伦敦这么多区，我为什么最看好国王十字？
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都说伦敦是求稳的地方，买房投资主要是为了资产配置和稳定，不求大涨，但求保值。
我在《伦敦的科技梦：炒着炒着就成真了》写过，如何在以稳定为卖点的伦敦市场寻求更大增量，科技可以是一个不错的突破口。
对于房地产投资者来说，伦敦发力科技意味着伦敦内部各区的投资价值正在发生剧烈变化，科技属性强的意味着爆发潜力更大。
谷歌入驻的国王十字就是伦敦科技属性最重的地方。
国王十字位于伦敦一区，目前正在经历热火朝天的城市重建。
随着改造一步步深入，国王十字也正在迎来红利爆发期，这半年来传出不少利好，由于这些消息得到的曝光甚少，我这边集中整理一下：
1. 三星宣布进驻
2018年6月15日，三星正式宣布进驻国王十字，将租用Coal Drops Yard购物中心顶层高达2万平方英尺的办公空间来开设伦敦旗舰店，以此与苹果在伦敦的旗舰展开竞争。
三星在其官网宣布了这一消息
三星国王十字旗舰店效果图
三星表示国王十字的旗舰店不单单只会有零售功能，还可以让顾客体验和咨询三星多款前端科技产品，为消费者提供全方位的浸透式感官体验。
2. “煤炭”商场秋季开业
三星入驻的国王十字Coal Drops Yard购物中心将于今年10月开门迎客。
Coal Drops Yard购物中心曾是维多利亚时代的煤炭仓库，用于处理每年运送到伦敦的800万吨煤炭。
“煤炭”商场Coal Drops Yard由伦敦奥运会奥运圣火盆设计者Thomas Heatherwick一手操刀设计，定位为媲美Covent Garden的世界级的购物地标，面积10万平方米。
Coal Drops Yard将开设65家零售商铺，其中包括5家大型门店、餐厅、画廊、音乐表演场和新公共空间等。
Coal Drops Yard目前已经吸引到Paul Smith, Tom Dixon, Cubitts, Manifesto, Cheaney, Form+ Thread，Universal Works等服装品牌入驻，还有像Barrafina, Casa Pastor和wine bar The Drop在内的高级餐厅也已经确认入驻。
Paul Smith@Kings Cross
3. Facebook紧跟谷歌，入驻国王十字
2018年2月4日，脸书Facebook宣布将其英国总部搬入国王十字，已经在国王十字拿下四栋大楼，总办公面积超过70万平方英尺，是原来总部的三倍。
Facebook将在国王十字建设新英国总部，紧邻谷歌英国总部。
Facebook此前在牛津街附近租用了新办公室，这次把英国总部选在国王十字，使得国王十字的科技集聚效应进一步突显，Facebook在英国的员工总数也将在2018年底超过2300人。
4. 英国制造业巨头Rolls-Royce进驻国王十字
2018年5月9日，英国飞机发动机巨头Rolls-Royce（罗尔斯-罗伊斯）宣布正计划把伦敦总部搬去国王十字。
Rolls-Royce的汽车业务翻译做劳斯莱斯，已经被德国宝马收购；其飞机发动机业务仍由英国所有，翻译作罗尔斯-罗伊斯，简称罗罗。
罗罗之所以把伦敦总部搬去国王十字，一方面是现在位于白金汉宫附近的总部租金太贵，另一方面是罗罗英国总部德比郡到伦敦的火车终点站就是国王十字，方便公司高层来伦敦开会。
罗罗国王十字搬迁计划
5. 南丰、乐高家族相继买入国王十字资产
2018年2月14日，香港南丰集团背后的陈氏家族斥资3亿英镑（31.3亿港币，26.22亿人民币），买进伦敦国王十字地区——谷歌新总部附近巨幅地块Regent Quarter，提前布局伦敦的科技转型，收租科技巨头和公司总部。
南丰买下的Regent Quarter地块占地25万平方英尺，包括30栋现有建筑，其中20万平方英尺为满租的办公楼，历史仓库和零售空间。
南丰之外，乐高也出手了
2018年4月9日，丹麦乐高背后的家族使用其信托基金Kirkbi A/S买下位于国王十字的写字楼Porter’s Wharf，收购价位4800万英镑，大楼被出租给出版巨头Macmillan Publishers，租约到2034年。
6. 欧洲之星开通伦敦-阿姆斯特丹直达线路
2018年4月4日，英国唯一一条高铁线，连通伦敦和欧洲城市的欧洲之星（Eurostar）宣布开通伦敦——阿姆斯特丹直达线路。
伦敦-阿姆斯特丹线路于4月刚刚开通
欧洲之星官网，伦敦-阿姆斯特丹高铁票价40欧元起
欧洲之星伦敦站位于国王十字的圣克拉斯车站，目前能够直达法国巴黎、比利时布鲁塞尔、荷兰阿姆斯特丹三个欧洲城市。
