照这个指南选板块，买的房子涨了十倍#M340

原创魔都财观团队魔都财观

这是魔都财观的第255篇原创文章

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大家知道，我自己买房是十分看重房产金融属性的。即便是自住需求，我也希望房价涨幅能够跑赢通胀。

为了做到这一点，我花费了大量精力，去研究那些大涨板块背后的普适规律，还算有点成果。

在上个周末的魔都财观精品课上，我给来自全国各地的近20名同学，重点讲解了如何通过布局近郊潜力新区，依靠市政资源、人流产业导入区域后的价值重估，获得领先涨幅。现场还用4个潜力板块案例做了沙盘实战推演。

不过我也发现，经历了上一轮大牛市之后，在不少城市，比如郑州和西安等，已经出现了近郊新区房价高于市中心的现象。

那传统的市中心到底还有没有机会，哪里才是更好的买房增值选择，这些问题不光是精品课同学们很关心，也经常出现于我们公众号文章的评论区。

所以，我们团队花了些心思，找到了一些适合于当下，押中快速增值板块的方法，今天就分享给大家。我会用上海来举例子，但这个规律也是适用于全国所有城市的。

我们先来看上海两个小区的二手挂牌价。下图中的宝华现代城和仁恒河滨花园，都是中环内的标杆楼盘，现在的单价9万多。

从下面的地图上可以看到，这两个小区所处的位置，都是离市中心5公里左右的2005年品质商品房。

有意思的是，虽然这两个小区现在的房价差不多，但其实他们当年的售价还是差很多的。根据上海买房必备的数据，仁恒在2006年网签均价超过宝华两倍，但当下的售价已经完全一致。

这是值得我们留意的第一个现象：

距离市中心位置差不多，13年前房价相差一倍的房子，到现在房价的价差收敛，两者趋同。

接下来，我换一种方式，又找了两个小区，瀚林府邸和新江湾城雍景园。

这次我们先看2006年的网签价格，从下图可见，两个小区当年的开盘价是差不多的。

但是他们的地理位置却相去甚远，瀚林府邸位于老静安，属于内环内的传统核心区，而雍景园坐落在中环外的新贵区域新江湾城，详见下图。

那我们来看看俩小区现在的售价，下图可以看到，位置更好的翰林世家已经远远跑赢了新江湾城雍景苑。雍景园涨幅大概在6倍，差不多是上海的平均涨幅，位于老静安的瀚林世家涨幅超过10倍，丝毫不逊于上海近十几年来涨的最快的张江板块。

这是值得我们留意的第二个现象：

13年前房价相同，但是距离市中心更近的小区，房价表现也更好。

之后，我们团队又做了大量的历史数据比较，得到的结论和与前面两个现象高度一致：

1、距离市中心差不多直线距离的板块，或者地铁至城市核心通勤时间相等的地段，即使目前存在差价，长期来看差价会收窄。

2、两个售价相等的楼盘，距离中心更近的楼盘未来涨幅会超越偏远的楼盘。

还是让我用地图来举例。我以环状城市的上海为例，若有A、B两个房龄相仿、离中心距离相等的楼盘，且A的挂牌价大幅高于B，此时买入B楼盘未来会享受到更大的涨幅。大家看下面的图。

而如果A、B售价相同，但A距离核心区域距离更近，则此时购入下图中的A楼盘未来涨幅潜力更大。

这意味着虽然从短期看，在一轮3到5年的大牛市下，那些近郊新城可能会跑赢市中心板块，相同距离下不同板块也会有价差。

但是从拉长到10年以上的长期来看，距离市中心同等距离下不同价差的洼地，终究会被填平。而近郊板块，房价可能会在一段时间与市中心差不多，但随着市中心价值重新发现后的补涨，市中心房价总有一天会再次高于近郊。

