绿地英国重估“伦敦之巅”项目，金丝雀码头还值得投资吗？
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*绿地·伦敦之巅（Spire London）效果图
昨天，多家英国媒体报道了绿地英国“伦敦之巅”项目的最新进展。
Mingtiandi：绿地撤回“伦敦之巅”原方案
Building：Aecom承建的金丝雀码头高楼背后开发商（绿地集团）正在考虑下一步计划
Construction News：Aecom承建的8亿英镑伦敦高楼（绿地·伦敦之巅）正面临评估
绿地·伦敦之巅项目是绿地集团在欧洲最重要的项目，位于英国伦敦金丝雀码头金融城核心区，紧临泰晤士河。
根据原方案，伦敦之巅预计造价达8亿英镑（约合71亿元人民币），高241米，总共67层，建成后将成为英国乃至西欧最高的住宅建筑。
绿地·伦敦之巅顶部效果图
伦敦之巅外观形似三叶草
绿地可能修改“伦敦之巅”项目方案的消息在市场上流传甚广，看到英国媒体的最新报道后，英伦投资客第一时间和绿地英国公司取得联系，刚刚拿到来自官方的第一手回复：
绿地对英伦投资客的邮件回复
以下为绿地对英伦投资客的回复全文：
今年早些时候，绿地集团开始对位于伦敦码头区的伦敦之巅（Spire London）项目开始了整体评估工作。
在进行项目评估前,该地块的原有建筑（Hertsmere House）拆除工作,项目开工前准备工作以及桩基工程已分别由Cantillon , AECOM, Bachy Soletanche 三家公司分别完成。
(注*: 桩基工程一般是整个项目中最复杂和艰难的工作，且本项目的桩基工程尤为复杂。即便如此， 该项工作依旧按原定计划高质量完成。 该工程最终赢得的2018年的最佳基础工程奖。)
随着这些工作的完成，绿地集团在开始下一步施工计划前开始对项目进行整体评估，以保证项目能继续达到客户期望的高标准。
自2014年伦敦之巅的设计初步构思完成到现在，伦敦住宅市场始终在持续变化，鉴于这些变化，我们需要审视和分析这些变化，以确保项目产品能始终契合这些变化且项目品质领先于市场。
鉴于伦敦住宅市场能持续满足国内外买家对高品质生活方式的投资需求，我们依旧对作为全球首都的伦敦的房屋住宅市场的长期增长充满信心。
我们现在正在进一步细化评估潜在优化方案，确保方案最优性且能提升项目价值，否则将维持项目现有方案。而作为评估过程的一部分，我们已经与当地政府（伦敦Tower Hamlets区政府） 就优化方向开始沟通讨论。
在如今阶段，该评估还没有定论。但绿地集团仍将全力以赴，打造伦敦码头区最具里程碑意义的地标项目。
可以看出，绿地确实在重新全面评估伦敦之巅项目，可能会修改方案，但也可能保留，目前还没有做出最终决定。
原方案中最具争议的部分，在于伦敦之巅的设计，由于其并非四四方方的筒子楼，三叶草形状的设计对工程要求非常之高。
伦敦之巅效果图
2014年9月，绿地斥资1亿英镑从英国本土开发商—商用地产集团（Commercial Estate Group）手中买下了伦敦之巅地块，地块最初的规划是建一座集办公写字楼、酒店、零售于一体的多功能型摩天楼，但因为资金问题项目从未开工。
伦敦之巅地块具体位置为2 Hertsmere Road，位于伦敦金丝雀码头金融城正中心。
绿地拿下该地块后，便着手进行重新规划，绿地邀请建筑设计事务所HOK重新设计了这一项目，三叶草外观就出自HOK之手。
伦敦之巅效果图
2016年2月，绿地正式拿到伦敦市政府对伦敦之巅项目的规划许可，这也意味着绿地可以开工造楼并销售公寓。
根据原规划，绿地·伦敦之巅项目将新建765套高档商品住宅，户型分为一到三居室和顶层复式豪宅，产权均为999年。
