102亿！新鸿基郭氏出手英国，“香港地产之王”买进伦敦金丝雀码头
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香港人真的太猛了，刚刚发生的交易已经是过去短短10天里，我写的第三笔香港对英国投资。
英伦投资客（9月29日）获悉，香港新鸿基地产最大股东郭氏家族出手英国，联手爱尔兰开发商Ballymore，买进伦敦金丝雀码头超高层住宅开发项目Millharbour Quarter，项目价值10亿英镑（约102亿港币，90亿人民币）。
郭氏家族联手Ballymore，10亿英镑吃进金丝雀码头项目
郭氏家族这次是从伦敦本地开发商Galliard手中买下两块相连的带规划的土地。
值得一提的是，这已经是Galliard今年第二次出售项目给中港资本了，2018年4月3日，碧桂园从Galliard手上买下了位于金丝雀码头附近的住宅开发地块Ailsa Wharf，项目价值4亿英镑。
英国土地注册局的资料显示，新鸿基郭氏此次买地价格为5080万英镑，未来还要投入近10亿英镑，开发6栋44层高的住宅高楼，一共供应1513套公寓。
项目效果图
一共6栋高层住宅楼
Millharbour Quarter规划图，包括898套的6-8 South Quay和615套的3 Millharbour两部分
图为Millharbour Quarter具体位置，位于伦敦金丝雀码头金融城南面
金丝雀码头位于东二区，政府用20年的时间在这里打造了伦敦第二个金融城，同时也规划了配套的住宅。这边的公寓早年间因为又新又不贵，吸引了大量华人在此聚居，最新出炉的人口普查数据显示华人已经成为金丝雀码头第二大族群。
图为金丝雀码头未来摩天高楼效果图，图中白色模型为已有建筑，彩色为在建、规划获批待建或已经规划待批的项目。
对于当前在金丝雀码头投资，各方舆论一直争论不一，几个点主要集中在：
脱欧会不会造成金融业撤离？
Crossrail红利是不是已经吃完了？
金丝雀2.0能否解决短期“供应过剩”难题？
对于这三个投资客最关心的问题，我在这篇调研《金丝雀码头2.0迎来首批租户，伦敦新金融城投资价值几何？》里详细分析过，这边就不展开，直接上一下我当时写的结论：
对于金丝雀码头，一方面不能过度吹捧，另一方面也不能过分抹黑， 毕竟现在二期招商开门红，“供应过剩”长期来看已经成了伪命题。 当然如果真的决定投资的话，大家还是需要擦亮双眼，多多比较，找出适合自己同时也值得投资的优质项目。
联系刚刚投资的新鸿基郭氏，选择在这个时候进军金丝雀码头，可能就是为了抓住伦敦当前难得一见的买方市场机会：郭氏家族正好可以把雄厚的资金实力和脱欧产生的各种不确定性当作自己的议价优势，进行砍价并抄底捡便宜，等行情复苏了再挥刀收割。
“地产之王”是怎么炼成的？
新鸿基郭氏家族是香港“四大家族”之一，财力比肩李嘉诚家族，拥有超过200亿美金资产，是香港不折不扣的“地产之王”。
香港“四大家族”指以地产发家在香港拥有巨大影响力的李嘉诚、郭得胜、李兆基和郑裕彤四个家族。
郭氏家族大家长是新鸿基创始人郭得胜，郭得胜也是“香港四大家族”里唯一一个真正白手起家的人。
李嘉诚有一个钟表大王的舅舅，李兆基跟郑裕彤父亲就是大商人。
对比之下，郭得胜的父亲在香港经营杂货批发，郭得胜小学毕业就辍学了，而后就开始和父亲一起做生意，郭得胜凭借超强的记忆力和殷勤礼貌的待客之道，生意越做越大，到50年代已经成了香港远近闻名的洋杂大王。
1958年，郭得胜他正式进军房地产，同后来成为另一大家族的李兆基，一起成立了新鸿基。
郭得胜主导期间，新鸿基市值增长了60多倍。新鸿基目前有一大部分收入来自于物业出租，这正是源于郭得胜当年的布局，让新鸿基从此能够旱涝保收。
1990年10月，郭得胜因心脏病复发去世，新鸿基由三个儿子（郭炳湘、郭炳江、郭炳联）接手，在三兄弟齐心协力的发展下，新鸿基越做越好，甚至一举超过李嘉诚的长实集团，成了香港第一大房地产公司。
“郭氏三兄弟”身家都超过千亿
郭氏家族和李嘉诚一样，一直是香港本地投资者的风向标。
在今天买进金丝雀码头超高层住宅地块之前，郭氏家族最近几年已经在伦敦有过多处投资，包括价值10亿英镑的西伦敦Lillie Square第一期、价值5亿英镑的东伦敦Goodluck Hope等。
EGI数据显示，过去12个月，香港投资者在香港当地卖掉了价值175亿英镑的房产（接盘的多为内地买家），并将所得资金投向世界各地。
过去12个月香港卖单统计
