英国楼市大变局将至！一大波长租公寓来袭，这是最新的避坑指南
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去年这个时候，我写过一篇文章《英国长租公寓爆发，个人房东如何应对？》，简单介绍了英国长租公寓蓬勃发展下，机构和个人投资者该如何把握或应对这一新趋势。
对于机构投资者来说，长租公寓不但顺应英国日益崛起的租房市场，还能抵御经济周期，且深受英国政府和银行支持，因此非常值得关注。
但与此同时，对于个人投资者，特别是个人房东来说，由于很难直接投资长租公寓项目，因此其一直以来的买房出租模式难免会受到冲击。
在未来，以长租公寓为代表的“机构房东”将和个人房东形成直接竞争。
对于租客来说，长租公寓比从私人房东那里租来的房子更新，某些项目的租金甚至有政府补贴折扣，因此我在那篇文章的结论里也建议个人投资者尽量避开投资长租公寓密集的区域，毕竟和机构房东竞争无异于螳臂当车。
我今天之所以重提这个话题，主要也是因为在过去的一年里，这个趋势变得更加明显了，越来越多的新资金和新玩家涌入市场，直接导致长租公寓开发量创下历史新高，推动英国楼市迎来大变局。
在今天的文章里，我会主要关注过去一年进入英国长租公寓市场的新玩家，看看他们都布局在了哪些区域？
对于机构来说，这会是一份投资参考；对于个人房东来说，则可以当成2019版的最新避坑指南。
开始文章前，我再解释一下长租公寓和Build-to-rent（BTR，建后出租）之间的关系。
英国地产报告里这几年一直在说的Build-to-rent，指的是大型机构开发完住宅项目后只租不卖的投资模式。
广义的Build-to-rent包括长租公寓、服务式公寓、学生公寓等，其投资者一般是大机构。
机构投资者普遍采取自持物业方式，以自主开发、改造和收购等形式获得公寓产权，再以“机构房东”的形式进行出租和管理，大大提高了租客和管理效率，在出租市场上同个人Buy-to-let（买房出租）形成竞争。
Build-to-rent虽然包括多种业态，但英国这几年Build-to-rent的爆发，其实都集中在长租公寓领域，因此本文会用长租公寓指代英媒常用的Build-to-rent。
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一大波长租公寓来袭
2019年一季度，机构投资者对英国长租公寓的投资额达到了10亿英镑，继2018年第三季度之后，再次创下历史新高。
▲机构投资者对长租公寓的投资额（2015-2019）
从开发数量上看，截止至2018年第四季度，正在开发中的长租公寓一共有43,374套，同比去年增加了39%。
已完工的长租公寓则达到了29,416套，同样创下历史新高。
2019年长租公寓开发量屡创新高的背后，其实是“大玩家”开始入场了。
据British Property Federation统计，英国目前在建或已完工的长租公寓已经超过10万套，其中伦敦地区就有5.5万套，占了半数以上。
英国未来每年还将新增1.5万套长租公寓，到2030年总共将新建24万套长租公寓。
首先我们看一下伦敦。
2019年4月1日，英国开发商Grainger与伦敦交通局（TfL）正式建立合作关系，双方计划在未来五年内，在伦敦交通局持有的8个大型地块上开发超过3000套长租公寓。
伦敦交通局作为伦敦最大的地主之一，一直在寻找公共交通以外的盈利模式，并于近两年正式介入房地产开发，特别是长租公寓领域。
值得注意的是，伦敦交通局拥有的土地超半数是在地铁站附近（以下用下划线标注）。
以下是已经公布的具体位置和长租公寓数量：
Limmo Peninsula, Canning Town, Newham，1500套公寓
Southall Sidings, Ealing，400套公寓
Nine Elms Tube station, Lambeth，400套公寓
Armourers Court, Woolwich, Greenwich，400套公寓
Hounslow West Tube station, Hounslow ，350套公寓
Cockfosters Tube station, Enfield，300套公寓
Arnos Grove Tube station, Enfield，100套公寓
Montford Place, Kennington, Lambeth，100套公寓
除了上面的项目，伦敦交通局还会在下图所示的一些区域开发长租公寓。
▲伦敦交通局计划开发的长租公寓位置
2019年3月18日，法国开发商Unibail-Rodamco-Westfield、加拿大公共部门养老金投资委员会（PSP Investments）和加拿大的QuadReal Property Group达成合作，计划在东伦敦斯特拉特福德（Stratford）开发近1,200套，价值6.7亿英镑的长租公寓。
PSP Investments房地产欧洲和亚太区董事总经理Stéphane Jalbert补充说：“伦敦的住宅市场长期供不应求，一旦该项目完工完工，这将是伦敦市中心最大的长租公寓项目之一。”
预计该项目会在2019年第二季度施工，并在2023年后交付。
2019年2月19日，伦敦基金Henderson Park Capital和美国开发商Greystar Real Estate Partners从英国开发商Telford Homes手中，买下了在东伦敦Walthamstow的257套长租公寓，价值共1.05亿英镑。
2019年1月21日，加拿大开发Realstar宣布在东伦敦的Hackney Wick和西伦敦的Southall开发共300套长租公寓，价值2亿英镑。