绿地海外销售部官方公布的数据显示，伦敦之巅自一期开盘以来已经卖掉了300多套。
伦敦之巅室内效果图
2017年5月，绿地同美国建筑巨头Aecom旗下的铁狮门建设（Tishman Construction）签署了总包工程的PCSA协议（总包工程开工前准备工作协议），任命其为伦敦之巅项目的总包工程开展准备工作。
可以看出，虽然绿地方面始终在全力打造伦敦之巅，但这个项目从买地到今天已经过去四年，体现出伦敦超高层住宅极大的建筑难度。
另一方面，绿地也在回复中提到了伦敦住宅市场正在发生变化。
的确，在绿地取得项目规划的2016年，英国公投决定脱欧，而后两年，伦敦住宅市场有所冷却，特别是以金丝雀码头为代表的金融区频频被质疑能否经受得住脱欧的冲击。
目前金丝雀码头金融城汇聚了50%以上的英国百强公司和100多家欧洲500强企业，包括世界顶级的投资银行和金融机构：汇丰银行、花旗银行、英格兰银行、摩根大通等，每天有超过10万人在这里工作。
绿地·伦敦之巅地块位于金丝雀码头正中心
对此，我也在《金丝雀码头2.0迎来首批租户，伦敦新金融城涅槃重生？》写过，由于脱欧对新金融城支柱行业的冲击、加之区域内短期供应较大，金丝雀码头确实在当前受到不少质疑。
不过同时，金丝雀码头2.0也开启了紧锣密鼓的招商，并在近期频频传出大公司入驻的捷报，未来人口导入有望的情况下，金丝雀码头的投资价值也到了重新评估的时候。
接下来，我结合最新的市场情况和脱欧信息，简单更新一下上次对金丝雀码头的调研结论。
“备受争议”的金丝雀码头，还值得投资吗？
1. 脱欧造成银行撤离了吗？
2016年英国脱欧公投后，金融机构可能大规模撤离伦敦的说法甚嚣尘上，过分悲观的预期确实也对金丝雀码头的房地产市场造成了一定冲击。
图为金丝雀码头房价走势（2000-2017年），深绿为别墅房价，浅绿为公寓房价
由上图看出，金丝雀码头别墅房价于2015年达到顶峰，其后两年一路走低，公寓房价仍在上涨，但涨幅有所下降。
那脱欧到底会不会让投行撤离金丝雀码头？
当前距离英国正式脱欧（2019年3月29日）只剩下100多天，英国已经和欧盟达成了脱欧协议草案，目前脱欧只剩议会投票这一不确定性，现在回过头看这个问题，已经可以找到更接近真实情况的答案。
以位于金丝雀码头的大投行为例：
摩根大通（JP Morgan）：总部位于伦敦金丝雀码头的摩根大通在脱欧公投后曾威胁撤离4000名伦敦员工，但最新调查显示摩根大通最多只会撤离700名员工。
巴克莱（Barclays）：巴克莱银行首席执行官Jes Staley最近接受采访时表示，因为脱欧对巴克莱运营方式的改变比较小且在可控范围内，因此巴克莱的大部分业务将留在伦敦金丝雀码头，但会搬迁50名员工去德国法兰克福，以应对欧盟监管。
瑞士信贷（Credit Suisse）：另一大银行巨头，在金丝雀码头雇佣5500人的瑞士信贷在三天前（2018年7月30日）刚刚透露了其脱欧搬迁计划：预计撤离50名伦敦员工到其马德里办公室。
根据路透社在今年9月份开展的最新调查，相比之前信誓旦旦的威胁，目前只有630个金融岗位真正离开了伦敦。
路透社最新调查显示，到目前为止，只有630个金融岗位离开了伦敦。
金融时报针对15家大型金融机构的负责人的访谈统计出，在2019年4月前，机构为应对脱欧而撤离伦敦的岗位数量不会超过4600个，仅占员工总数的6%。
以上是金融时报最新发布的脱欧搬迁调查统计表
事实证明，这些巨头并不是真的想搬，他们一开始就是想吓唬一下英国政府，给负责脱欧谈判的大臣一些压力，以期拿到更有利金融业的条件。
另外金丝雀码头这边，也同时在引进一些科技企业和政府机构，一方面增加公司多样性，另一方面可以降低对金融的依赖：
2018年3月21日，美国金融科技公司Motive Partners宣布将其欧洲总部定在金丝雀码头。
