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这是魔都财观的第284篇原创文章
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而对房子产品力的品鉴，基本也来自于对样板房的感受。
会来事的房企们在节约其他成本的同时，都会大力投入样板房。因为聪明的操盘手都知道，这里的投入可以以一敌百，帮助项目去化。用一句圈内的话来说，样板房再怎么花钱，都是不过分的。但是，不知从何时开始，样板房越做越豪奢，越来越夸张，离实际交付标准也越来越远。这段时间，新房逢交房就必维权，大多也是因为购房者当初看了样板房很激动冲动感动，而拿到房子之后才发现施工降标的作风依然雷打不动。所以今天我想给大家梳理下样板房里的那些小伎俩，我们会用上海的一些项目举例，但里面逻辑是适用于全国的。希望对你有用。很多朋友以为看样板房就是看户型，其实远没有这么简单。样板房的初衷是给购房者对户型和家居布置有个最初的印象，但是房企也会抓住这一点做些小文章。大家如果去踩过一些新盘，会发现样板房会一般造在这2个地方：1.样板房建在实际楼栋内，有些甚至是工地里，需要带着安全帽才能进入；2.样板房建在售楼处内，理由是方便客户或者工地安全等等。我们对建在实际楼栋内的样板间更有好感，因为所见即所得。你可以直观地感受到房间里的各个触点。对于精装交付的小区而言，可以直接理解为：能搬走的都不是你的，搬不走的全是你的。但特别要注意的是建在售楼处内的那类样板房，有一些房企钻这个空子来做点“隐蔽工程”。比如面宽、层高之类的数据，某些房企如果把数据放大比例的话，购房者根本无从查证。如果日后交房发现有出入，房企也可以用建造样板间有建筑工差这样的理由搪塞你，那是一点办法都没有。层高面宽都能放大，多造几平又有何不可？谁会带着激光测距每面墙都量一下呢，更何况有很多项目连照片都不让拍。无法得知未来高低楼层的采光差异有多大的同时，对窗外景观如何、是否有噪音、临街、紧邻轨道等不利因素。当然，并不是说建在售楼处内的样板房就一定是坑，但还是提醒大家多留一个心眼。好，了解了样板房坐落位置的套路之后，在实际看房之前，我建议大家还是应该储备一些必要的建筑学和装修知识，可以帮你洞察别人看不到的东西。我们并不是想要变成设计师那样专业，只不过有7个关键点希望大家一定要掌握。下面我把他们按照重要性从高到低依次列示出来。事实上，我们自己看新房和二手房，也会按照这些标准来衡量每个户型。开间指的是采光面横向排布的房间个数。我们很关注客厅的面宽，指的是客厅东西向的距离，进深指的是南北向的距离。我们的经验是，开间数越多，进深越小，面宽越大，采光越好。举个例子，一套90-100平米的三房，好户型应该是南向3开间，客厅至少是4米面宽，整体进深大概是整体面宽的一半左右。层高是指楼板与楼板间的直接距离；净高则是指铺完地板地暖以及吊顶之后的实际观感层高，要注意这一字之差所意味着的不同。一般而言，层高在3.3至3.6米，属于顶豪产品，在3米至3.3米，属于高端住宅，能够溢价。普通的住宅层高在3米左右，净高在2.8米至2.9米左右，不能再小了。大家都知道售楼处户型图都是建筑面积，实际使用面积=建筑面积*得房率，这个面积才是你真正能用到的部分。现在的新房多为钢混结构的电梯房，这样的房子得房率控制在75%以上都是说得过去的。如果砖混结构的楼梯房，得房率应该高过80%。不过大家一定要注意的是，必须在追求实际使用价值基础上，再考虑得房率。比如像下面这样的户型，建筑面积224平，实际191平，卧室10平米不到，虽然的得房率高达85%，但实际很多空间是浪费。前面说的面宽、层高和得房率这三点，都是每天大家实际居住感受到的指标，看房时一定要花些心思了解下。如果有可能的话，建议大家看房时带个测距仪，某东179元就能买一个。房间向南是最好，除此外最好客厅还要南北通透，这样在南北两侧有可以直接形成对流穿堂风，透气通风比较好。动区是指会比较吵闹或者主要的活动区域，诸如客厅、餐厅、厨房等。静区主要就是指卧室。目前市场主流产品是三房。三房户型主要分为飞机户型和动静分离。飞机户型就是房间排布在客厅两侧，一般小户型三房比较适合做成飞机户型。因为这样走廊的通道比较紧凑，利用率高。比如下图的上海泗泾的融创壹号公馆。如果是真正的顶豪大户型，那就应该做成动静分离，必要的空间浪费可以营造出仪式感。比如上海陆家嘴豪宅九庐，户型为了看江，大部分都将客厅厨房设置在北边，南边留给需要长时间采光的卧室，形成了南北向的动静分离。楼王是一般指位于小区中心位置，非前后第一排，正对小区内景观。不光是景观优势，楼王也符合风水学上好位置的说法。楼王背山面水，被周边的楼栋拱卫，正面开阔，财富和势能灌入。所以我们的建议是，如果自住的朋友，为楼王多付10%的溢价是可以接受的比如上海唐镇的浦发檀府的样板房就建在楼王楼栋，100米栋距，观感开阔，看完立马就想下定的感觉油然而生。好了，掌握完这些户型知识之后，大家终于可以进入样板房了，这才是灵魂拷问的时候，因为对房企而言，精装交付标准一直是被吐槽最多的。我们给大家一些品牌标准做参考，尽量买那些用好牌子家电的项目。高端品牌：大金、东芝（中央空调+新风），威能地暖，Honeywell新风；这里包括抽烟机，煤气灶，冰箱，烤箱，洗碗机，酒柜以及咖啡机。顶豪品牌：帝泽，嘉格纳，miele，smeg，vzug，AEG；包含面盆、龙头、马桶、卫洗丽、浴霸、花洒、浴缸等等。顶豪品牌：唯宝、grohe、hansgrohe、duravit等。看到这里，我们提醒大家一定要注意的是，交付标准会有公示，别被样板房骗。装修清单会列在售楼处或者样板房前，记得注意看，长成下图这样。一定要问清楚阳台是否可以封，这个对定价还是有些影响的。不能封阳台，相当于室内空间少了3个平米。大家还要留意的是，样板房家具尺寸是否有缩放嫌疑，造成假象。这里建议大家可以用手机里自带的AR测距功能，算一下知道了。一般双人床宽不能少于1.5米，长度不能少于2米。柜子进深不能少于0.6米，高度不能小于1.8米。下图是上海前滩晶耀名邸的样板间，主卧的床连1.4米都不到，缩放太明显。样板房一般为了突出空间感，很少会放置大型储物柜，但真正入住之后，大家就会知道，居家过日子，储物空间有多么重要。一个正常三口之家收纳需12m³，而标准五口之家需要20m³，所以实际大家入住之后的家里应该是像下图那样，布满储物空间的。我们在售楼处里兴奋的同时，脑海里应该补一下这张图，想象一下柜子遍布的场景，这才是将来入住家里的样子。
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