干货 | 换房时退还ABSD额外印花税的陷阱和误区

原创孙倩新加坡狮城房地产

这种情况是不是似曾相识？你或者你身边的朋友或者听过或者经历过吧

名字是化名但事情是真事，有些人很幸运，有有着正确知识的专业人士指导；有些人歪打正着，也幸运的拿回那笔先垫付的额外印花税；但也有很多人买了要换的大房子，卖了第一套房子，最后被告知不能拿回预付的额外印花税，不能说不遗憾。7% 或者10%（公民或PR的第二套额外税税率），或者说2018年7月5号以后的12%或15%的第二套额外税不是一笔小数目。退税失败这种身边普遍存在的情况，这其实是可以避免的损失

前提介绍：因为先留住了第一套A房产，买另外一套B房产的时候就算他们的第二套，需要先缴纳第二套应缴的额外印花税，但之后他们会把第一套A房子卖掉，那B房就成了他们的第一套房。如果符合条件的话，可以在卖掉A房产之后申请退还买B房时付的额外税。可是怎样才是符合条件？在退税路上无数陷阱需要慎入

陷阱1： 经济条件还不错的他们同时也想把B房产放老婆一个人的名字，留老公的名字将来买另一套C房产来避免将来第二套的额外税

B房产放夫妻中一个人的名字，这种情况退税会失败

TIPS: 额外印花税的退款只适用于B房用夫妻两人的名字购买，且其中一人必须是新加坡公民

换句或说，

B房用老婆一个人的名字买，不退

B房用老公一个人的名字买，不退

B房用老婆加孩子的名字买，不退

B房用老公加孩子的名字买，不退

B房夫妻俩没有一位是公民的，不退

B房不仅有夫妻的名字，还有另外的人的名字的，不退

退税解决方法：用夫妻两人的名字买B房产，但用分股式买房的方法，老公在B房产的股份占1%，老婆在B房产占99%，到时退税成功后，老公把1%股份卖给老婆把名额解放出来后可以按原定计划买之后的第二套房产C房产。这样在最小花费的情况下解决了问题。既能够成功退回买B房产时付的额外税， C虽然是家庭的第二套房产，但由于C房产是老公一个人的名字，也能规避C房产的额外印花税。但有一个前提条件，B房产不能是组屋，只能是私人房产。如果B房产是组屋，C房产除了个别方法外，很难规避额外印花税

TIPS: 如果组屋是夫妻2个人的名字，夫妻两人要在同一间HDB里买卖股份解放一个人的名字出来现在建屋局已经不允许了

陷阱2：经济条件还不错的他们同时也想把大房放老婆的名字，留老公的名字将来买第二套C房产来避免将来第二套的额外税

C房产买房的时间点需注意，C房Exercise的时间要迟过卖A房的过程中A房买家Exercise的时间

像这种有计划的家庭大有人在，但如果他们收了A房产的定金以为卖了后在A房产的买家见律师签字之前就定下了C房产，并且 C房产见律师Exercise的时间早过A房产的买家，那对不起，B房产的额外印花税退不了，简单说在政府眼里没卖掉A房产就买了B和C房产两套房产，所以B房产不能退额外税，必须单一的买第二套卖第一套一对一的换房拿回额外税之后再计划别的

误区1：“先买房后卖房，买房需要先付额外印花税，老公已经了解如果在买房后的6个月以内卖，可以向政府申请拿回先付的额外印花税“。什么时间算买，什么时间算卖？

买房卖房的时间点，有些人以为是买家交了订金拿了option to purchase的时间，有些人觉得是过户完成的时间。其实都不是

TIPS: Exercise date是买家在option上签字的日子，政府算买卖房的时间点都是以Exercise的日期为准。如果是转售房产(Resale)，房产A需要在B Exercise后的6个月以内Exercise;置换的B房产如果是新房(BUC)，房产A需要在以新房B TOP(临时入伙证)的时间点为准的六个月以内Exercise

陷阱3: 如果时间线算错，买了B房产，全部过户完成后的6个月以内卖掉A房产，A房产卖的Exercise 日期和B房产买的Exercise日期间隔超过6个月，对不起，退不了额外税

陷阱4：传闻6个月内卖不掉A房产，写信去申述延长六个月期限，还是能拿回买B房产时的额外印花税

以前确实有过一些成功的例子，但现在：