滨江凶猛

杠杆地产

撰文|张银银&编辑|欣欣然

杆友欣欣然推荐咖喱3000的《她从来不听我写的歌》：天生的默契，不听。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

2022年宅地市场上，表现最好的应该是各地城投、平台公司，然后是房地产为主业的央企、国企。

其中也有例外，曾经在销售流量上居二三十位的中游民营房企滨江集团，成为2022年的拿地黑马。

截至11月末，该司全年拿地达41宗，仅权益土地金额就达到三四百亿元。总土地储备3000亿元左右。有分析甚至认为，在仅仅深耕杭州、浙江的背景下，滨江集团已经具备了冲击前10房企的潜力。

真的有这么厉害？杠杆游戏今天也来看看。

拿地凶猛贯穿全年

时间回到2022年11月末，在杭州2022年度第四批集中供地拍卖中，滨江集团再次斩获其中2宗土地，总金额36.6亿元。

至此，在极端困难的2022年，滨江集团全年拿地已达41宗。

证券时报做了统计，4月，杭州年度第一批集中供地土拍，滨江集团一举斩获11宗地，成为杭州2022年首批土拍收获最大的开发商。

5月，滨江集团又以56亿元的价格，完成了对阳光城浙江永康6宗地块的收购。

该司老板戚金兴曾在业绩会上回应称，阳光城永康项目的收购是公司在2021年上半年已介入，此次主动把该项目其他股权收购过来，一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方对项目的风险，也符合深耕浙江的发展战略，让项目未来安全健康地开发建设。

6月30日，杭州2022年度第二批集中供地土拍上，滨江集团与合作伙伴，一举斩获45宗土地中的12宗，再次成为杭州土拍收获最大的开发商。

整个上半年，滨江集团在土地市场斩获丰盛，共获取优质土地29宗，其中杭州地区获取土地28宗。

滨江集团的官方微信发布的消息显示，2022下半年该司将关注上海、南京、宁波等长三角城市，以及大湾区和海南自贸区。

到了9月，杭州年度第三批集中供地土拍的19宗土地中，滨江集团竞得其中3宗市中心的土地，总价69.11亿元。

图表来源|申港证券（特此感谢）

申港证券做了一个研究，横向比较销售排行榜TOP50房企，滨江的拿地力度居于头部。TOP50 房企中，1-9月滨江拿地力度为57%（权益拿地金额/权益销售金额）仅次于武汉城建、建发房产，位列第3位。

受制于市场环境及资金紧张的背景，房企普遍拿地谨慎，而滨江自身资金充足、销售能力强、所处市场活跃度高，实现拿地规模超车，

新增土储货值权益比例提升：2022上半年，滨江集团新增土储货值权益比例为57.5%，延续上升趋势，较2021全年提升0.9个pct，对项目权益比例提升，将提高盈利能力及对项目的管控能力。

另外杠杆游戏注意到，新增货值盈利空间改善：2021年三季度后，滨江集团土地获取成本下行，平均溢价率明显降低，成交楼面价与销售均价比值来到历史低位，项目毛利率有较大提升空间。

前2年，滨江集团的戚金兴被认为保守，守着杭州、浙江，全国化扩张乏善可陈。而今，因为保守避免了杠杆失控、激进犯错。

逆周期中，滨江集团反倒走出了不一样的路线。

授信凶猛

12月22日，滨江集团发布公告称，截至公告日，该司及控股子公司对外担保总额为239.79亿元，占其最近一期经审计净资产的116.52%。

其中对合并报表外的参股公司提供的担保总余额为约38.52亿元，占该司最近一期经审计净资产的18.72%。

详细情况杠杆游戏就不一一介绍，生意做得大，这都是正常的。

最重要的，在2022年的特殊行情下，能借到钱就能度过困难。

未出险的滨江集团是幸运的。11月以来，地产纾困政策密集出台，金融“三支箭”一一落地。

11月25日，中国银行发布公告称，该行当周与万科集团、碧桂园、龙湖集团、中海发展、华润置地、招商蛇口、金地集团、绿城中国、滨江集团、美的置业等10家房企签署战略合作协议，提供意向性授信金额合计超6000亿元。

