这是魔都财观的第222篇原创文章

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01

对于大部分人来说，房子作为一种资产，已经成为我们家庭财富的核心载体。

我们生活里遇到重大事件，比如生病、求学这些需要用到大钱的时候，如果借不到钱，大部分人还是通过卖房变现来解决的。

从这个意义上来说，不管买房是刚需还是投资，你都要重视房产增值。因为保护好自己的房产，就是保护好家庭财富，就是保护好我们生活的安全垫。

房产作为当下唯一一个贯通居住消费市场和金融市场的特殊商品，它天生带有投资的属性。值得注意的是，市场上大家能够参与的主动投资渠道，比如股市、比特币，还是黄金、P2P，都让投资者蒙受过巨大的损失。反而是房产增值从没让我们失望过。买了房子，放在那里，不闻不问，过个几年就会有不错的收益，这是过去十多年，大家的普遍感受。

我对我身边有一定资产的朋友的建议是有钱就买房。讲真，在当下这个混沌的年代，我们也不知道买什么是安全的，但是买了房就是对冲了通货膨胀，对冲了不确定性。

因为我们知道，真遇到了大事，房产才是靠得住的硬通货。

02

可是社会上对讨论买房投资这件事，一直是很忌讳，主流舆论始终不认同。

最直观的感受，就是不少人喜欢把买房投资当做炒房。

以至于房产微博的评论区，总是少不了喷子的恶言相向。

有的时候，我和朋友在其他大V组织的粉丝分享会上聊投资经验，隐约能感觉到，现场听众看你的眼光有些异样。

一开始我有些不习惯，聊得次数多了方才明白：原来因为我是客场分享，相当于素人出场，在缺少了自己基本盘粉丝的支持下，很多人一听到你有不少买房经历，天生的人设就当你是个炒房客。

不光是大V容易被人误解，就连想学投资的买房人，也会把投资和炒房划上等号。

在魔都财观每月一期线下精品课上交流的时候，聊得high了的学员，潜意识会不知不觉流露出来，不小心说漏嘴：今天真是受益匪浅，学到不少炒房技术....

吓得我连忙打断解释。

03

其实我自己是非常在意这种对投资买房的误解的。

我始终认为：

如果一种投资行为，能够长期存在于社会上十几年，为从事它的人带来丰厚回报，且不违法。那这种投资行为一定是能为世界产生某些价值，才能生存下来，否则早就被取缔或者消失了。