欧洲之星的存在也方便了欧洲公司在国王十字设立总部，法国奢侈品巨头路易威登LV、法国巴黎银行BNP都已经进驻国王十字，预计未来还会有更多欧洲公司在国王十字设立总部。
7. Crossrail 2选址国王十字
交通方面，除了已经开通的欧洲之星，英国Crossrail 2（纵贯城铁）也将国王十字设站，通勤到国王十字的时间将因此进一步降低。
Crossrail 1（横贯城铁）将于今年年底通车，其中的Farringdon站距离国王十字仅一站换乘。
红框处为Crossrail 2（纵贯城铁）国王十字站，站名为Euston St Pancras
根据emoov的预测，Crossrail 2（纵贯城铁）将给沿线房产带来很大的刺激作用，带动未来5年房价上涨74%。Landbay研究显示，尽管尚未动工，但Crossrail 2已经带来了25%的租金上涨。
伦敦这么多区，我为什么最看好国王十字？
国王十字区域位于伦敦市中心一区，从维多利亚时期起就是重要的交通枢纽。
但由于历史原因，该区域在上世纪末逐渐沦为充斥着老式建筑的废弃城区，甚至一度以毒品和情色业闻名。
过去的国王十字
进入本世纪，因为产业变迁，伦敦开始加速回归市中心。
2008年，国王十字区域开启重建，政府宣布投入80多亿英镑，国王十字也因此成了伦敦市中心150年来规模最大的区域重建项目之一。
国王十字重建计划覆盖面积达 67 英亩，包括两个火车站之间和后面的大片土地，按照项目计划，这里将修建10 个新广场，20 条新街道，以及大量新办公楼、酒吧与餐馆。
和选址郊区的第二产业不同，第三产业需要把人才聚集到同一个地方，伦敦发力科技、金融、文化创意产业的同时，伦敦政府也提出了“让城市精英阶层重回市中心”的复兴计划，国王十字由此得到大发展。
（参见我去年的文章——雄安新区的英国样本：半个世纪后，伦敦加速回归市中心）。
城市更新（Regeneration）是伦敦本轮房价上涨的最大助力。
国王十字的城市更新背后是产业在推动，是创新或创意主导的城市更新（Creative-led Regeneration），比纯房地产主导的拆了重建式城市更新更具想象力，而这也是我看好一区，看好国王十字的重要原因。
2012年，耗费5.5亿英镑的国王十字火车站改造完工，与2007年整修改造后的圣潘克拉斯火车站接通。加上原有的6条地铁线路，国王十字成了英国最大、最重要的综合交通转运站。
国王十字车站
国王十字规划
根据规划，国王十字以摄政河为分界线，运河以南地块主要用于开发办公楼；住宅与相关配套被规划在运河以北，形成了一个疏密有致，集商用、住宅、办公、休闲、教育于一体的中心区。
伦敦艺术大学中央学院是国王十字最早期的住户，作为伦敦最高艺术学府，2011年便选址国王十字。
当年一个规模庞大设计独特的砖砌仓库，如今成了欧洲最大的艺术学院
圣马丁新校区前宽敞的广场一年到头少不了各类艺术摆设，当然也少不了大大小小的美食节和音乐节。
经过近10年的重建，人口和产业逐渐在国王十字汇聚，整个区域也充满了可以与伦敦中心威斯敏斯特区域相媲美的城市活力，谷歌、LV、环球唱片、卫报等公司也相继把总部定在这里。
再联系本文前半部分提到的三星、脸书、罗罗等巨头在今年宣布入驻，可以看到产业利好已经在国王十字慢慢释放。
白色代表国王十字已经租出的写字楼，重建还没结束，国王十字已经只剩红色部分少量办公楼剩余
未来的国王十字
谷歌国王十字总部将于2018年底建成，最多可以容纳7000名谷歌员工。
从房产投资的角度来看，科技、创意产业对房价的推动力量已经显现出来。
商业地产方面，根据上图数据显示，从2011到2017年，国王十字写字楼价格增值速度（橙色线条）一直快于周边区域和伦敦市中心。
目前国王十字写字楼租金已经达到78英镑/平方英尺，与之相比，伦敦市中心和周边影响区租金分别为54和53英镑/平方英尺。
几年之间，国王十字租金增长了173%，相比之下，周边影响区和伦敦市中心租金增速分别149%和135%。
这个表格将国王十字和其他伦敦“机会区”做了对比
上图数据显示，国王十字在经济增长、人口就业、地区升级等方面都超过了伦敦其他“机会区”。
住宅方面，由于市中心限高，国王十字区域住房供应不足，加上区域内高薪人口集聚，这几年房价也水涨船高。
上图为国王十字近几年房价变化，数据显示从2011年到2015年，国王十字均价从£713,500 上升到£1,991,900，几乎翻了3倍。
国王十字的变迁，完美印证了产业对房价的推动作用。根据规划，预计国王十字的潜力将在今年年底和明年年初集中释放（以谷歌总部落成和煤炭商场开业为标志），毕竟大部分人都需要亲眼看到，才会出手。
英伦投资客-原创延伸阅读：
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