干货|预先从城市规划中看房产增值契机-新加坡Master Plan

原创孙倩霖新加坡狮城房地产

要说新加坡城市规划，那是有名的高瞻远瞩，新加坡从以前的小渔村能发展成现在的国际金融中心地位，和它的为才是贤，重用有才能的专业人士有很大的关系

在这边生活18年多，新加坡政府提前说的每一件事情都在一一实现；它也非常开明，政府每5年做一个提前规划，把这个掘金机会摊开给你看，未来5年要重点发展区域和重点都在MasterPlan

也会出一个Concept Plan，对未来10年发展有个大致的蓝图和概念。要说MasterPlan 是有细节的细线条规划，比较细分详细，那Concept Plan就是粗线条规划，比较大致简约

能了解Master Plan，你就会掌握下一个发展规划，掌握先机，洞悉未来房产发展潜力最大的区域

不仅于此，会读Master Plan 的图，新加坡的城市规划悉数摊开给你看，在投资房产时掌握得好，会看到不少赚钱或房产增值机会

Master Plan 的5年规划

2003年计划发展的淡滨尼区域中心和2008年计划发展的裕廊东西部区域中心都由不怎么发达的几片草坪分别在2008年及2013年发展成商场及办公楼林立的繁华的区域中心

记得2013年6月，裕廊东地铁旁的新项目 JGateway 成了新加坡非常少见的日光盘，一天卖完，那时$1350/方尺的均价在西部地区算非常高的，且2013年房价在高位，照理说2013买房的人很多现在还没有持平，但猜猜看现在J Gateway的转售价卖多少？

J Gateway

J Gateway这么火，和裕廊的发展2008Master Plan有很大的关系。2008年之前，裕廊东还只是一个有两个商场的西部地铁转换站。之后Master Plan公布，几年后，裕廊东有了5个商场，办公楼林立，人气非常旺。而且相邻的湖区有发展第二个金融中心的规划。

答案揭晓，J Gateway最近的转售记录，今年2月一间2房公寓高楼单位成交价$1872/方尺，最近成交的5间也不低于$1800/方尺的价位。就算以$1350的买价来算，这些卖家赚了差不多30%，而这还是在高位买入的。$1800/方尺这个价位可以和靠近女皇镇地铁（相当于国内3环左右的位置）的近期新楼盘媲美，而裕廊东的地理位置只相当于大城市5环的位置

如果你相信政府且熟知Master Plan2008，也许这次的赚钱机会就是属于你的

最近一期的Master Plan是 Master Plan2014，重点发展区域是乌兰，所以乌兰会是下一个有潜力的发展区域，由于项目规划更大型，汤申地铁，南北高速公路的工期会到2021年，乌兰中心发展成熟还需要2-3年，这恰恰是乘低位可以投资的原因。最近乌兰中心的一片综合性地皮开始招标，一旦地价出来，势必带高整个乌兰中心附近被低估的公寓转售价格

每5年一次的Master Plan算算快到了新规划出来的时候了，新 Plan出来的时候到时我会详细解析

Master Plan 有5年规划，却又不止如此，它还有城市土地总规划

包括用途 -住宅，商用办公楼，商住两用，轻工业，重工业，教育用地，公益用地等，也包括容积率，限高，有地住宅区域划分等。就等于一张藏宝图，读懂了它就会有宝藏等你挖掘

举个列子

我之前在 那些年错失的机遇，与财富匹配的是你的思维和认知 一文中提到过乌兰轻工业项目WOODLANDS 11

而这个系统的分析依据就是MASTER PLAN

https://www.ura.gov.sg/maps/ -》base map -》 master plan 2014

这花花绿绿的颜色代表不同用途用地

之前提到的woodlands 11 这个项目是沿着乌兰12道上的轻工业带的几片地的第一片地，我们通常叫做第一片地优势，也就是它会最便宜最有先机，而投资人看到的就是比较增值潜力了

图中是乌兰12道沿着大路的轻工业带（浅紫色），一共好几片地，但一直只是规划还没有开始实行。当2011年woodlands 11推出后，这个轻工业带项目相当于被启动，恰逢住宅的额外税开始征收，投资者寻找好的没有额外税的投资项目。Woodlands 11当时是最便宜的第1片地，随后的第2块地 Primz Bizhub,第3块地 woodlands Horizon 和第4片地 Mega @woodland, 地价一块比一块高，所以之前买woodland 11的人比较容易有利润。

2011年工业房产热，乌兰轻工业区将要出来一条几片轻工业用地。第一片地Woodland11, 第一期才$270多每方尺，项目规划又好，又是First MoverAdvantage(通俗点讲就是最便宜的第一块地的优势)，$50万新币就可以买一间厂房，门槛极低。我做了系统的分析，让投资的客户都赚到了钱。这个系统的分析就是Master Plan

几个月后woodland 11 的第二期投资者蜂拥而至，价格变成300多每方尺，差价20%多。那时工业地产可以投机，到2013，2014年的顶峰，它涨到400多每方尺。和第一期的差价涨了至少50%，15万新币头期，3年收益1.6倍，年回报率55%

这也从事实证明看明白Master Plan就能找到较好的投资依据，是稳步投资的根基