观观 | 买新房应该注意些什么？说说开发商不会告诉你的秘密#M310
这是魔都财观的第248篇原创文章
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大概是在半年多前，当时很多粉丝朋友让我多聊聊新房，于是我就开始用心观察新房市场。这么些时间看下来，坦率地说，我觉得这个市场里买房人的表现还有待提高。
我发现，大部分人在踏入售楼处之前，都会把自己想象成谨小慎微的精算家，可是一到售楼处，遇到销售的逼定，立马又失去了该有的冷静。
我一直告诉身边的朋友，在买房这件事上，只要不犯错，就成功了一半。因为中国楼市强大的基本面会让你受益良多。
可事实是，每天依然有很多人在犯着同样的错误，白白浪费了这大好静淡市。
所以这两天我花了些心思，给大家认真写了一点文字，就是想说说如何买好新房。字数挺多， 拆成两篇发。今天是第一篇，讲的是新房市场的生态，希望能够帮到你。
01
其实我自己新房买的是不多的。
我现在手上的房子，只有第一套买的是新房。
这也难怪，房圈里的老手，都是买二手房为主。二手房里有大量的信息差，所以有砍价折扣的超额收益。
不过，我也赞同大家去买新房和次新房。因为这些年新房的产品力的确得到很大提升，房子的外立面、小区配套、户型装修、动线设计这些都得到长足的进步。
我之前在《观观 | 到底什么样的房子好卖又涨得快？我花了好多心思写给你看#M290》这篇里写过，房龄每隔5年到10年，住宅产品就会有划时代的创新，下一代的产品是完全碾压上一代的。
更关键的是，当下其实已经进入一个存量房产的市场。就拿上海来说，2400万人的城市里有780万套房子。我们其实不缺房子，缺的是好房子。
未来，适合自住的漂亮房子，不一定能成为投资良品。但是投资良品，一定是适合自住的漂亮房子。
因为不管是投资还是自住，最终接盘的一定是真正的自住刚需。房价之所以能涨那么高，光靠炒房客自己是拉不上去，说到底还是有大量的、真实的刚需客户愿意为自住的好房子买单。
从这个意义上来说，大家去买那些符合主流审美的，人民群众都愿意住的新房，没毛病。
02
但是颠覆我认知的，是最近的一个上海新房项目——高尚领域。
我曾经在【魔都财观房产投资秘籍】知识星球里多次表达过不看好这个项目。
理由很简单。虽然这个项目的地理位置不错，位于上海中环附近的真如副中心，但是它可以吐槽的点实在太多了。
首先它是塔楼式住宅。说实话，我自己也很惊讶，竟然能在2019年，在上海市中心看到塔式建筑的新房住宅。从横切面上来看就能知道整个项目的户型实在不怎么样，要么是没有南北通，要么是进深过长。
第二，高尚领域的装修理念让人有些担心。从样板间的布局来看，竟然没有中央空调。我看到了挂式空调，而且是正对着大床上吹。不知道睡在床上会是什么感受，而房企到底是想营造一个什么样的居住场景。
第三是单价要卖到9万元。要知道这个住宅项目因为被李嘉诚囤地10年以上，使用权不足70年，而且所在的真如板块也因为被囤地时间太长，失去了最宝贵的10年发展期。即便不算上前面那些瑕疵，卖这个价格也不能说是便宜了。
所以，我一直和来问我的粉丝讲，不是很建议买，你们是有更好选择的。
然而，事情的发展出乎我的意料。
这个项目开盘一共推出1108套房子，5天认筹就超过了800套。
在上海，这么一个最低总价800万左右的项目，有这样开盘认筹的成绩是非常好的。
讲真，我有点被吓到了。
03
然后，我抓了两个粉丝问了一下买的原因。
他们告诉我，高尚领域是整个片区内唯一在售的新房，总价控制的比较好，刚需勉强还能够得着。虽然也知道这个项目硬伤不少，但是一心只想买新房的自己，在这附近的确是没有更好的选择了。
我听了之后，心里很无奈。
我原来一直以为，在上海这样的房地产充分竞争的市场，买房人都是见过世面的。
一个项目能够大卖，要么是像金茂府、壹号院这样，产品力出众，房子好到让你没话说，要么是像前滩晶耀和大虹桥中核锦悦府这样的，实质性限价，让买房人拿到真真切切的实惠。
好产品或者好价格，才能吃得开。
但我还是想多了。
塔楼大卖，让我忽然察觉到，其实中国的买房人，心中都有那么一股买新房的执念。
我回忆了一下这些年各地开盘的项目，北京、上海、深圳、南京、杭州、武汉、长沙、成都、重庆、沈阳等等等等，发现房企把新房造好了，然后屯在那里慢慢卖，在一轮轮去库存的冲击之下，只要不是糟糕到不能住人的房子，最后都是清盘的。
我找到在房企做营销总的从小一起长大的老同学，和他说了这个想法。
