这是魔都财观的第222篇原创文章
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01
对于大部分人来说,房子作为一种资产,已经成为我们家庭财富的核心载体。
我们生活里遇到重大事件,比如生病、求学这些需要用到大钱的时候,如果借不到钱,大部分人还是通过卖房变现来解决的。
从这个意义上来说,不管买房是刚需还是投资,你都要重视房产增值。因为保护好自己的房产,就是保护好家庭财富,就是保护好我们生活的安全垫。
房产作为当下唯一一个贯通居住消费市场和金融市场的特殊商品,它天生带有投资的属性。值得注意的是,市场上大家能够参与的主动投资渠道,比如股市、比特币,还是黄金、P2P,都让投资者蒙受过巨大的损失。反而是房产增值从没让我们失望过。买了房子,放在那里,不闻不问,过个几年就会有不错的收益,这是过去十多年,大家的普遍感受。
我对我身边有一定资产的朋友的建议是有钱就买房。讲真,在当下这个混沌的年代,我们也不知道买什么是安全的,但是买了房就是对冲了通货膨胀,对冲了不确定性。
因为我们知道,真遇到了大事,房产才是靠得住的硬通货。
02
可是社会上对讨论买房投资这件事,一直是很忌讳,主流舆论始终不认同。
最直观的感受,就是不少人喜欢把买房投资当做炒房。
以至于房产微博的评论区,总是少不了喷子的恶言相向。
有的时候,我和朋友在其他大V组织的粉丝分享会上聊投资经验,隐约能感觉到,现场听众看你的眼光有些异样。
一开始我有些不习惯,聊得次数多了方才明白:原来因为我是客场分享,相当于素人出场,在缺少了自己基本盘粉丝的支持下,很多人一听到你有不少买房经历,天生的人设就当你是个炒房客。
不光是大V容易被人误解,就连想学投资的买房人,也会把投资和炒房划上等号。
在魔都财观每月一期线下精品课上交流的时候,聊得high了的学员,潜意识会不知不觉流露出来,不小心说漏嘴:今天真是受益匪浅,学到不少炒房技术....
吓得我连忙打断解释。
03
其实我自己是非常在意这种对投资买房的误解的。
我始终认为:
如果一种投资行为,能够长期存在于社会上十几年,为从事它的人带来丰厚回报,且不违法。那这种投资行为一定是能为世界产生某些价值,才能生存下来,否则早就被取缔或者消失了。
不过为了搞清楚大家为什么那么恨炒房,我还是特别留意了那些批判炒房的文章和评论。
结果挺令人意外,骂炒房的文章我看得越多,心里就越放心。
原来大部分投资买房的朋友,根本就算不上群众眼里的炒房客。
群众眼里的炒房是,埋伏在某个城市大涨前夜,然后暴涨后迅速出手卖出,再去下一个城市。
有这种印象,可能是来源于当年温州炒房团短炒上海、北京楼市,暴赚一笔,给大家留下了难以磨灭的印象吧。
这种短线炒作的手法,至今在房圈里依然是有人在用的。
上一轮牛市里用的比较多的方法叫一刀流,就是竭尽全力借贷,买在大涨前夜,迅速翻倍后卖出获利。正所谓一刀定生死,钱来的快,死的也快。
第二种是凤变冰+快周转流,就是买进老破小,然后装修翻新,高价卖给别人。如果你买的老房子碰巧刚刚装修过,且金玉其外,那你大概率碰到的是这种。
第三种是ABC单,就是先下定金不网签,锁住房源之后,然后赶紧找下一接盘侠高价卖给他,吃到差价。这种手法中介用的很多。
不管哪种手法,持有期都不会超过一年,靠这种方法赚钱,要么是运气好胆子大,要么靠专业信息优势,从某种意义上来说,我还挺钦佩他们的,的确有过人之处。
04
但是我要告诉大家:
所有楼市里短炒的方法,长期来看根本行不通。
如果你实操过就会知道,不满二年卖出房子所产生的高额税费,会极大地消耗利润,再加上急售的让价,很难获得收益。
我做过测算,一套以市场价9折拿下的房子,房价不涨的话,不满二按照市场价卖出都是略亏的。这里还没算上体力精力的机会成本。
所以我的第一个房产投资要领是,至少拿满5年。