2018年6月15日，英国药品和医疗产品监管署（The Medicines and Healthcare products Regulatory Agency）宣布将把办公室从从Victoria搬去金丝雀码头。
2018年5月18日，知名律师事务所Herbert Smith Freehills紧随Clifford Chance和Skadden律所，宣布将总部和雇佣的500名员工搬去金丝雀码头。
2. Crossrail通车延期，未来金丝雀人口是流入还是流出？
经停金丝雀码头的伊丽莎白线（Crossrail）于上周宣布延期至2020年通车，伊丽莎白线最初定于2018年12月，也就是这个月通车。
推迟通车的最大影响便是金丝雀码头本该在这个月就将释放的完工利好将被推迟两年。
参考Jubliee地铁线延伸工程对金丝雀码头房价的拉动，伊丽莎白线通车后，从金丝雀码头出发，6分钟就能到达老金融城Liverpool Street，13分钟就能到达邦德街。
通勤时间的降低和换乘能力的提升能直接推高房价，这个结论我在《再等两年！伦敦伊丽莎白线遇重大延期，沿线租金房价却悄悄上涨》详细分析过，这边就不多赘述了。
金丝雀码头Crossrail站
Crossrail拉进了金丝雀码头和伦敦市中心的距离，那人口会因此流出还是流入？
金丝雀码头所在的Tower Hamelts区正好对此做了一些调查统计，数据显示，由于大公司不断入驻，Tower Hamelts常住居民人口在过去三年（2014-2017）增加了2.5万人，预计未来10年（2018-2028）常住人口将增长6万左右，相当于未来十年每天新增15个居民。
图为Tower Hamelts做的人口预估
大伦敦市政府预测的数据则显示，同属东伦敦的Tower Hamlets, Hackney及Newham三地未来12年整体将增加12.5万个就业岗位，Tower Hamelts的人口和就业增长集中在金丝雀码头一带。
图为伦敦政府预测的Tower Hamlets各地未来10年人口变化，颜色越深，人口增长越多
由上图看出，金丝雀码头（Canary Wharf）和二期所在的Blackwall & Cubitt Town颜色最深，未来十年人口增长超过50%，至少将增加3万人。
金丝雀码头作为伦敦的新金融中心，2012年起人口就不断上升，5年间就业人口翻了4倍，从2万7千人增至目前的12万人。
人口结构方面，金丝雀码头所在的Tower Hamlets区整体的人口结构较为年轻，集中分布在20-30岁，2016年人口年龄中位数仅为30.6，在全英国排名第四。
伦敦和Tower Hamlets人口结构图，蓝线是Tower Hamlets 2018年，蓝色虚线是Tower Hamlets 2028年，绿线代表伦敦。
人口年轻意味着区域内家庭较少，对别墅类住宅需求较低，对公寓类住宅需求旺盛。
人口种族方面，由于金丝雀码头这边的公寓较新，吸引了大量华人聚居，最近的人口普查数据显示华人已经成为金丝雀码头第二大族群，占到9.7%。
图为伦敦华人分布图，红色越深，华人越多
金丝雀码头附近华人比例，红色越深，华人越多
把人口结构和种族投射到地产投资上，爱租房的年轻人保证了金丝雀码头的房客数量，而财大气粗的华人则保证了金丝雀码头的购买力，目前金丝雀码头逐渐形成了伦敦年轻人向华人房东交租（以前是香港新加坡人，现在是大陆华人）的新常态。
机构方面，图中标紫色的大楼都已经被中国资本拿下
3. 金丝雀码头2.0会是“供应过剩”的答案吗？
金丝雀码头二期——伍德码头（Wood Wharf）目前在紧锣密鼓的施工中，总开发面积高达500万平方英尺，包括3600套新房（其中25%为经济适用房）、200万平方英尺的商业办公空间和38万平方英尺的零售空间，最早一期将于2019-2020年完工，整体将于2023年全部落成。
