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人们熟知的房地产纠纷，往往是银行向购房者催收贷款，或是购房者向开发商申请解除购房合同，却不知道，有一类案件是，购房者断供以后，银行会向开发商催收剩余贷款，开发商则要向购房者索要房子。可是，如果房子已经被购房者卖了，又会发生什么呢？——开发商“钱房两空”！按照目前的交易方式，购房者办理一手房房贷时，除了以所购房屋为抵押外，通常是以开发商作为房贷的担保人。这种交易方式，也就产生了开发商承担风险的可能性。通常情况下，购房者交了一定比例的首付和按月支付了部分房贷之后，关键是房价还在不停的攀升之下，就算发生特殊情况还贷困难，大不了按照市场价卖了房屋变现，除了还剩余贷款之后，肯定还会有剩余。所以不会选择断供房贷，导致房子被银行收走进入法拍房程序抵偿。可是，一旦房地产市场进行停滞甚至是下行时，又赶上购房者遭遇经济困难还不上房贷不得不断供，又赶上购房者还将自己的贷款房在断供之前卖给了别人，此时，银行会选择向开发商，还是购房者追讨剩余贷款呢？如果开发商偿付了剩余房贷，是否可以向购房者讨回购房者已经卖出的房屋呢？看看这个真实的司法案例，一番复杂的操作之后，彻底颠覆了购房者常常是房价下跌受害者的处境，反而是让开发商成了背锅的。2015年，购房者与开发商签订按揭贷款的商品房买卖合同，总价款80万元，首付款25万元，剩余房款办理了银行按揭合同。商品房买卖合同约定，购房者逾期偿还贷款时，开发商有权解除购房合同，并要求购房者承担违约金。购房贷款合同约定，除了涉案房屋办理抵押之外，由开发商承担剩余贷款的保证性担保。本是常规操作的贷款购房合同正常履行后，购房者在偿还了贷款本金28万元后停止偿还贷款，也就是俗称的“断供”。银行无奈，向法院起诉了购房者和开发商，法院判令购房者支付剩余的贷款本息及律师费等维权费用共计58万多元，开发商根据担保责任承担连带清偿责任。判决生效之后，购房者身无分文，法院执行部门直接从开发商账户扣划了58万多。开发商承担贷款偿付和违约责任后，也知道购房者没有执行能力，就根据商品房买卖合同的约定，到法院起诉购房者要求解除购房合同，要拿回自己所卖的房屋。高潮部分来了，该案审理中，法院查明，涉案的房屋已经被购房者转卖给了案外人，双方不仅签订了房屋买卖合同，办理了房、款实际交付，而且已经法院民事判决书确认合同有效，判令限期办理不动产登记。法院裁判认为，购房者跟案外人的房屋买卖合同，虽然发生在涉案房屋抵押贷款期间，但已经法院生效判决认定合同有效。商品房买卖合同以补充协议形式，约定的购房者逾期偿还银行贷款开发商有权解除合同，未采取合理方式提示购房者注意义务，违反了《民法典》关于格式条款的规定，属于无效合同条款。最终，法院判决，购房者支付开发商代偿银行剩余贷款本息及违约费用，驳回了开发商要求购房者归还涉案房屋的其他诉讼请求。开发商上诉，二审法院驳回了上诉，维持了原判。（此案例非烟语君杜撰，而是来自山东高院9月15日发布的案例）审案法院解释到，案涉房屋再次流转案外人并经法院民事判决确认房屋买卖合同有效并限期办理不动产登记且已实际居住使用的情况下，开发商请求解除合同，是要将已经基本履行完毕的合同关系重置，与尽量使合同有效履行的立法目的相背离，且与生效判决相冲突，故不能获得支持。到此，面对已经“断供”之下不顾征信、一无所有的购房者，开发商面临着偿还银行剩余贷款本息和违约责任，而且无法拿回房屋抵偿的局面。此案一改购房者在开发商提前设立的层层购房合同条款保护之下，有赚不赔的以往司法案例结局，真应了那句话，规则只是约束那些遵守规则之人，面对不遵守规则，规则也就无能为力了。很多网友质疑和出主意，开发商为何不申请确认购房者与案外人签订的房屋买卖合同无效，房屋抵押期间购房者出卖房屋的行为有效吗？
不管是根据《民法典》，还是根据此前的《物权法》，未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力，当事人以此为由主张合同无效的，法院不应支持。
《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
建设部《房屋登记办法》第34条的规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件。因此，未经抵押权人书面同意，出卖人与买受人共同申请办理房屋所有权转移登记手续，房屋登记机关是不予办理的。可是，一旦购房者断供，银行起诉提前偿还剩余房贷本息的话，其中必然的一项诉讼请求就是要求解除按揭贷款合同，法院必然也会支持。由此，贷款主合同不存在，从属合同的抵押合同也必随之解除，也就不存在案外人不能办理房产过户的问题了。
至于案外人全款购买了抵押房，而且实际居住了，会不会因为购房者断供遭遇银行行使抵押权，房子被法院查封进而法拍？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释〔2020〕21号第十五条规定，被执行人将其所有的、需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
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第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只要案外人是善意购买，而且有证据证明已经交付了全部房款并且办理了入住手续，类似的案例是，开发商将已经抵押给银行的房产又出售给购房者，法院一般是支持购房者的买卖合同而不支持银行的行使抵押权主张。根据以上的规定，只要法院依法办案的话，一般是不会执行案外人的。至于开发商合同约定，银行贷款未偿付，购房者不能买卖房屋，法律上根本没有依据，只要法院依法办案，是不会支持的。
综上可见，尽管有银行、开发商设置的一系列或明或暗，或合法获违法的合同条款“保护”，购房者一番复杂的法律操作之下，在法律上让开发商承担剩余贷款的偿还责任，而且拿不回已经出卖的房屋，是可以实现的。不过，购房者承担法律意义上的巨额的违约责任，也是不可避免的，只是，已经不得不“断供”的，还有多少人在乎呢？ 往期文章：司法裁判文书作出之前，应考虑到网友看后的感受，否则...
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