上图看出，香港过去一年最大的地产卖单由李嘉诚旗下长实创造，卖了约40英镑的香港房产。
其次是领展（Link REIT），卖了香港约20亿英镑的房产，排名第三的是郭得胜曾经的合伙人李兆基创立的恒基兆业，卖了17.6亿英镑；然后是九龙仓集团（卖了10.5亿英镑）、南丰（卖了9亿英镑）。
同一时间，数据显示香港投资者过去12个月在英国收购了价值33亿英镑的房产，这意味着大部分从香港流出的资金都进入了英国。
上图橙色柱子代表着过去5年，香港买家在英国的投资交易量，深红色曲线代表港币兑英镑汇率。
可以看出，英镑汇率和投资交易量成负相关，随着英镑汇率在英国脱欧公投后大跌，香港买家在英国的投资迅速上升。
今年以来，特别是最近10天，香港买家可以说是彻底火力全开：
2018年9月29日，新鸿基郭氏家族买进伦敦金丝雀码头的超高层住宅开发项目Millharbour Quarter，项目总值10亿英镑（约102亿港币）。
2018年9月25日，香港黄姓私人投资者收购位于西伦敦肯辛顿大街的大楼42-60 Kensington High Street，成交价约为5000万英镑（5.1亿港币）。
2018年9月20日，香港“商铺之王”——黎永滔斥资4900万英镑（约5亿港元）买进位于西区Soho的大楼151 Wardour Street。
151 Wardour Street大楼
在这波香港投资潮之前，今年亦有不少耳熟能详的香港大单：
2018年9月6日，香港永泰地产（Wing Tai）买下位于伦敦金融城的超豪华地标写字楼30 Gresham Street，项目要价4.25亿英镑（43亿港币，37.5亿人民币）。
30 Gresham Street大楼
2018年8月24日，香港天海集团（Tenacity Group）斥资6900万英镑（约6.97亿港币，6.05亿人民币），收购了位于伦敦金融城的写字楼55 Gracechurch Street。
55 Gracechurch Street大楼高六层，面积为超过7.5万平方英尺，主要租客是伦敦皇家互助保险协会，年租金为303万英镑，年收益率约为4.4%。
2018年6月20日，香港房地产巨头南丰集团背后的陈氏家族紧随李嘉诚家族脚步，斥资7500万英镑（约7.8亿港元，6.4亿人民币），收购了位于伦敦金融城的写字楼90 Queen Street。
90 Queen Street大楼紧邻Bank地铁站和英格兰央行，大楼面积约为70,000平方英尺，主要租客是意大利银行Intesa Sanpaolo，年租金收益率约为5%。
2018年6月14日，李嘉诚旗下香港长江实业集团斥资10亿英镑（约105.4亿港元）收购了位于英国伦敦金融城的地标级写字楼5 Broadgate，该楼为瑞银（UBS）伦敦总部所在地。
瑞银总部大楼位于伦敦金融城核心地段，靠着Liverpool Street 火车站以及地铁站，建筑面积约120万平方呎，2015年落成，租金到2035年，大楼年租金回报率约为3.95%。
香港投资客为何卖香港，买伦敦？
我在《香港房价下跌，投资客转场伦敦，5亿买进肯辛顿房产》里写过，香港金主近期密集转场伦敦，和本地市场的低迷脱不了关系。
香港里昂证券预测：香港房价会在未来12个月下跌15%。
瑞银两天前（9月27日）刚发布的《2018年全球20大主要城市房地产泡沫指数》也显示，香港已经成为全球房地产泡沫风险最大的城市，此前一度占据榜首的伦敦排在第六位。
香港官方发布的数据也显示，香港2018年7月新房成交量仅为1740宗，比去年同时期减少15%；二手房7月成交量4040宗，下降7%；8月新房成交量进一步走低，只有1300宗，比去年少了整整35.64%。
除了泡沫高，预期跌，香港投资客考量的另一个重要的原因是：香港租金收益率极低，现金流模型根本跑不转。
最新数据显示，香港住宅租金收益率仅为1-1.5%，一线购物街的商铺收益率为1-2％，写字楼租金收益率已经降到3%以下；对比同等条件的伦敦房产，住宅租金收益率约为3.5-4.5%，牛津街商铺年租金收益率为4％，老金融城写字楼租金收益率平均为4%，金丝雀码头金融城写字楼租金收益率能做到5%。
李嘉诚旗下长实发言人在收购伦敦瑞银大楼时也说到伦敦租金回报率高出香港一倍多。
房产投资的逻辑其实很简单，租金收益和资本增值，香港市场两边都不灵的情况下，到伦敦看看就成了很自然的选择。
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