伍德码头完工后，金丝雀码头将增加11万个工作岗位，区域总工作人口达到21.5万。
红框为已建成的金丝雀码头一期，黄框内为在建中的金丝雀码头二期
在建中的金丝雀码头二期——伍德码头效果图
简单来说，金丝雀码头二期规划了200万平方英尺的商业办公空间，将创造11万个工作岗位，某种程度上回答了那个问题：这么多公寓建起来，以后租给谁？
除此之外，为了留住那些准备成家的年轻人，金丝雀码头还规划了一部分中小学，比如2017年9月建成的Canary Wharf College - Glenworth Primary；位于金丝雀码头二期在建中的Wood Wharf Primary School。
位于金丝雀码头二期——伍德码头的Wood Wharf Primary School，将于2020年建成
基建方面，随着金丝雀码头2.0日渐成型，如何和南面的South Quay相连接被提上了日程。
Tower Hamlets政府透露已经在规划一座新桥——South Dock Bridge，用以缓解老桥——South Quay footbridge高峰期的人流压力。
遇上DLR罢工就拥堵不堪的老桥South Quay footbridge
Tower Hamlets网站显示政府正在酝酿一座新桥
规划中的新桥，用以连接South quay和金丝雀码头
回到供应是否过剩这个问题，短期内金丝雀码头住房供给确实较为密集，数据显示，金丝雀码头2015-2017年总计完成2900户新房建设，占Tower Hamlets整体供给的52%。
上图看出，未来金丝雀码头还将新增1.7万套新房，其中8220套在建（65%已售），8784套获批。
长期来看，金丝雀码头二期创造的就业岗位和未来10年新增的3万常住人口正好和新增的1.7万套新房相匹配。
不过由于金丝雀码头二期到2019年才会陆续开始落成，Crossrail也是2020年才通车，短期内的供需错配仍然存在，至少2019还会是比较难得的买方市场。
项目方面，由于金丝雀码头近期面市的公寓住宅项目较多，投资价值也各不相同。
下图列出了未来五年（2018-2023）金丝雀码头所有拿到规划的住宅公寓项目，总共12个项目（包括绿地伦敦之巅），有7个项目处于开发中，另外5个已经取得规划。
点击图片即可放大，中间的数字是每个项目的具体套数。
由于篇幅限制，博主这里没办法像九榆树文章那样一一点评每个项目，有需要的读者朋友可以加博主微信Londonke讨论。
总的来说，如果决定投资的话，有几个点大家可以把握，比如这几个项目里，有些是商业用地转住宅用地而来，因此其产权是250年而非英国常见的999年，这一点需要提前问清楚。
其次项目的位置也非常重要，是否处于金丝雀码头核心区，是否靠着地铁或Crossrail，是否靠着金丝雀码头二期规划的学校和商业等等。
比如图中的标黄的3处项目的投资价值就有显著差异
英伦投资客写在最后
本文由绿地重估位于金丝雀码头的伦敦之巅项目展开，并简单分析了影响金丝雀码头投资价值的三大因素（脱欧、人口、供应），概括来说：短期买方市场，长期依然看好。
绿地当初也是看到了金丝雀码头的潜力，但没有预料到突如其来的脱欧能迅速把卖方市场转变为买方市场，因此决定重新评估项目。
对于金丝雀码头的投资价值，我觉得一方面不能过度吹捧，另一方面也不能过分抹黑， 毕竟二期造的如火如荼，“供应过剩”长期来看已经成了伪命题。当然如果真的决定投资的话，大家还是需要擦亮双眼，多多比较，找出适合自己同时也值得投资的优质项目。
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