他嘿嘿一声偷笑，告诉我这早就不是什么秘密。其实现在不少项目的操盘手，根本没什么心思做产品。户型差没关系，只要把总价压得足够低，房间做得足够多，项目选在一个有概念的地段，关键是要快周转，拿地后在一年内尽快上市，磨时间总是能卖掉的。
原来，这个时代，认真的产品人不多，倔强的买房人更少。
04
告别了老同学，心里总觉得不什么滋味，我还是想继续从买房人这一端探寻一下市场底层逻辑。
我就开始回忆每周五在上海的线下茶话会，才想起来像这样的茶话会从去年8月到目前已经开了几十场，自己见过的买房人也不下几百个了。
然后我心里默默给所有见到的粉丝测算了一下房龄。
这里说的是大家开始认真买房时起算的年龄，不一定是从买房人买第一套房子开始算，而是从认真研究，准备买一套希望有不错涨幅的房子开始算。
大约估摸了一下，结果是大部分人的房龄不会超过3年。
很多人都是在2015年这一轮房产大牛市之后，涌入这个市场的。现在的楼市，也比以往任何时刻都拥挤。
有些人是看到房价上涨之后，匆忙上车或者改善。更多人是跟风投资，希望能从这个万亿市场里挖到点什么。
但在大牛市尾声进入市场的同学们，伴随着你们的其实是更高的房价，你们比其他人更需要正确的买房理念。
大家应该知道一些基本的选筹逻辑。比如，低总价、高单价的楼盘往往涨不了太快；房产有自己的估值体系，塔楼直接打9折到95折；远郊的漂亮房子，只有在新房阶段才能卖的掉，根本没有二手市场。
因为做自媒体的关系，我每天都会看无数的房产文章，包括不少新房软文。
有的时候我会特别去点开一些营销号，就为了看看那些很难卖的远郊高价房是如何宣传的。
看得多了，还是有一些心得的。
这些文章里，大多有大量的建筑美图，构图和取景角度都非常好。然后会有个被缩略的地图，即便这个项目离市中心是30km+，从图上也不会感觉多远。最后是几张售楼处人满为患的照片。
关键的问题是，我看评论区的反馈，粉丝们都很吃这一套。
05
所以我觉得，是时候和大家说说买新房的几个典型误区了。
1、一个房子值不值得买，其实在它拿地的时候就决定了。
我认为理想的房价构成里区位应该占60%，资源占20%，产品只占20%。
好的区位就是那些离市中心25km以内，有产业园区配套，有整体高档社区居住感，有增量发展潜力的地块。如果还要加上一个附加条件的话，那最好是单价不太高，在当地房价天花板的60%左右。
打开视野，会发现好区位是相当多的。很多时候，我们没必要太偏执于某个板块，除非你是当地的土著，或者就是在旁边上班，这个地方对你来说有特别意义。
2、买房也要有竞品思维。
大家如果足够熟悉房企销售的话，就会知道操盘手卖房的时候，会用克而瑞这样的专业地产数据库，充分调研周边新房和二手房，他们要找到这个区位里的相对稀缺感。
最好是做出这个地段绝无仅有的产品。如果有一样的产品，那就做点产品创新升级，做到同品类最优。
要特别提醒大家的是，以上这些统统都可以用在自己买房上。大家自己买房子也要有竞品思维，其实人的角色切换的很快，你今天是买房人，明天就是卖房人。买房的时候多想想以后的计划。选择的时候一定要谨慎，因为你选了不好，将来卖房也是一样困难。
日光的新房，未来二手卖出不见得快。但是去化慢的新房，未来二手一定很难卖。
3、产品力看的是整个社区，而不是只有你家小区。
我们往往会很关注小区里的设计感，户型、容积率、绿化率每一项都抠的很细。
但我们很容易忽略，整个社区的品质感。其实容积率、绿化率、居民素质、教育生源都是以社区来考量的。
如果你小区的能级远高于社区里的其他小区，那其实是一件很让人沮丧的事，你家就是被资源稀释的对象。
所以我们最看好的是整体打造的高端住宅区，比如上海的联洋、西安的曲江、苏州园区湖东这样的板块。
第二看好的是高新产业园区+高档住宅的组合，比如上海大虹桥和张江、北京的西二旗，杭州未来科技城这样的板块。
最不看好的是老式住宅区里的单个高品质新房项目。
比如上海普陀区、深圳的罗湖、重庆的渝中区。在这些地方，即便做出精品项目，产品力的优势也会被周边大量的老破小给稀释同化掉。
06
好了，这一篇讲到这里就差不多了。下一篇打算给大家说说买新房的一些策略，大概有5、6个建议。如果大家觉得这个话题不错，麻烦帮我多转发这篇，也算是让我把这个话题写完的小鼓励吧。
最后是我昨天看到的冰心的一句话，觉得挺好，送给大家：
创造新陆地的，不是那滚滚的波浪，却是它底下细小的泥沙。
我自己感受也是这样。经过这几年楼市的潮起潮落，我发现大家终于都开始相信规律，相信常识了。知道买房和任何事情一样，投机取巧也许有段时间管用，但更长远来看，还是要脚踏实地的日积月累。
以上是正文。
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