在上海亏了300万后，我总结了这5条买房经验！#M420

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经过2015年开始的一轮房地产涨价潮，买房保值增值的理念开始深入人心，绝大多数人发现，房产是家庭财富的压舱石，房本的数量对财富的多寡起到了决定性的作用。

在过去的十几年，房地产是国家的支柱产业，全国各地飙升的房价是经济蓬勃发展的一个缩影。买房早的人都占了大便宜，买房致富的故事在我们每个人身边也在不断上演，只要买房就能赚钱的观点一时间深入人心。

但是，在决策层下定决心调整经济结构、不把房地产作为刺激短期经济的手段的当下，我们可以预见的是，房价不会像以往一样，以陡峭的斜率向上冲刺。

未来更可能出现的局面是各地楼市涨幅分化、竞品之间差异化加剧。而作为买房人，面对即将到来的变革，我们对买房的收益应该有个客观合理的预期，把防范风险作为首要大事。

对此，我花了些心思，从历史上踩坑亏损的经验之中，整理出5个买房误区，供大家参考。

01 新房相比二手房更有投资价值

我们团队在线下精品课和线上的知识星球问答中接触了不少粉丝，发现很多人都是“新房癌”患者，买房只愿意买一手的。

他们想买新房的理由，一是觉得崭新、未住过人的房子适合拎包入住，让人感觉住的舒适；二是觉得许多新房都建在热门板块，或是热门板块的辐射区域，小区又自带底商、泳池会所等优质配套，未来升值的潜力相比周边二手房会更大。

我认为，事实并非售楼处和楼书宣传的那么美好。

房产投资圈内存在的一个共识就是——自住买新房，投资买二手。

房子这个建筑物本身不能增值，而是房子下面的土地价值会随着时间的推移不断升值。也就是说，土地价值占房产总价越高的，未来升值的空间就越大。买新房相比买二手房，将更多的资金花在了漂亮的外立面、会所泳池、豪华装修之类并不会随着土地一起升值的事物上。如果花同样的总价买二手房，就可以买到比新房更大的面积，由于面积等于土地价值，未来房子的绝对涨幅会更高。

另外一点值得注意的是，在很多值得买房的大城市里，由于城市建设的成熟与完善，新房已经占不到很好的区位了，最黄金的地段已经被早年建造的小区提前占位。这也是二手房能凭借更好的区位，增值涨幅高过新房的原因之一。

比如在上海，占据大宁板块最佳区位的小区是平均建筑年代在1999年的东方明珠大宁公寓，区域标杆的大宁金茂府反而在一个边角料的位置。

音乐学院板块位置最好的小区是1999年建的嘉丽苑，身处东湖路淮海中路，小区对面就是环贸iapm，堪称城市中心的绝版稀缺地段。

就算是同一开发商多期开发的项目，前几期的位置都是优于后几期的。浦西老牌豪宅翠湖天地就是个很好的例子，由香港开发商瑞安耕耘20年开发。翠湖1、2、3期伴随着周边商业和太平桥公园的成长，占据了新天地的最佳C位，而最新的4期就明显不如了，严格地来说，属于老西门板块。

然而我发现，现在的新盘，即使小区位置不如同区域的二手房，但由于房龄新、以及利用买房人对区位认知不足，定价普遍是要高出二手房不少的。

不过，再经过个十几年，当初的新盘也变成“老破大”的时候，地段价值就会凸现出来，占了C位的楼盘会更抢手，只有当退潮了才会发现谁是那个裸泳的人。

02 新房的“房龄”相比二手房要更新

新房的价格比二手房高，除了产品力更好、精装修之外，还有一点很重要：新房的房龄更短。

我们都知道，在国内，住宅并不是永久性的私产，产权的使用年限是70年。虽然目前还未发生过70年住宅产权到期如何处理的普世案例，但我们预计，产权到期之后大概率是会产生一笔续期费用的。按照媒体报道的温州少数个案，房产到期后续期可能要支付房价三分之一的价格。具体未来是怎么样，谁也不知道，但一定不会是免费。

这个续期费用已经体现在二手房的售价里了，简单粗暴地计算的话，使用年限每减少1年，房子的总价就会折价1%，但会有个一、二成的封顶。也就是说，同一个区域内30年房龄的房子，相比10年房龄的房子折价20%，是一个比较合理的估值。

但这个70年，到底是从什么时候开始倒计时呢？

很多人都以为是从交房的时候开始算，只要买的是新房，那使用年限就是完整的70年。

事实真的是这样吗？

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NO！！！

住宅产权的70年使用权，是从开发商通过招拍挂取得土地的那一天起就开始计算的，项目的整体转让也不影响使用年限的减计。

比方讲，某A开发商在2001年就拍下了一块地皮，一直捂盘不开发，到2014年的时候资金链断裂了，把地皮转让给了B开发商，B开发商继续捂地，到2017年才动工，2019年取得预售证并向业主出售。新房的业主拿到房产证时，使用年限仅剩 70-（2019-2001）=52年，并不是完整的70年。

而周边的二手房C盘，是开发商在2009年拍地并立刻动工建造的，2010年就取得了预售证并卖出。二手买进C楼盘的业主，拿到房产证时，享有对C盘的剩余使用年限为 70-（2019-2009）=60年。

通过这个案例，我们发现，买了一个完工九年的老楼盘，剩余的可使用年限也可能比全新的新房还长了8年，房产剩余使用年限的长短完全取决于开发商拿地的日期，而不是楼房建造的年份。

