央行、银保监会发话！事关房贷利率，刚需注意

杠杆地产

撰文|张银银&编辑|欣欣然

杆友欣欣然推荐顾嘉辉、黄霑的《Opening》：香港遗憾。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

近期，央行开了2个重要会议，以及发了1个通知。一次年前开的，一次2023年1月4日开的，通知则是2023年1月5日官网披露，实际2022年12月30日印发。

两次会议通稿的内容，对我们思考2023年货币政策很有帮助。和往常一样，杠杆游戏谈谈，其中部分分析、图表综合自部分机构的研报，这些智力成果全归功于他们，杠杆游戏特别表示感谢。

首先是2022年12月28日，召开了央行货币政策委员会2022年第四季度（总第99次）例会。注意，该次季度会议的通稿是2022年最后一个工作日晚间才披露。

然后2023年1月4日，2023年央行工作会议以视频形式召开。

接着，1月5日傍晚，央行网站挂出了“人民银行、银保监会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知”。

为了承上启下，我从12月底的说起。

央行货币政策2022年四季度例会有如下要点

1）肯定2022年降息、汇率双向浮动成就。通告第一段是总结，说了稳健的货币政策灵活适度，保持连续性、稳定性、可持续性，科学管理市场预期，服务实体经济，防控金融风险等。

然后讲贷款市场报价利率改革红利持续释放，货币政策传导效率增强，贷款利率明显下降，人民币汇率双向浮动、弹性增强，在合理均衡水平上保持基本稳定，发挥了宏观经济稳定器功能。

总之就是货币政策干得漂亮。

抛开其他因素不说，货币政策2022年确实努力了，经济不够好，杠杆游戏认为不能怪央行。

2）强调稳，意思是水多。通告说，当前全球经济增长放缓、通胀高位运行，地缘政治冲突持续，外部环境动荡不安，国内经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大。

因此，要坚持稳字当头、稳中求进，强化跨周期和逆周期调节，加大稳健货币政策实施力度，要精准有力，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，增强信心……

通稿说得很明确，进一步疏通货币政策传导机制，保持流动性合理充裕，保持信贷总量有效增长，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。

意思就是2023年水多。不过也提到物价，简单说杠杆游戏认为，物价如果上去了也要收一下。

可以思考，2022年增长低基数，2023年名义增速大概率低不了。那么，水量增速可以想见。

3）帮扶弱，并明确支持民企，平台经济措辞有利好。基建、粮食、能源这些就不说，当然金融是要支持的。

通稿还说，强化对重点领域、薄弱环节和受疫情影响行业的支持，落实好支持煤炭清洁高效利用、科技创新、普惠养老、交通物流、设备更新改造专项再贷款和普惠小微贷款支持工具、碳减排支持工具，综合施策支持区域协调发展。

并要求继续加大对企业稳岗扩岗和重点群体创业就业的金融支持力度。

同时说，引导平台企业金融业务规范健康发展，提升平台企业金融活动常态化监管水平。

特别说了，努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应。

4）利率有望继续走低，企业、消费、地产都支持，没有说“房住不炒”。通稿说，完善市场化利率形成和传导机制，优化央行政策利率体系，发挥存款利率市场化调整机制重要作用，发挥贷款市场报价利率改革效能和指导作用，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

一方面支持企业，一方面支持个人消费。杠杆游戏看到通稿还说，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，改善优质头部房企资产负债状况，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服务，维护住房消费者合法权益，确保房地产市场平稳发展。

注意，杠杆游戏看到没有说“房住不炒”。

5）货币政策委员会委员名单没有变化。通稿最后说：

三季度例会最后说：

对照一下，名单暂时没有变。一方面任期没到，另一方面，大家都还好。

2023年央行工作会议有如下要点

和2022年四季度货币政策例会重叠、重复的部分，我就简明扼要说。

1）总结2022年工作，稳健的货币政策更加灵活适、稳经济大盘重点领域得到有力金融支持等。比如综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，两次降准，向中央财政上缴结存利润1.13万亿元。

当然还有利率降低，引导贷款市场报价利率（LPR）下降，建立存款利率市场化调整机制，推动降低企业融资成本。杠杆游戏就不多说。

图表来源|中银证券（特此感谢）

2）货币政策基调仍偏向于宽松不变，重心落脚于降成本。中银证券认为，2023年央行工作会议对于货币政策整体要求为“精准有力”，相对2022年工作会议的“灵活适度”而言，前者更偏向于加大货币政策支持力度方向，也与 2022 年一季度“充分发力、精准发力、靠前发力”的表述类似。

其中结构性货币政策工具可能仍将充当精准有力实施货币政策的主角，同时配合降准释放基础货币。

此外，在降低融资成本方面，本年度工作会议由“多措并举降低市场主体融资成本”替代了2022年的“推动企业综合融资成本稳中有降”，范围上由企业扩大至市场主体，这是于2022年第四季度例会后再一次强调降低企业综合融资成本以及个人消费信贷成本。

2022年全年1年期、5年期LPR报价利率分别下降15bp、35bp，期限利差压缩至65bp，为LPR改革来的最低值。在四季度居民消费预期偏低、大额商品及旅游消费的支出意愿普遍下降的情况下，为尽快改善需求收缩局面，降低个人消费信贷成本的政策力度或将加码。

3）集中力量支持消费和民企、房地产企业。“房主不炒”依旧没有提，此外，杠杆游戏看到通稿还强调了“坚持对各类所有制企业一视同仁”。

4）稳增长背景下工作安排更加集中，部分约束放宽。中银证券认为，2023年央行工作会议还新增了“健全金融稳定保障基金管理制度”、“有序推进人民币国际化”、“加强平台企业金融业务常态化监管”、“强化金融消费权益保护”等内容。

不再提及的内容包括“加强对资本和平台企业监管，持续做好头部网络金融平台整改工作”、“推进绿色金融国际合作”、“推进区域金融改革试点工作”等问题，整体来看在稳增长的大背景下，全年工作安排更加集中，约束也相应放宽，部分工作如平台企业监管的次序降低。

央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制

1）通知印发时间是2022年12月30日，挂网是2023年1月5日晚间。

2）更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用，杠杆游戏特别要说未提“房住不炒”。

3）是建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。具体而言：

一、自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

二、对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

三、对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

四、其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

为了卖房子，监管真是拼。

本文未标注出处的财务图表，均源自有关公告，特此说明并致谢

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