根据协议，此次授信额度主要用于在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函等重点业务领域深化全方位合作，共同维护房地产市场平稳健康发展。

中国银行表示，始终坚持“房住不炒”的总体定位，履行大行担当，全力支持“保交楼、保民生、保稳定”工作，多措并举助力房地产市场平稳健康发展。

同时，其也将继续发挥大行头雁作用，充分满足房地产企业合理融资需求，持续做好房地产融资工作，以实际行动维护经济金融稳定大局。

接着，11月底到12月初，滨江集团收获一大堆授信。

比如上海银行与仁恒置地有限公司、杭州滨江房产集团股份有限公司签署战略合作协议，将为仁恒置地、滨江集团各提供人民币200亿元的意向性综合授信额度，包括但不限于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、银行保函、债券承销和投资等。

兴业银行分别与万科集团、中海地产、绿城中国、龙湖集团、滨江集团、建发地产、国贸地产、象屿地产、厦门安居控股、福州左海控股10家房地产企业签订战略合作协议，合计提供意向性融资总额达4400亿元，全面落实房地产长效机制，共同促进房地产市场平稳健康发展。

中信银行分别与中海地产、招商蛇口、绿城集团、建发房产集团、华侨城集团、大悦城集团、龙湖集团、滨江集团、碧桂园集团、美的置业10家房地产企业签署“总对总”战略合作协议。

杭州银行发布消息称，启动与绿城中国、滨江集团、杭房集团等房企的战略合作，意向性授信额度超200亿元。“我行将会同合作房企在房地产项目贷款、预售资金保函、债券承销与投资、居民按揭等方向开展多元业务合作，落实房地产长效机制。”

平安银行分别与绿城中国、滨江集团签署战略合作协议。平安银行将为上述两家房地产企业提供意向性融资金额合计500亿元，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销和投资、保障房贷款、保函等业务方面深化合作。

从全国性大行，到股份制银行，到地方城商行，都爱滨江集团，这真是要冲击前10的节奏啊。

业绩当然还是承压

虽然土地市场上很猛，银行授信取得不错成绩，但是2022年的地产行情确实是不好。

根据2022年三季报的披露，前三季度滨江集团实现营收198.68亿元，同比下滑超18%。

同期归母净利润还不错，20.56亿元，同比增长超55%。

财报做了解释：

系本期从联营企业和合营企业获得的投资收益大幅增加。

虽然归母净利润增长不错，但是毛利率指标等确实下滑了不少。前三季度，滨江集团毛利率为16.65%，2021全年接近25%，这下滑得不少。

2021年前三季度，毛利率也接近23%——也就是说，不管怎么比，2022年前三季度，滨江集团的毛利率出现明显的下滑。

如滨江集团自己之前说的，能有1%、2%的利润就不错了。

值得一说，滨江集团2022年拿地依旧是重仓杭州、浙江，如果未来杭州/浙江楼市总体依旧不好，那么滨江集团未来的财报或许就容易不好看。

当然，目前形势在变好，未来也可能还不错。

媒体注意到，截至2022年6月末，滨江集团的净负债率为85.79%，较2021年末增加19.81个百分点；扣除预收款后的资产负债率为65.47%，有小幅增长；现金短债比为1.11，较2021年末的1.51有一定幅度下滑。

截至2022年6月末，滨江集团有息负债规模558.07亿元，较2021年末增加100.45亿元。其中，银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%。短期债务为178.96亿元，占比为32.07%；一年内到期的非流动负债为109.46亿元，同比增长10.4%。

当然，滨江集团融资够便宜，4、5个点，如上文所述获得一堆授信。

也正是因此，给了滨江集团逆势拿地的勇气。

无论如何，重仓一个市场杠杆游戏认为还是有风险，赌杭州市场，戚能赢吗？

本文未标注出处的财务图表，均源自滨江集团有关公告，特此说明并致谢

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