伦敦房价跌到头了吗？
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看了好几个月，英国人洛蒂·波迪莉（Lottie Bodilly）和她的伴侣杰克逊（Jackson）终于在伦敦买下了他们人生中第一套房。
这是上周《金融时报》一篇文章的开头，该文标题是Is now the right time to buy property in London?（现在是在伦敦买房的好时机吗？），文章详细分析了伦敦房地产市场的现状与发展趋势，读来启迪不少。
洛蒂所买的房子是一套较大面积的两居室公寓，位于伦敦西南的斯特里塔姆（Streatham），价格不到50万英镑（约合437万元人民币）。
Streatham
房子有了，这对新人也幸福地结婚了。
谈起买房经历，做网红生意的的洛蒂说：“太多人对那套房子感兴趣，于是我们不得不私下喊价，价高者得。”
她还说：“多亏我们下手快，因为很多房东捂盘，市场上好房少，想买的人又多，但我们喜欢这套，所以就马上成交了。”
如果洛蒂再等待观望一下，她就能以更便宜的价格拿到这套房子吗？
答案不得而知。
根据Nationwide的最新数据，2019年前3个月，伦敦房价同比2018年前3月下跌了4%。
当下，英国脱欧悬而未决，10月31日还可能发生硬脱欧。
根据英格兰银行的压力测试（stress test）得出的最坏设想，如果硬脱欧真的发生了，未来3年，伦敦房价还可能下跌30%。
英格兰银行
如果照此测算，洛蒂的房子就是买亏了。
但洛蒂并不这样认为。她说：“我们不是特别担心英国脱欧，这是我们的第一套房子，我们可能至少会在这里住三五年，短期下跌不会影响我们，我们更关心的是，房子所在的区域适不适合居住、有没有发展潜力。”
洛蒂的观点得到许多房地产经纪人和专家的认同。
专家们说，近期数据显示，伦敦房地产市场的低迷可能即将结束。
They say early indicators suggest the slump in London’s housing market may be about to end.
当然，这正是房地产经纪人喜欢听到的预测。但毕竟没有人可以预测未来，谁都无法确定未来伦敦房价是涨是跌，只有事实和证据，才能帮助人们决定是该现在买房、还是再等等。
由于房地产市场会受到季节性因素的影响，类似中国人所说的金九银十，这让人很难捕捉它的短期趋势，加上最近伦敦房产交易量下降，想看出短期趋势似乎更加困难。
但金融时报分析说，有迹象表明，伦敦房产市场可能即将出现转机。
英国在线房地产门户网站Zoopla的数据显示，去年秋季，伦敦有80%的房子经历了房价下跌，但到了2019年初，这一比例下降为68%。
上个月（2019年5月），这一比例又收窄到30%，达到两年来的最低点。
在下跌的房子少了，伦敦房价的下降趋势也有所放缓。
英国最大的房产平台Rightmove上周公布的数据也显示：
伦敦32个行政区中，有23个行政区的平均卖房要价（asking price）都有一定程度地增长。
根据要价对比， 6月初，伦敦核心区威斯敏斯特（Westminster）房产要价较5月初上涨了2.3%，哈林盖（Haringey）上涨了1.5%，还有很多行政区的卖房要价上涨了1.2%，包括肯辛顿（Kensington）和切尔西（Chelsea）。
Rightmove伦敦各区房价数据（2019年6月）
值得注意的是，以上这些数据体现的仅仅是二手市场的情形，对于新开发项目，发展商可能还会进一步抬高要价。
要价上涨，是因为需求上升。
数据显示，伦敦购房登记人数上升了18%，投资者信心正逐渐恢复。
需求增幅最大的地区还是伦敦市中心区，如切尔西（Chelsea）、威斯敏斯特（Westminster）、梅菲尔（Mayfair）和骑士桥（Knightsbridge）。
在这些地区登记购房意向的买家数量增加了32%。
另外，Rightmove的数据还显示，伦敦房东的平均卖房时间也在下降。
2019年5月份，一套伦敦房产从挂牌出售到最终卖出平均需要72天，对比1月份的平均交易时间89天下降了17天。
伦敦平均卖房时间于2019年1月到达最高点，然后开始下降
在伦敦房市最低迷的时期，豪宅所受到的冲击最为严重。
数据显示，自2014年以来，伦敦市中心高端房产的价格已经下跌超19%。
不过，今年豪宅房价的下降速度已经明显放缓。2019年前三个月，伦敦超级豪宅区梅菲尔和肯辛顿的房价已经止跌。
自2014年以来，诺丁山（Notting Hill）和荷兰公园（Holland Park）的豪宅分别下跌了24%和21%，跌幅都超过了15%，但由于市场逐渐见底，最近交易数量开始反弹，房价也开始有所上涨，虽然涨幅不到1%，但只要开始上涨，就是好信号。
冲在市场第一线的房产经纪人怎么说：
房产五大行研究部主管卢西恩·库克表示：
“经过这么大规模的下调——在加上英镑对美元的贬值，购买伦敦房产看起来已经非常划算。”
KF伦敦住宅研究主管汤姆·比尔说：
“在这轮房产调整期内，买家等待的时间太久了，以致于现在很多人都迫不及待地想冲进房市。”
汤姆从销售负责人处拿到的数据显示，近期伦敦黄金地段房屋出售量创下了15年来的最高记录。
在2019年4月的房产报告里，汤姆写道：
