金主大爷。

找房子要按照就业为路径，顺着新移民容易进入的朝阳高薪产业来找。一般来说，我们比较喜欢金融民工和码农这两类人出没的地带。

最近十年，上海涨的最快的几个板块，不是黄浦、老静安等土著说的传统上只角（市中心），而是大宁、张江、徐泾这些以前的下只角（垃圾地段）。

北京涨幅快的房子也出现在望京、西二旗这些角落里，而不是在东西城。深圳的后海、前海房价崛起的速度，秒掉罗湖、福田这些传统市中心。

New money 正在战胜Old money。

研究新钱的布局，正在成为每个买房人必修的功课。

07

最后说一下，对大城市承载人口的看法，因为这关系到一线城市房价的未来。

任泽平说，大城市不是控制人口的问题，而是应改善城市规划和公共交通。大城市应该严格控制中心城人口增长，推进新增人口向新城集聚，并积极在新城布局相应产业和资源。多造地铁和路网，改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。

我更乐观一些。现在北京和上海的控制人口不会是常态化。最近几年这两个超级大城市在不断优化布局，等到城市运营能力提升后，还将会不断吸引人口。

看看京沪的土地面积，在欧洲就是一个小国家。再看看京沪主城区的容积率，大多是1到2之间，也就是说1平方米土地上只盖了1到2平米房子，密度之低，在东亚国家，甚至在欧美都是不多见的。

其实京沪可以承载更多人口。

未来京沪及其周边，有可能成为第一批5000万人口的大都市圈，主城区+近郊+卫星城的布局将出现。城市居民的居住结构也会改变，摊大饼的画圈规划会改成类似于深圳那样散点式的产住结合，城市功能会划分的更清晰。

等到那一天，京沪的楼市会很美丽，打出天际线，给二线城市做出一个榜样。

别人问我，对房价的终极信心从何而来。

我想，它不应该来自于慷慨激昂的主旋律新闻，也不出自于公号文章的金句连篇。

它应该来自于我们肉身亲历的生活。

那些工作岗位上的稚嫩笑容，拥挤不堪的地铁早晨，摩肩接踵的电梯厢，招聘会现场的火爆场面，是这些个热气扑腾的鲜活景象，让我们注意到了这个国家的年轻人。他们的活力就像新鲜血液，源源不断地注入到一个个大城市的心脏里，带着天朝崛起，也让我们分享楼市红利。

其实说真心话，我们并不在乎如今凌冽的寒冬，我们也的确认为未来会越来越好。

我们一直是如此乐观。因为我们相信：悲观者永远正确，但乐观者永远成功。

感谢你读完本文。

以上是正文。

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