不过为了搞清楚大家为什么那么恨炒房，我还是特别留意了那些批判炒房的文章和评论。

结果挺令人意外，骂炒房的文章我看得越多，心里就越放心。

原来大部分投资买房的朋友，根本就算不上群众眼里的炒房客。

群众眼里的炒房是，埋伏在某个城市大涨前夜，然后暴涨后迅速出手卖出，再去下一个城市。

有这种印象，可能是来源于当年温州炒房团短炒上海、北京楼市，暴赚一笔，给大家留下了难以磨灭的印象吧。

这种短线炒作的手法，至今在房圈里依然是有人在用的。

上一轮牛市里用的比较多的方法叫一刀流，就是竭尽全力借贷，买在大涨前夜，迅速翻倍后卖出获利。正所谓一刀定生死，钱来的快，死的也快。

第二种是凤变冰+快周转流，就是买进老破小，然后装修翻新，高价卖给别人。如果你买的老房子碰巧刚刚装修过，且金玉其外，那你大概率碰到的是这种。

第三种是ABC单，就是先下定金不网签，锁住房源之后，然后赶紧找下一接盘侠高价卖给他，吃到差价。这种手法中介用的很多。

不管哪种手法，持有期都不会超过一年，靠这种方法赚钱，要么是运气好胆子大，要么靠专业信息优势，从某种意义上来说，我还挺钦佩他们的，的确有过人之处。

04

但是我要告诉大家：

所有楼市里短炒的方法，长期来看根本行不通。

如果你实操过就会知道，不满二年卖出房子所产生的高额税费，会极大地消耗利润，再加上急售的让价，很难获得收益。

我做过测算，一套以市场价9折拿下的房子，房价不涨的话，不满二按照市场价卖出都是略亏的。这里还没算上体力精力的机会成本。

所以我的第一个房产投资要领是，至少拿满5年。

我对楼市有着乐观的年化收益率，但我也明白，楼市从来都不是每年平均涨多少，而是静淡市很久，忽然来一个脉冲式上涨。

而且现在的楼市周期越来越长，至少5年才能迎来一个完整的周期，才能吃到一段完整的涨幅。

所以你需要更多的耐心。

第二个房产投资要领是，合理借贷，做大规模。

我一直说全款买房打平货币宽松，贷款买房掘金货币宽松。

买房子和开公司一样的道理，你通过合理的借贷把资产负债表做大，一轮货币宽松下来，资产涨，负债不涨，你的净资产增值就帮助你获利了。

下图来自深耕深圳的平米顺时针章老师的分享。从图表比较可以看到，一轮50%涨幅下，首付30%的回报率差不多是全款买房的2倍多。

说穿了，这就是一种负债套利。

因为我们要长持，而且要做大规模，我们不可能买非常贵的房子，所以我们的第三个房产投资要领是，选择近郊、大面积、低单价、次新的房子。

这种方法的本质是用眼光对冲不确定性，用低单价基数来换高爆发力。

具体选筹的方法参考之前写的这篇《如何买到大涨十倍的房产？#M100》

05

我相信，如果大家能够长线持有潜力板块房产的话，不光能给自己带来巨大的财富效应，这种行为本身同样也能给社会创造价值。

事实上，就是因为有长线投资的房东存在，社会上才会有大量的低价出租房源，满足了一批批初入大城市的新移民。刚需是没有多余的房子出租的。

就拿我自己来说，因为我比较喜欢买近郊次新的房子。这样的房子，在买入的时候由于配套尚未完善，租客并不多，租金回报率都是不高的，只有1%左右。

而且我还听到一个不好的消息，最近人大领导也说了：现在一些超大城市住宅出租回报率低，只有现价的1%，也就是1000万价格的住宅，1年租金只有10万左右，如果收一定的税，持有多套房的人去掉出租收益后，就没什么利益可图了。

从这个表态来看，房产上产生的租金收益只会越来越少。

不过我并不特别在乎租金，因为我更看重房产增值的回报，我把低租金的损失当成潜力增值的风险对价。

本质上，就是因为有一批敢于冒险介入的先知先觉者，才为近郊新房市场注入了流动性。

而在新移民城镇化的时代，大机会都是在动态成长的房价突变之中，而不会出现在静态收益的租金守成之下。

06

最后是一个善意的提醒，希望大家也不要神话房产投资。

房产投资也有它的问题，房产的流动性偏弱。而且房产不太可能有100倍、甚至10倍的暴击，比如投资3000万房产变成3个亿，这个基本没有机会（300万到3000万还是有机会的）。因为房产虽然有杠杆，但不能有并发，买到中后期会发现一个人的负债额度有限，而可信任的房票、贷票毕竟是少的。

另外房产增值是线性的，一轮行情房价涨一倍也就到头了。这个和靠认知突破的变革领域还是不同的。你要找10倍、100倍的暴击，应该去一些高风险领域的，就是大家完全不看好的市场，比如高新创业、比如几年前的比特币，比如未来的AI，这种都是可能血本无归的项目，但只有极大的认知偏差，才可能有极大的利润。

我想到了我认识的买房子最厉害的那一位，堪称神一样的人物——欧神。

他起步于2000年，有最长的雪坡；

他有超一流视野，洞悉各种技术；

他有惊人执行力，“神魔皆以血饲”。

但是即便如他这样的房圈第一人，也没有实现100亿的身价。他的成就虽然对普通人惊为天人，但比起这个时代那些互联网顶层精英来说，并不算突出。

不过这个也并不怪他。

因为靠赌的时代过去了，靠吹的时代已来临。

上杠杆永远没有讲故事快。世界上有什么能比互联网泡沫吹得更大的呢。

所以最后给大家的建议是，家庭财富应以房产为本，守住应有的财富，这个是基本盘。心力足够的，再去高风险领域搏杀。

希望大家对房产投资报着一个成熟的心态：

理性买房，拒绝赌博，买到想买的房子，赚到该赚的钱，过上想要的生活即可。

弱水三千，我只取一瓢。

以上是正文。

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