2018年8月1日，英国学生公寓巨头Amro Real Estate Partners进军长租公寓市场，宣布在西伦敦的Ealing和Kingston upon Thames开发共500套长租公寓。
Amro还在继续寻找合作伙伴，未来五年计划斥资5亿英镑，在伦敦开发1500套长租公寓。
2018年7月3日，英国保险公司Legal&General以3亿英镑的价格拿下了位于东伦敦Woolich的长租公寓合同，该项目一共涉及2.2英亩的土地，还有650套公寓。
2018年5月16日，Legal&General又在伦敦南部的Croydon买下一栋价值1亿英镑的35层长租公寓楼，该大楼一共有251套公寓。
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都在伦敦什么地方？
上面的案例看的眼花缭乱，没关系，我们接下来直接看图。
如下图所示，黄色圆圈的大小代表着长租公寓的数量，我们可以看到目前伦敦的长租公寓项目基本都聚集在一起，其中以东伦敦Stratford和西北伦敦Wembley最为密集。
之所以会出现这种现象，主要因为这些地方的租金较为合理，符合大部分工薪阶层的预算。
数据咨询公司Dataloft将那些两室一厅月租金在£1,650-£2,100的地区标为红色，这个租金区间是大部分伦敦居民所能够负担的价格，和黄色圆圈有一定重合。
不过，并不是所有标注红色地区都有长租公寓项目，这主要是因为租客不仅要租金适合，还要交通便利，因此长租公寓项目的另一大特点，便是集中在伦敦市中心的地铁通勤区范围内。
如上图所示，长租公寓集中的东伦敦Stratford和Barking都有直达市中心的地铁线（Central line，District line），而且距离新金融城的金丝雀码头非常近。
西伦敦方面，Ealing通有连接着希斯罗机场的火车和直达市中心的Central line。
同样地，去年《英国长租公寓爆发》文章里重点提到的Wembley，也在可直达市中心的Metropolitan line上。
伦敦长租公寓分布图，不同颜色代表开发的不同阶段，圆点越密集，长租公寓越多
另一伦敦长租公寓分布图，绿色越深，长租公寓越多，橙色代表长租公寓中新开发项目比例，黄色代表由现有物业改建的长租公寓比例
上面两张图看出，伦敦市中心由于严格限高且没有太多土地供应，长租公寓主要集中在Brent、Newham (Stratford)、Lewisham、Ealing、Greenwich等外围区域。
伦敦市中心比如Kensington、Westerminster、老金融城这样的市中心地段基本没有长租公寓，伦敦西南和正北长租公寓也比较少。
这个图表示伦敦各区对于长租公寓的态度，绿色表示政策重点支持，橙色表示正在研究是否支持，灰色表示暂时没有相关政策支持
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伦敦之外呢？
说完伦敦，接下来看一下英国其他城市长租公寓情况。
根据Savills在2019年1月发布的市场报告，英国长租公寓行业在2018年继续扩张，尤其在曼切斯特、伯明翰、利兹等地。
2018年长租公寓的地理分布数量
在具体城市方面，曼切斯特所在的西北地区拥有英国23.8%的长租公寓数量，排在大伦敦地区的52.2%之后，位列英国第二。
而伯明翰所在的西米德兰地区（West Midland）只有5.1%，远低于曼切斯特。
最新案例方面，曼切斯特和伯明翰都有几个比较大的长租公寓项目值得关注。
2019年4月18日，高盛宣布为英国开发商Apache Capital Partners提供了1.18亿英镑的贷款，以帮助建设伯明翰最高的长租公寓大楼Broad Street 212-223号，其中包括481套公寓，总价值达到了1.84亿英镑。
2019年3月21日，德国开发商Partrizia Immobilien以1800万英镑的价格，将其位于曼切斯特第一街（Manchester First Street）的长租公寓项目出售给英国开发商Downing Developments。
该项目一共有624套公寓，包括14,122平方英尺的商业和公共空间。
卖掉曼城项目后，德国开发商迅速跑去了伯明翰。
2019年3月18日，Partriza Immobilien在伯明翰Edgbaston地区成功拿下长租公寓的规划申请，计划在2022年新建375套公寓，项目价值达8500万英镑。
2019年1月24日，英国长租公寓开发商Get Living收购了位于曼切斯特Middlewood Locks的长租公寓项目。
该项目由北京建工承建，共有超过800套长租公寓，总价值超过3亿英镑。
总结来说，伦敦所在的英国东南部长租公寓最为密集，但以曼城、利物浦、利兹为中心的北部城市正后来居上，启动了大规模开发。
英国长租公寓分布图
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英伦投资客写在最后
在过去一年里，英国长租公寓无论是在建设和完工数量上均创历史新高，其中主要归功于美国、加拿大、德国、法国财团的入局，和伦敦交通局慷慨拿出大量土地。
对于机构投资者来说，如果决定参与这一大趋势，其实可以参考伦敦交通局的选址逻辑，选择租金适中、通勤方便的区域。
对于个人投资者来说，随着越来越多的“机构房东”入场，带来巨额投资和肉眼可见的大量供应，其冲击不能不考量。
从最新的案例看，伦敦近期马上会完工的长租公寓主要集中在东伦敦Stratford、西伦敦Ealing、西北伦敦Wembley附近。
除此之外，我们需要注意到伦敦市中心一区二区，比如Kensington、Westerminster、老金融城这样的地段基本没有长租公寓，伦敦西南和正北长租公寓也比较少。
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