一个有价值的问题：黄金，股票与房产，那种投资比较好？

最近有朋友问我，黄金，股票与房产，那种投资比较好？ 

我反问了他一个问题，如果不算升值来说，这三者的本质有什么区别呢？

 
首先要明确一个概念，这里是指投资房产，也就是除自住之外的第二套，毕竟你也不会睡在黄金、股票上，不是吗？

我继续问他，那$100万投资房产5年后，还是以$100万卖出，你觉得是亏钱了，打平手了还是赚钱了呢？

举个例子比较好了解：
在新加坡$100万新币投资2-3房式房产，以贷款75%(新条例)，30年贷款年限，2%的利息来算(利息现在不到2%，算多一点比较保险)，每月按揭$2772。

$100万的房子以25%的头期和(3%-5400)的印花税和$75万新币贷款来算的话(第二套房子额外税公民可避免，我以后会分享),他只要出$27.5万的头期款就可以投资拥有这间公寓。然后他每个月得还房贷，那是大概$2800新币每个月。那我们就假设说，他也可以把这个$100万的房子出租，每个月的租金为$2800每个月。所以每个月的房贷呢，是这个租客的租金来帮他付的。例如一个35岁的人买一个$100万的房子，然后利息是2%来算的话，他每个月的房贷是$2772/月。五年之后，如果假如说想要卖的话，银行会说，ok，请给我剩余的贷款$65.4万.(参考表格一）

表格一

当你买的时候，你的房贷是75万。所以还了五年的房贷之后，这个$65.4万是这个剩余的房贷。这个就是说，当你以$100万新币卖的时候你能拿回来的钱呢，是$34.6万。你出的头期款是$27.5万，这样说就是说有一个$7.1万的利润。也就是说投资的$27.5万替你赚了$7.1万，五年收益25.8%，所以每一年是5.2%多的收益。

你买了一个100万的房子，即使他没有替你在房产上面增值到，$100万买$100万卖。但是你还是赚到了每一年5.2%的收益。那请问现在有什么收益的产品是很比较稳的，然后给你5.2%每年的这个回报收益呢？那又有什么东西你买100万，然后卖$100万还给你每一年5.2%的收益呢?你买$100万的黄金，然后$100万卖掉，你有没有赚到钱呢？股票和黄金也是一样，$100万你买$100万卖，还有个手续费。大多数的投资都是，而如果你同样的价钱买卖的话，是几乎赚不到钱的。房产的区别在于，它有内在回报他的租金回报，所以你赚了钱。

黄金和股票没有Yield而房产有Yield. Yield的意思是内在收益

问一下你自己，你认识多少人至少在房地产上面赚钱？你又认识多少人是在股市或黄金上面赚到钱了呢？
答案自在你心中，你可能认识比较多的人，在房地产赚得多一点，多过从股票和黄金上面赚的钱。

那假设说$100万的房子升值了，我现在可以卖高一点。那我假设涨了10%。$100万的房子呢，五年之后变成了$110万。那你看一下这个回报是五年之后，当你以$110万新币卖的时候，你还有$65.4万的贷款，你能拿回来的钱呢，是$44.6万。你出的头期款是$27.5万，这样说就是说你有一个17.1万的利润。（参考表格一）5年有62.4%的回报，每一年12.5%的回报。有人会问，万一5年后卖的时候，房产刚好遇到那个时间不好的时候呢？那你就不要卖嘛，你再持有长一点时间，比方说十年。

如果以持有十年这个房产为例的话呢，你的剩下的房贷是$54.8万新(参考表格二)

表格二

你能拿回来的钱呢，是$55.2万。你出的头期款是$27.5万，这样说就是说你有一个$27.7万的利润。持有10年，$100万的房子110万卖有100.7%的回报，平均每年10%的回报。已经算非常不错的回报了。关键是稳啊。

但房价10年真的只涨10%吗？实际情况可能是什么样呢？

从2004年第一季度以来，新加坡公寓房价历经3个周期，3次涨跌幅。可以看到2004年第一季度到2007年第一季度实际每方尺价最高升幅是108%，2009年第一季度到2013年第三季度实际每方尺价最高升幅是85%，现在我们在另一个周期的刚起步阶段，实际每方尺价只涨了18%，根据前两次的涨幅，你觉得还可以潜在涨多少呢？

有人会说怎么可能每次都买到最低点？是的，如果仔细看，2009年的最低点高过2004年的最低点，2015年的最低点高过2009年的最低点，最近的低点要比之前的低点价位要高。走势看它是一个拉长了看向上的趋势（这个一定会，我之后会讨论），如果你买公寓的时间够长，买在靠近低点的位置，是相对稳而且比较有升值潜力的（有些也因公寓而异，但大趋势是这样的）

其实萝卜青菜，各有所爱，高手自在民间，投资股票，黄金赚钱的人大有人在，资产配置也非常可取。我热爱房产，是因为他的稳健与抗通胀的保值能力，小部分的头期款可以贷款撬动整套房的奇特魅力，稳健，保值与相对高收益，只要你有Holding Power(不缺钱急着卖)，不投机能长期持有，投资房产为什么不呢？

作者个人微信号：susie77808

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