在伦敦市中心，每当有新房挂牌，就有8.2位买家登记购房，这是15年来的最高值。
汤姆表示：“其实买家一直在关注市场，一直在观望，但脱欧时间实在太长，他们只能坚持到一定阶段。而现在，已经到了他们不得不做决定的时候。”
切斯特顿董事总经理盖伊·吉特金斯（Guy Gittins）说：
“最近买家需求上升，释放的仅仅是大量被压抑的需求的一小部分，一旦英国脱欧问题变得明朗，更多的买家将会放弃观望，涌入市场，而到那个时候，买家和房东、和开发商就很难谈折扣了。”
Notting Hill
“人们厌倦谈论英国脱欧。”地产经纪公司Druce and Co的西蒙•黑德利表示：
“2014年和2016年的印花税改革对市场的影响要大得多。政府提高了所有售价在93.75万英镑以上的房屋税率，并对第二套住房征收3%附加税。”
那时候，通过西蒙买房的人，十有八九，都需要支付这个印花税。
西蒙举例说，购买房价为200万英镑的房产，目前的印花税比2014年前高出了3.7个百分点，额外增加的成本约为7.4万英镑。
但这对买家来说，并不都是坏事。
2014年以来，位于威斯敏斯特区的马里波恩（Marylebone）豪宅房价下跌了7.8%。
这意味着，如果现在购买同一套豪宅，即便考虑到印花税上涨，和2014年相比还是平均能便宜10.5万英镑。
Marylebone
金融时报也由此分析，伦敦房价似乎已经快走出低谷。
受市场冲击最大的开发商怎么说：
金融时报特别采访了伦敦豪宅开发商Lodha首席执行官加布里埃尔•约克，他表示：
“对比二手房，伦敦新开发项目的投机属性更强，因此伦敦的新房项目很容易受到房地产市场波动的影响。”
加布里埃尔说：“有意思的是，自今年春季以来，我们倒是收到许多自住业主的购房需求。”
这家总部位于印度孟买的开发商在伦敦有两个豪宅项目：
一个位于伦敦政经附近，Lodha开发了221套豪华公寓，项目起价高达100万英镑（约880万人民币）。
另一个项目在寸土寸金的Mayfair，格罗夫纳广场旁边，总共就48套公寓，两居室起价800万英镑（约7000万人民币）。
英国房地产投资公司LCP最近的分析也指出，该公司上一季度的销售量增长了37.9%，为脱欧公投后两年多来的最大增幅，这表明投资者正在摆脱“脱欧疲劳”，“伦敦房市情绪发生了显著变化”。
LCP首席执行官纳奥米•希顿表示：
“自2016年英国脱欧公投以来，这种‘观望’的状况一直很普遍，现在看来，这种状况正在改变，因为投资者希望利用英镑疲软和价格下跌的机会杀入市场。”
事实上，在个人买家杀回市场之前，机构买家早就悄悄开始布局了。
英国房产数据公司Molior表示：
由于个人买家持续观望，许多伦敦开发商正在把卖不出去的公寓打包出售给投资基金。这些基金公司把尾盘拿下后会选择持有，并出租给私人，赚取每年4-5%的租金收益，然后静待未来市场回暖后再卖出。
Molior通过监测伦敦在售的新房项目（20套或以上）发现，去年伦敦7%的新建公寓被机构房东买下，是近几年来的最高值。
金融时报分析说，这表明机构投资者还是挺看好伦敦房市的未来，所以才批量买进。
现在是在伦敦买房的好时机吗？
金融时报的分析指出，如果伦敦市中心黄金地段的房价开始回升，那么很快就会出现“财富走廊”现象（Wealth corridors），即发生房价传导效应。
这个现象具体指的是：一旦伦敦市中心房价开始回暖，那房价升温效应就会逐渐从伦敦市中心向富勒姆（Fulham）、旺兹沃思（Wandsworth）、奇斯威克（Chiswick）和伊斯灵顿（Islington）等伦敦二区、三区辐射，带动外围房价走高，并造成整个大伦敦地区逐渐回暖。
回到开头的那个例子，虽然硬脱欧风险仍然存在，但并不是每个人都愿意等待。
洛蒂·波迪莉和她的伴侣如果不下决心买一套他们喜欢的公寓，他们还将继续租房，帮房东还贷款（英国租金往往高于每月贷款月供）。
他们想的是，如果有能力还贷，为什么不自己买，反正自己要在伦敦住上很长一段时间，涨涨跌跌对他们而言，暂时显得不重要。
更何况，对于硬脱欧，首相大热门鲍里斯·约翰逊最近也开始有所缩头，鲍里斯说：英国硬脱欧的可能性大约是百万分之一。
针对伦敦房产市场出现的涨跌临界点，金融时报在文章最后也委婉地指出，如果你一直在等待房价下跌，那你做好等待一生的准备吧。
如果你想赌上一生的时间，去寻找更充足的证据，去证明伦敦房地产市场一定还会重新调整，那你肯定要等上更长的时间了。
If you put your life on hold in the search for conclusive proof that the property market has reset itself, be prepared to wait for a long time indeed.
*本文部分内容翻译自金融时报：<Is now the right time to buy property in London?> ，由英伦投资客团队编译，原文链接：https://www.ft.com/content/235efd34-8eaf-11e9-a1c1-51bf8f989972
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