那些年错失的机遇，与财富匹配的是你的思维和认知

原创孙倩新加坡狮城房地产

什么是认知？

某牛人说得好：
办理购房手续，这是知识；
踩准节点，果断入手，这是认知；
购买美股，如何开户，这是知识；
看好腾讯股票，长期持有，这是认知；
区块链知识，比特币原理，这是知识；
五年前买入比特币，这是认知。

知识可以轻易获得，认知需要靠悟性和积累。但决定人的命运走向的，往往是后者。

知识易得，认知难求

2011年底，那会我刚结婚，房产是我的兴趣和工作，我也很乐得去专研。几千块新币行业大佬开的几天课程，我眼睛都不眨的付款去学。我疯狂的吸收知识和总结，各种贷款和政策漏洞去帮客户，自以为懂得不少了。

现在看来，那时知识是有了，觉悟和认知还不够。

那时我是新公民身份，我老公是外国人身份在等PR。像绝大多数人一样，我们一致认为第一套得是组屋，而且最好是BTO（新组屋）。组屋这个新加坡政府最大的福利不拿对不起自己啊。

于是乎傻傻的等了几个月，那时转售组屋一直不停的涨，不巧的是那时BTO Balance flat（建好的新组屋剩余现房）提前出来了，由于身份还没下来就放弃了。由于这样一耽误，而后买的转售组屋价格已经接近近年来高点了。由于买组屋的执念，我硬是拖到BTO没希望了才买了一间又涨了不少的组屋

转售组屋有一个5年住房紧箍咒，5年内包括家庭所有成员不能买别的房产,（BTO有些要等8年）期间买公寓这些都不行。除了它有一个漏洞但也只适用于自己家开公司做生意的人，我自己不适用。

2011年工业房产热，乌兰轻工业区将要出来一共4片地。第一片地Woodland11, 第一期才$270多每方尺，项目规划又好，又是First Mover Advantage(通俗点讲就是最便宜的第一块地的优势)，$50万新币就可以买一间厂房，门槛极低。我做了系统的分析，让投资的客户都赚到了钱。我自己，我不能出手，因为我要买组屋

几个月后woodland 11 的第二期投资者蜂拥而至，价格变成300多每方尺，差价20%多。那时工业地产可以投机，到2013，2014年的顶峰，它涨到400多每方尺。和第一期的差价涨了至少50%，15万新币头期，3年收益1.6倍，年回报率55%... 25万新币，飘过～因为我要买组屋

去年7月头，我的组屋5年MOP还差一点时间，Hundred Palm Residences 执行共管公寓开盘发售，是我很重视的一个项目，其实它价位相比其他EC(执行共管公寓)是最高的，每方尺$850起（现在看起来是不是超便宜？），但是它是近年来地段最好的一个的学区EC，稀缺性加学区房，一下子成了当时的爆款。

就连房产方面相对保守的老公也兴致勃勃，问可不可以试试看申请。结果当然是悲剧，开玩笑，1：4的First Timer抽签率, 1:8 Second Timer 抽签率,名额已经超不够了，其他不够格的一律不接待。。

Hundred Palms Residences

即使我风光一时，21一个买家，抽中7个又怎么样，因为组屋，我不够格买这间爆款EC..短短一年时间，附近地点偏一点的非学区EC 价格高过HPR20%，价格卖$950-$1000每方尺还卖到很好；

就在最近，附近实龙岗北的两个新公寓楼盘开盘卖$1600-1700每方尺。将来那些买这两个新盘的人至少要卖$1800每方尺，那HPR$850每方尺也是公寓，5年后半私有化，$1500很Easy,涨幅预测上涨75%，90万的EC，投资20万头期，8年后赚67万，投资收益8年3.3倍，年回报率40%，更别说那些买大户型的。。。

因为组屋，不说我一定抽得中，但是连机会也没有。。

HundredPalm Residences 抽签日，盛况空前，一天卖光，由于太挤，空调负荷太重坏了两次

去年开始的集体收购热潮在我的组屋将满5年和朋友Shirley的Eunosville被集体收购即将成为一个小有现金的富婆的喜悦中进入了我的视野。Eunoville 是一间HUDC,一个很多人知道但不熟悉的名称，通俗讲就是大型高级旧组屋，一般建于80年代，大部分的HUDC因为占地大，位置好，在私有化不久都会被集体收购。

其实大家都不知道这个事实吗？其实很多人和我一样知道，但没有进入到心里，没有要投资被集体收购的概念。

但那时不一样了，朋友投资4年，20万赚了100万，投资收益4年5倍。我开始研究留意集体收购的算法和一些项目。

以前我没有这个认知，直到它与我相关。如果看过我之前写集体收购的文章干货| Enbloc已死？似死而生的掘金机会！的朋友应该还记得我看中了一个不错的项目ParkWest。

Park West 建于1986年，99年位于南华小学（名校）的旁边，可以步行去金文泰地铁，算出来的容积率每间高达3000平方尺，最重要的是入场券价钱非常合理，100万新币可以买到一间1200平方尺的单位。到我准备出手的7月后，竟然没人卖了，我知道没这么简单。果然几个月后，ParkWest被集体收购成功，这不得不惋惜.