我把这种机会称为：

市中心地段价值回归的套利。

其实这种方法不光可以用在上海，也普适于商业、教育、医疗资源向市中心集聚的环状城市，本质的原因是城市核心的价值恒久不变。

下面我用各个城市来举几个例子。

我认为上海的中环内存在大量被低估的机会。

而北京的南城也有北城一样的潜力。

西安的中心区、东部和北部与曲江和高新区的价差终究会慢慢缩小。

成都也不会一直一路向南，等到天府新区足够贵之后，武侯区、青羊区以及金牛区的洼地会被大家发现。

那为什么会出现套利机会，或者说为什么会出现市中心被低估的情况呢？

一是生活在城市近郊的原住民，因为这一轮棚改拆迁的原因，获得了大量资金，购买力强大，一定程度上改变了市场走势。

比如生活在上海宝山和浦东近郊的土著，买新房时倾向于选择在熟悉的范围内，在短期内可以扭曲房子的合理定价，拉高偏远区域的房价均值。

二是开发商营销的力量也不容忽视。

现在几乎每个大城市，几乎都有这样的新盘：距离市中心20公里开外，品牌开发商，豪华品质，单价比周围二手房高了50%以上。

我在之前的文章曾经说过，房子这个建筑物本身不会涨，涨的主要是钢筋水泥下面的土地价。同样单价的小区，郊区的豪装高价盘，未来涨幅未必跑的过市区的普通住宅。

我做了一个测算表：

涨价前	市区中端住宅	郊区豪装高价盘
土地单价	35000	20000
建筑、装修单价	5000	10000
开发商品牌溢价	0	10000
总单价	40000	40000

假设经过一轮大涨后，郊区因发展较快，土地涨幅达到100%，市区土地享受一个平均涨幅80%，我们来看看实际收益如何：

涨价后	市区中端住宅	郊区豪装高价盘
土地单价	63000	40000
建筑、装修单价	5000	10000
开发商品牌溢价	0	10000
总单价	68000	60000

全款买入市区中端住宅的业主享受到了70%的房价涨幅。虽然郊区土地增值更多，但因为房价里的地价占比低，郊区豪装高价盘业主持有的收益只有50%，反而不如市区普宅。

这个案例告诉我们，如果你十分看重房产增值收益，要选择土地价值占房子总价比例高的房产。

更重要的是，房产具有金融属性，市中心的房子就好比股票中的蓝筹股，郊区的地块卖的多了，土地成本上去之后，郊区房与市区房差价收窄。此时，投资客就会更偏好买低估的蓝筹房产。这是一个价值回归的过程。

我认为，关注市中心地段价值回归的套利机会，这种选筹方法可以大大扩展买房人的可选区域。

我们买房子，除了关注那些单价较低，潜力较大的近郊产业新城之外，其实在市中心也可以挑选到涨幅可观的楼盘。而且，买在低估的内圈区域，一定程度上还规避了区域规划失败的风险，是一种高确定性的投资模式。

更重要的是，抓住市中心地段价值回归套利机会，是有可能真正地实现自住+投资。

我们在上海的每一期线下茶话会和精品课程，都有学员提出自住+投资的需求。但是，大部分情况下，适合投资的房产，因为考虑到潜力，都处在不毛之地，不适合自住；而适合居住的房子，因为周边配套成熟，单价很高，上涨乏力。

所以要想真正权衡自住和投资，是需要花一些功夫。正确的做法是，细细研究下市中心各个板块，思考是否有地段价值回归机会。

我们团队的阿楼，特意为大家找了几个上海有可能出现价值回归的板块，供大家参考。外地的朋友可以把他推演的方法运用到自己的城市上去。

1、宝山大华板块是宝山区唯一中环内的区域，与普陀万里实际混为一个成熟的社区，同样的小区比普陀区范围的低2万左右，单价5万多就能淘到不错的小区，7号线沿线进城也特别方便，15分钟即可到达城市CBD静安寺商圈。

2、新静安，也就是原来的闸北区，最南侧汉中路至曲阜路站附近仍然有售价6.5万左右单价的，房龄在03年后的面砖外墙次新小区，一河之隔、差不多房龄的小区卖至10-11万，这是一个明显的心理差价。因为闸北区以前是闻名的”下只角“，上海土著对这个区是有偏见的，现在它已经并入静安区，随着时间的推移和新移民的导入，心理差价一定会抚平。

3、新华路，百年国宾道，高尚居住区域。乍一看，这个区域就是纯住宅区域，没有任何产业，实际上，它被四大市级CBD环绕，东靠静安寺，北边是中山公园，西面和南面紧邻虹桥开发区和徐家汇。板块内7-8万的二手房均价在整个内环范围都是比较低的，价值重估的机会比较大。

好了，以上就是我们团队观察到当下楼市里的一些新机会。

我觉得吧，不管是做什么事情，只有极大的认知偏差，才会有极大的收益。

时代在变，买房的方法也一直在变。

快速奔腾的房地产洪流里，总会露出些许缝隙机会，留给那些有心人。

以上是正文，来自于观观和阿楼。

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