如果拿地年份特别早的“伪新盘”的价格比周边老楼盘卖的贵很多，由于使用年限的问题，未来涨幅估计会跑输老楼盘。

我想分享一个小技巧，大概率能帮助大家避开“伪新盘”的坑。

我们购买新房时，一定要仔细查看预售证上的“土地使用权出让合同编号”，这一栏有住宅土地的出让年份，土地使用权的70年就是从此栏标识的那一年开始减记的。

下图就是一个典型的坑，开发商居然在1993年就拿了地，捂盘长达26年，实际到手使用年限仅剩44年，表面光鲜亮丽的新房子，实际房龄比许多购房者都年长。

以上海为例，需要警惕的是市中心黄金地段的港资新盘，hk人捂盘都是一把好手。其次是一些旧改项目，把九几年的老大楼改装成新房卖出，这些项目的普遍剩余使用年限也不足50年。

03 开发商越大牌，房子品质越好

我与粉丝交流的时候发现，大家买新房越来越看重开发商的品牌，愿意为知名开发商的品牌付出溢价。近几年房地产行业集中度提升的很快，这种趋势会越来越明显。

但是，房企的名气越响，房子的建筑工艺、装修品质就一定好吗？

还真不一定是这样！

大开发商的优势是资金量雄厚，高溢价的地王基本都是它们拿的。但在这轮限价下，这些项目都是要亏本的。

为了少亏一点，开发商肯定会在建筑和装修质量上打点折扣，这就产生了所谓的“维权盘”。

开发商在全国有千千万个项目，一个项目维权了，对它的整体声誉影响不大，在维权成为普遍现象的当下，很多无良卖家更是有恃无恐，只要限价够低，再烂的品质也不愁接盘侠。

这种现象背后的逻辑，我认为有两点。

首先，一刀切的限价扭曲了房产市场。开发商造楼是要赚钱的，断人财路，最后为楼盘降标买单的还是业主。

更重要的，国内房地产业至今为止还未脱离野蛮生长的模式。规模为王、快速扩张依然是王道。房企前三位的碧桂园、恒大、万科，虽然产品都不错，但他们主要还是靠规模取胜，高周转、控成本仍是主旋律。

在这样一个市场下，劣币驱逐良币成了常态，谁造房子速度越快、成本用的更低，谁就在竞争中胜出。

中鹰、华丽家族、业丰置业…真正的经典产品缔造者们都早早地退出了竞争。

（图：中鹰黑森林）

（图：华丽家族古北花园）

（图：华山夏都苑 KFS：业丰置业）

04 越偏远的盘未来涨幅越大

之前的一轮牛市中，越是远离市中心的地方，房价涨的越猛。大城市的板块均价在涨幅过后，呈现出一个扁平化的状态，这得益于城市边界的扩张，原本的城市边缘地带经过时间的沉淀，被纳入了中心城区，价格也向市中心看齐。

但是，这个趋势不可能一直延续下去。当偏远地区的均价逐渐接近中心城区的时候，购房者就会用脚投票——几百万上千万的投资决策，是不会被各种“环线论已经过时了，XX以后就是宇宙中心”、“XX就是下一个XXX”之类的营销话术所蒙蔽的。

有意思的是，我通过分析历史数据，发现了一个事实：城市的领涨板块，也是存在大周期轮动的。

因为上一轮房产牛市中，近郊、远郊板块普遍涨幅要远高于城区，所以目前大家产生了这样一个共识：越偏远的地区在房地产牛市的时候涨幅越大。实际上，这个经验只是恰好适用了2015年后的这一波行情，并不是一个普适的规律。

借用上海乐居对2010-2015年间上海各板块新房涨幅的统计数据，我们可以发现，在那段时间，涨幅榜前列的居然一大部分都是内环线核心板块，与现在受欢迎的“郊区涨的快”的论调恰恰相反。

我不能肯定地说历史会重演，下一轮房产牛市将由城市中心领涨，板块间差价会再一次拉大。但是，投资远郊无地铁、无政策利好的板块，很有可能不会看到上一轮快速翻倍的辉煌。

在当下时点，像上海大虹桥、深圳沙井之类有长三角一体化、粤港澳大湾区国家级战略规划的近郊地区，还是非常值得入手的，其他无政策利好的郊区板块，如果周边地铁、商业等配套不成熟的话，还是谨慎一点为妙，上一轮行情它们沾了普涨的光，下一轮可能不会那么幸运。

05 京沪永远涨

我们都知道，北京和上海是国内能级最强的两个城市，在就业机会、医疗、教育、商业等各纬度都独立一档，全国各地的人都想要涌入京沪，所以这两个城市的户籍政策是最严格的。

北京和上海的房子作为国内楼市里最稀缺的资源，也是最不缺接盘侠的。所以，不知道从什么时候开始，微博上的一句“京沪永远涨”成为了楼市里最著名的一句谚语，许多人奉其为真理。

然而在2017年的牛市顶点，怀揣着“楼市圣经”冲入京沪楼市的业主都被套了，总价浮亏15-20%不等，如果是sfsd三五成贷款买的房，那本金已经亏掉一半；若是利用了其他融资渠道，算上房贷利息的损耗，本金亏光也不算稀奇。

我想强调的是，即便是在基本面最为稳健的北京、上海，房子也是会跌的。城市的基本面再强，也扛不住政策收紧或者是全球性经济危机。这一轮跌了15-20%，08金融危机时候也跌了快20%。下图我们自己收集的上海二手房指数，大家重点看2008年的金融危机和2016年底的房住不炒，这两次的回撤。需要特别说明的是，由于是指数统计，房价实际的回撤幅度实际跌幅比图例里大得多。