我之所以等，是因为5年组屋房产MOP将至。就差一点点，我与一年内4倍回报率80万新币（除去卖家税）擦肩而过～

财富积累的过程，因为组屋，我错过了许多～但任何时候都不算迟，机遇就在身边，认知得到，终会有收获，都是一个积累的过程，到一定程度就爆发式了

据说人一辈子有两次靠房产发财的机遇，也就是房产红利期，就像2000年以后的中国房产，中国的70后为了结婚买房结果住着住着房产就能增值数倍一样，新加坡的2006年的公寓，2009年以前的BTO和转售组屋，都自带升值红利，躺着赚钱，坐等升值

朋友30多万买的女皇镇 BTO,5年后价值70多万了，因为靠近中心和地铁，一直抱着没舍得放手。

其实组屋是有很多局限的，比如之前说过的solid state,没有流通性，涨的利润只能看到，差价利润从银行贷不出来不能利用投资再增值..

HDB除了没有流通性以外，有两个致命点，一是供求关系政府控制，2009年的那一波HDB涨价大潮就是政府BTO断流的供求失衡造成的。现在政府总结经验，每年投放2万间BTO,供求平衡很多年了，所以价格也非常稳。

其次价格有顶线，超过$100万的组屋（通常房型大，位置很靠近中心）数得过来，政府也不会容忍组屋无限制涨下去，因为要人人有其屋。我朋友的房子70多万涨到100万去么，我觉着很难。如果10年内还是这个价钱或涨得不多，那他没有尽早利用潜在利润，让钱生钱。

如果有这么多cash proceed (卖房到手的现金流）得要好好利用啊，如果看好这一区，用这笔钱去投资同区的公寓，也不用添什么现金，就贷款增加了，流动性和增幅空间更大了，坐在一大波上再坐上一大波，利用升值再升值，不是很完美么？

如果有条件买新EC的朋友尽量买EC吧,它就是看得到的至少30%利润送给你，还有补贴，流动性也比组屋好，赚钱了不卖还可以拿钱出来再投资别的。公寓之下，最好的选择

BTO（新组屋）利润现在算算是有，但很有限- 比如说金文泰60万5房BTO，就算卖80多万好了，除去装修，利润就10多万，还得绑8年时间，而且不卖利润就出不来。

是的，以前2008年前榜鹅的4房BTO才16万，坐上组屋红利期MOP的时候卖40万确实很值得去买。但今非昔比，BTO的成本上升无可避免，更别说40多万买很普通的BTO,就算赚20%-30%，除去装修，8年时间可能才赚个5-8万...

三思啊，经济能力有限买组屋自住无可厚非，但凡有条件，买EC或性价比高的公寓吧，未来的可能性大很多

现在由于工作的关系，我认识接触的高净值人士越来越多，和他们谈话多了，也潜移默化的提高了我的认知，所以要多和牛人聊天，和做房产投资的老司机聊一聊或者多看我写的文章（划重点）, 哈哈哈...

记得几年前额外税刚出台的时候，很少一部分新加坡人和外国人照买，我想他们已经看透了新加坡楼市的规律，经济政治稳定，人口有目标增速，拉长了看就是涨的。

有些人额外税3%的时候嫌贵，7%的时候适应了硬着头皮还是买了，现在税又涨了5%，那先买看透的人是不是该偷笑呢。有能力就买吧，现在就是底部往上钩的入场点啊...

新加坡1993年到2017年房价指数图

这几年经过了几波走势，有涨有跌，但看看最低点连成的蓝色实心线，组成房价低点支撑线，再看看高点连成的浅蓝色虚线，组成的房价高位线，高位线和低位线之间的整个区间是稳步向上趋势的。

讲通俗点，如果有人在2003，2004年SARS之后在低于低位支撑线的超低价区域买入，过了2006年以后，闭着眼睛都赚钱；如果有人在2013年的房价高位泡沫期买入，现在还没赚到钱，但多拿几年，到下一轮高峰的时候，时间帮你解套；那如果你在两条线之间买入，只要投资的时间足够长，房子大部分是会替你赚钱的。可以看到，现在处于一个底部向上勾的趋势，是可以买入的

2004年第一季度到2018年第一季度实际尺价攀升图

从2004年第一季度以来，新加坡公寓房价历经3个周期，3次升跌幅。可以看到2004年第一季度到2007年第一季度实际每方尺价最高升幅是108%，2009年第一季度到2013年第三季度实际每方尺价最高升幅是85%，现在我们在另一个周期的刚起步阶段，实际每方尺价只涨了18%，根据前两次的涨幅，你觉得还可以潜在涨多少呢？

再说一遍，钱在银行的利息太低，会抵不过通胀而贬值，得要用钱投资，让钱为你赚钱