我对楼市有着乐观的年化收益率,但我也明白,楼市从来都不是每年平均涨多少,而是静淡市很久,忽然来一个脉冲式上涨。
而且现在的楼市周期越来越长,至少5年才能迎来一个完整的周期,才能吃到一段完整的涨幅。
所以你需要更多的耐心。
第二个房产投资要领是,合理借贷,做大规模。
我一直说全款买房打平货币宽松,贷款买房掘金货币宽松。
买房子和开公司一样的道理,你通过合理的借贷把资产负债表做大,一轮货币宽松下来,资产涨,负债不涨,你的净资产增值就帮助你获利了。
下图来自深耕深圳的平米顺时针章老师的分享。从图表比较可以看到,一轮50%涨幅下,首付30%的回报率差不多是全款买房的2倍多。
说穿了,这就是一种负债套利。
因为我们要长持,而且要做大规模,我们不可能买非常贵的房子,所以我们的第三个房产投资要领是,选择近郊、大面积、低单价、次新的房子。
这种方法的本质是用眼光对冲不确定性,用低单价基数来换高爆发力。
具体选筹的方法参考之前写的这篇《如何买到大涨十倍的房产?#M100》
05
我相信,如果大家能够长线持有潜力板块房产的话,不光能给自己带来巨大的财富效应,这种行为本身同样也能给社会创造价值。
事实上,就是因为有长线投资的房东存在,社会上才会有大量的低价出租房源,满足了一批批初入大城市的新移民。刚需是没有多余的房子出租的。
就拿我自己来说,因为我比较喜欢买近郊次新的房子。这样的房子,在买入的时候由于配套尚未完善,租客并不多,租金回报率都是不高的,只有1%左右。
而且我还听到一个不好的消息,最近人大领导也说了:现在一些超大城市住宅出租回报率低,只有现价的1%,也就是1000万价格的住宅,1年租金只有10万左右,如果收一定的税,持有多套房的人去掉出租收益后,就没什么利益可图了。
从这个表态来看,房产上产生的租金收益只会越来越少。
不过我并不特别在乎租金,因为我更看重房产增值的回报,我把低租金的损失当成潜力增值的风险对价。
本质上,就是因为有一批敢于冒险介入的先知先觉者,才为近郊新房市场注入了流动性。
而在新移民城镇化的时代,大机会都是在动态成长的房价突变之中,而不会出现在静态收益的租金守成之下。
06
最后是一个善意的提醒,希望大家也不要神话房产投资。
房产投资也有它的问题,房产的流动性偏弱。而且房产不太可能有100倍、甚至10倍的暴击,比如投资3000万房产变成3个亿,这个基本没有机会(300万到3000万还是有机会的)。因为房产虽然有杠杆,但不能有并发,买到中后期会发现一个人的负债额度有限,而可信任的房票、贷票毕竟是少的。
另外房产增值是线性的,一轮行情房价涨一倍也就到头了。这个和靠认知突破的变革领域还是不同的。你要找10倍、100倍的暴击,应该去一些高风险领域的,就是大家完全不看好的市场,比如高新创业、比如几年前的比特币,比如未来的AI,这种都是可能血本无归的项目,但只有极大的认知偏差,才可能有极大的利润。
我想到了我认识的买房子最厉害的那一位,堪称神一样的人物——欧神。
他起步于2000年,有最长的雪坡;
他有超一流视野,洞悉各种技术;
他有惊人执行力,“神魔皆以血饲”。
但是即便如他这样的房圈第一人,也没有实现100亿的身价。他的成就虽然对普通人惊为天人,但比起这个时代那些互联网顶层精英来说,并不算突出。
不过这个也并不怪他。
因为靠赌的时代过去了,靠吹的时代已来临。
上杠杆永远没有讲故事快。世界上有什么能比互联网泡沫吹得更大的呢。
所以最后给大家的建议是,家庭财富应以房产为本,守住应有的财富,这个是基本盘。心力足够的,再去高风险领域搏杀。
希望大家对房产投资报着一个成熟的心态:
理性买房,拒绝赌博,买到想买的房子,赚到该赚的钱,过上想要的生活即可。
弱水三千,我只取一瓢。
以上是正文。
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