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今天，“上游新闻”报道了一起房产买卖纠纷案件的审判案例，被人冠名为“最惨购房者”，概因购房者伍某经法院审判，不仅房子没有得到，还要赔近500万元，损失不可谓不惨痛。
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该案例已经裁判文书网发布，概括案情为：购房者伍某2020年5月、7月陆续与卖房者范某等达成房屋转让协议及补充协议，约定房屋总价款为1550万元，伍某应先支付首期房款775万元，第二期房价款775万元向贷款银行等申请贷款，“若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。”补充约定：每逾期一日需支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方有权单方解除本合同，甲方解除合同的，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20％的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方等。若因乙方违约导致买卖合同无法正常履行，乙方应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿甲方房屋装修费180万元。如因甲方违约导致合同解除，则同样甲方应向乙方赔偿装修费损失180万元。履行合同中，房屋于2020年6月左右即交付于伍某使用。伍某在支付首款245万元时发生逾期未付款，双方再行约定：伍某从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给卖方利息损失。乙方须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未支付，则房屋买卖合同自动解除，乙方应偿付甲方违约金（合同总价的20％），且赔偿甲方原有的装修损失180万元。 之后，伍某申请办理的贷款745万元发生延期，直至2020年10月29日才得以经相关银行审核通过。期间，2020年9月15日，卖方以律师函方式，告知和催告伍某按期付款，逾期不付给就要解除合同。年9月30日，卖方发出了解除买卖合同通知书，并要求伍某搬离并归还系争房屋，偿付房款总价的20％的违约金，和房屋装修损失180万元等。
2021年6月25日，上海市黄浦区法院做出一审判决：伍某与范某的房屋转让协议被解除；必须在判决生效10日内搬离房屋，如逾期将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费；伍某要赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元，承担案件受理费4.6万元。一审之后，原被告都进行了上诉，上海市第二中级人民法院在2021年12月1日驳回上诉、维持原判。法院裁判主要理由是，根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同；根据双方合同约定，伍某逾期付款超过十个工作日则范某等享有单方解除权。本案中，范某等在伍某逾期付款后发函行使合同解除权符合法律规定和合同约定。（以上内容根据裁判文书网法院判决归纳，而非来自新闻报道）
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“上游新闻”的新闻报道也采访了律师，律师对本案的点评是，法院的判决解除合同不符合鼓励交易目的。“从我在重庆遇到的类似案件来看，基本都是要求继续履行合同。”伍律师说。对这个观点，烟语君保持意见，为何？首先，房屋买卖者签订的合同并无违反法律、强制性行政法法规的情形，合同明确约定了逾期付款后卖方可以解除合同的权利，轻易以“鼓励交易”的精神强判合同继续履行的话，实则是让市场经济予以信赖的合同，处于了不确定状态，实则会扰乱合同秩序。从结果看，购房者确实很惨，不仅房屋没有得到，还要搭进去近500万元。真的是有钱人的生活咱们搞不懂，签订1500多万的合同，居然没有充分考虑相应的法律风险。反观卖方的操作，从发律师函催款到正式通知解除合同，再到起诉要求解除合同、要求违约赔偿，可谓一气呵成、法律程序严丝合缝。寄希望于法院否认合同约定而强判合同继续履行，胜算的把握几乎是渺茫。如果说这个案例给社会大众的警示作用，就赢了网上流传的李嘉诚说过的话：没有律师的意见，我不敢在合同上签字。复盘这个案例，购房者伍某实际上发生了两次违约，一是首付款逾期未付，需要余款245万元按日计算的逾期利息；二是遭遇了银行贷款的延期，并且没有按照合同约定的，发生银行逾期付款情况下直接支付余款，直接导致卖方行使了合同解除权，并被要求承担违约责任。何以至此？只因伍某在签订、履行合同中，根本没有注意到潜在的法律风险！
很多人印象中，律师乃至法律I的作用仅是准备起诉别人，或是被别人起诉后，根据自己的情况酝酿起草法律文书，寻找法律规定上对自己有利的角色。这种认识是片面，甚至是错误的。律师、法律的最大作用，其实是，给人提醒和让人规避法律风险。有人曾经说过，律师的作用，还比桥上的栏杆，他不会决定你的事业发展能跨桥过河，但却可以防止你掉到桥下的万丈深渊。当然，这里说的律师，是指那些出具合法合规意见的律师，不是指那些专门指导弄虚作假、坑蒙拐骗的律师。还有一个评述律师的故事：顾问律师费就像5块钱的停车费，再便宜都有人会觉得贵!突然有一张罚单贴在你车上，让你交200元违章停车罚款的时候，你恨不得给自己一耳光，早知道给20元停车费也愿意!如果伍某能在起草和履行这份价值1500多万元合同时，寻求一名合格律师出具法律意见的话，就会得到其要提前充分考虑到，自己是否能够按期付款，如果发生银行逾期放款提前准备好余款745万支付的后备方案的法律风险提醒。如果没有后备计划的话，这份合同就不要签订，否则就可能会掉入万丈深渊。合同已经明确约定签字确认，又被人依法催告解除，等到别人到法院起诉才请求法院判令合同继续履行，不得不说，为时晚矣。看到这个案例，不得不说说烟语君几年前曾经做的一件事：几年前，地方经济特别是房市尚未经受如今的接连打击出现明显下行趋势，烟语君的一亲戚看中了一正在开盘在售的商铺，几番查看商谈都到了要签合同交首付款的时候了，让烟语君去帮着看看合同。一份是商铺买卖合同，一份是商铺委托经营合同。烟语君看了之后，告诉亲戚，这个商铺你不要买，如果买了，所有的风险都是你的，商铺二十年之内你没有经营权。即使他们租不出去，你也拿不回商铺自己经营，反而要支付他们管理费；即使他们租出去了，也要等他们从租金里扣除现在还不知道多少的管理费后，再看心情的付给你。简单点说，这两份合同的意思就是，你贷款买个商铺，别人二十年内用它来赚钱，商铺租不租出去，你不仅要还贷款，还要给人家管理费，承担经营费用。亲戚当时还埋怨烟语君，叫你来看个合同，没想到你来搅黄了买卖。几年后的事实证明，幸亏当时没有购买那个商铺，购买那些商铺的，至今一分租金没有得到，还要支付人家管理费，到法院起诉都拿不回来自己的商铺，整个商场至今基本处于荒废状态，购买者叫天天都不应。也许，这就是律师的真正作用吧！ 往期文章：就这法律认识？锦天城连续两次投诉本号，要上法庭的节奏
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